Meu querido Leitor, hoje trataremos desse tão importante tema na nossa Lei de Locações Vigente, a saber a Ação de Despejo por Denúncia Vazia.

Da minha experiência prática tiro de imediato dois aprendizados:

O primeiro é que o termo “ação de despejo” inibe assusta muitos proprietários de imóveis por causa do segundo aprendizado que é o temor excessivo pela demora do Judiciário.

Então fique comigo e vamos juntos compartilhar de muito conteúdo de valor sobre este tão importante assunto.

Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Residencial:

A Lei do Inquilinato, logo no seu Artigo 5 decreta:

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Essa regra já impõe ao LOCADOR uma responsabilidade tremenda quanto à definição do prazo pelo qual pretende fazer inicialmente a locação, já que não poderá reaver o imóvel no decurso da locação, como decreta a Lei do Inquilinato em seu Artigo 4.

Com isso já indico a meu post anterior Contrato de Locação Residencial Passo-a-Passo para leitura obrigatória aos que não desejam futuramente ter problemas ao precisarem reaver o imóvel locado via propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia.

Ok?

Porém cabe ressaltar, que na vigência do prazo pactuado o LOCADOR não pode reaver o imóvel mas o LOCATÁRIO poderá devolvê-lo sob pagamento de multa, sobre a qual já escrevemos anteriormente aqui neste blog.

Tendo já dito sobre a importância da definição do prazo no contrato de locação residencial, tenho que falar agora quando cabe a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não é?

Vamos então direto ao ponto, pois a Lei do Inquilinato define em seu Artigo 46, § 2°:

Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Esse direito por tanto caberá ao LOCADOR que pactuar a Locação Residencial por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses (Lei 8.245, Artigo 46)

Basta para isso Propor a Ação de Despejo por Denúncia Vazia ou Imotivada (sem motivo específico) que tanto se ouve falar mas poucos sabem de fato explicar o que significa.

Ação de despejo por denúncia vazia, e a solução de conflitos:

Sou um entusiasta de que a relação LOCADOR x LOCATÁRIO deve transcorrer da forma mais transparente e amigável possível em busca de resolver todos os eventuais conflitos locativos de forma amigável extrajudicialmente.

Mas como profissional atuante há mais de 10 anos no mercado imobiliário vivenciei casos suficientes para nunca abrir mão do Direito Preventivo, gerando antecipadamente todos os registros cabíveis do decurso da locação, para o caso de precisar recorrer ao Judiciário.

Estar com a Ação totalmente bem instruída e fartamente lastreada de forma irrefutável, para isso o conhecimento da Lei e a experiência profissional são de fato fundamentais.

Eu não nego que os prazos do nosso Judiciário são deveras alargados, mas que as ações que a ele chegam são mal instruídas, isso também é um fato, portanto com a Ação de Despejo por Denúncia Vazia não poderia ser diferente.

Ação de despejo por denúncia vazia no Contrato de Locação Comercial:

Algo pouco discutido é a possibilidade da propositura da Ação por Denúncia Vazia também em Locações Não Residenciais. 

A Lei do Inquilinato em sua Seção III, exclusivamente dedicada a Legislar sobre Locações Não-Residenciais, no Artigo 57, profere que:

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Para isso, não diferente do que já foi visto para as locações residenciais, a definição do prazo a ser pactuado inicialmente é fundamental e indico a leitura do meu post anterior que versa sobre o Contrato de Locação Comercial Passo-a-Passo para que você aprenda a resguardar todos os seus direitos ou mesmo dos seus clientes, ok?

Portanto, para locações não residenciais definidas por escrito com prazo inferior a 36 meses, o LOCADOR poderá reaver o imóvel a partir de propositura de Ação de despejo por Denúncia Vazia, nos termos do já mencionado Artigo 57 da Lei de Locações, pois o LOCATÁRIO ainda não terá adquirido as condições necessárias para a ação renovatória detalhada no Artigo 51 da mesma Lei, tema sobre o qual faremos post específico brevemente.

Ação de despejo por denúncia vazia na locação por temporada:

Não poderá ficar de fora as locações por temporada, que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 48, delimita seu prazo ao máximo de 90 dias.

Findo esse prazo o LOCADOR ou pessoa por este designada deverá propor Ação de Despejo por Denúncia Vazia, no prazo de 30 dias, sob pena de prorrogação do contrato por tempo indeterminado se assim não agir (Lei do Inquilinato Artigo 50).

Cabe ainda salientar que no decurso de tal prorrogação só poderá ser proposta Ação de Despejo por Denúncia Vazia após o lapso temporal de trinta meses, como rege a Lei do Inquilinato no Artigo 50, Parágrafo único.

Como Administrador de Imóveis afirmo que o conhecimento da Lei do Inquilinato, em consonância com a pactuação de um bom contrato de locação, associado a uma relação semeada com contornos de bom senso e cordialidade na medida do possível com o inquilino, tornarão o seu aluguel um bom negócio, que lhe renderá justo retorno, enquanto você não decide pela alienação do bem.

Acredite, agindo dentro dessas premissas nem a desonestidade de terceiros ou muito menos a morosidade do Judiciário impedirão que você lucre com o seu investimento imobiliário.