Como alugar um imóvel rentável e sem stress!
A verdade é que no meu primeiro aluguel como administradora de imóveis, eu não ganhei um centavo. O que tive foi inúmeros prejuízos, desde financeiro, perda de tempo e emocional. Pois meu primeiro locatário foi um estelionatário!
Passei algum tempo patinando na locação de imóveis, nada me fazia sair do lugar de insatisfação, e perrengues… Tudo que ouvia dos veteranos falar era sobre a Lei do Inquilinato! Comecei então a me debruçar na Lei 8.245/91, comprei todos os livros sobre o assunto disponível na época, depois de semanas estudando para tentar entender o que eu estava fazendo de errado, descobri que o meu pensamento de “preciso dominar a lei do inquilinato” não fazia sentido.
Percebi que não era o conhecimento técnico-jurídico que iria me fazer prosperar na administração de imóveis… Era na verdade o conhecimento em pessoas, e no trato da locação como um negócio, onde devia existir processos.
A locação de imóvel rentável e sem stress, não é mágica, nem obra do acaso. Isso é apenas o que acontece quando você constrói a gestão do aluguel de maneira bem planejada, priorizando o que denominei de pré-locação, e tratando o inquilino como seu cliente, o motor econômico do negócio chamado locação de imóveis!
Eu demorei para aprender como fazer isso, e não quero que o mesmo aconteça com você. Por isso, montamos esse Blog em 2016 para difundir as boas práticas locatícias, ajudando milhares de pessoas, a tomarem as decisões corretas antes mesmo de assinar o contrato locatício.
Aqui nessa página você encontra um passo a passo com tudo o que você precisa saber para começar a alugar seu imóvel de forma rentável e sem stress. As dicas estão escritas na ordem em que devem ser implementadas, por isso, comece pelo passo #1 e, quando estiver tudo certo, passe para o passo #2 e assim por diante.
Nesse post...
1º passo: Trate a locação do imóvel como um negócio
Locador, entenda uma coisa! Seu imóvel é:
- Negócio: Como uma empresa, seu imóvel alugado pode ganhar dinheiro ou perder dinheiro – isso é decidido, em última análise, pela forma como você administra seu negócio.
- Investimento: Seu imóvel tem a oportunidade de aumentar de valor, vai depender de como vai mantê-lo!
- Experiência: Seus inquilinos chamarão esta propriedade de “lar”. Eles construirão memórias, famílias e uma vida dentro dessas quatro paredes.
- Ativo: Você possui uma propriedade (ou parte dela até agora), ou seja, faz parte do seu patrimônio líquido pessoal, fonte de renda recorrente!
- Responsabilidade: Existem leis que recaem sobre a propriedade, sobre o vínculo locatício, e não existe deixar de fazer algo por desconhecimento da Lei.
Infelizmente, muitos proprietários cometem o erro de tratar a sua propriedade como um passa tempo. Essa atitude quer queira quer não, pode levar a situações perigosas, resultados decepcionantes e problemas sérios com os inquilinos.
Cuidados com os Relacionamentos
Se você não está obtendo os resultados desejados ou necessários, é hora de demitir seu administrador de imóveis (ou você mesmo) e fazer uma mudança!
Ter essa mentalidade, fará você ser amigável com seus inquilinos, mas não como tê-los como amigos.
Amigos não assinam contratos de aluguel e os obrigada cumprir. Os amigos não envolvem em litígios quando o pagamento do aluguel nunca é feito. E os amigos não buscam despejos quando os contratos não são respeitados.
Você precisa manter sua vida pessoal e profissional separada. Isso inclui suas contas bancárias, finanças, tempo e até mesmo seus relacionamentos. Se não fizer isso, você poderá ser aproveitado.
Não se trata apenas de separar os bons inquilinos dos maus. Para obter os melhores retornos, é crucial impedir que as emoções e os relacionamentos pessoais atrapalhem o seu julgamento. E sim, isso significa evitar alugar seu imóvel para amigos e familiares.
Maximize seus Lucros
Ao alugar seu imóvel como uma empresa, você tomará as melhores decisões financeiras para sua conta bancária e propriedade. Você investirá dinheiro nos lugares certos, comercializará seu imóvel pelos preços certos e encontrará os inquilinos certos!
Priorizar os lucros não é errado ou ganancioso – é um negócio inteligente. E as empresas inteligentes sobrevivem e prosperam devido a isso!
Mesmo as organizações sem fins lucrativos com motivos completamente altruístas têm de tratar os seus negócios de forma profissional – se não o fizerem, a empresa irá falir. É preciso dinheiro para tornar o mundo (e a sua carteira) um lugar melhor – então seja inteligente.
2º passo: Prepare-se seu imóvel para a concorrência
Preparar um imóvel para locação é semelhante a preparar um produto para competir no mercado. Assim como uma empresa se esforça para tornar seu produto mais atraente e competitivo, um locador deve fazer o mesmo com seu imóvel para atrair inquilinos e se destacar na concorrência. Aqui estão algumas associações que podem ser feitas:
Apresentação do Produto:
A preparação do imóvel para locação é um estágio fundamental, que se assemelha à etapa de produção e preparação de um produto antes de ser lançado no mercado. Este processo envolve uma abordagem completa que visa assegurar que seu imóvel esteja em condições ideais para atrair inquilinos, garantir a satisfação deles e, por conseguinte, maximizar a rentabilidade do investimento.
Nesse sentido, a preparação do imóvel começa com uma avaliação minuciosa da sua condição atual.
Durante essa avaliação, o locador deve identificar eventuais reparos necessários, desgaste e áreas que requerem manutenção. Isso pode incluir a correção de problemas estruturais, a repintura de superfícies, a atualização de instalações elétricas ou hidráulicas e a manutenção de jardins e áreas externas.
Além disso, é importante assegurar que o imóvel esteja em conformidade com as regulamentações e normas de segurança locais, proporcionando um ambiente seguro para os inquilinos.
Definição de Preço Competitivo:
Assim como as empresas devem ajustar estrategicamente os preços de seus produtos para permanecerem competitivas no mercado, os locadores enfrentam o desafio de determinar o valor de aluguel que seja atraente para potenciais inquilinos e, ao mesmo tempo, garanta uma rentabilidade adequada para o investimento imobiliário.
Essa tarefa exige uma análise cuidadosa das condições do mercado local, levando em consideração fatores como a localização da propriedade, o tamanho, as comodidades oferecidas e as tendências de aluguel na região.
O objetivo é encontrar um equilíbrio entre um valor de aluguel que seja competitivo o suficiente para atrair inquilinos interessados e que justifique o valor do imóvel, permitindo ao locador alcançar um retorno financeiro satisfatório.
A definição de um preço muito alto pode afastar potenciais inquilinos, resultando em períodos de vacância mais longos, enquanto um preço muito baixo pode impactar negativamente a rentabilidade do investimento.
Portanto, a pesquisa de mercado e a análise cuidadosa das condições econômicas e de locação locais são fundamentais para que os locadores estabeleçam um valor de aluguel competitivo que seja benéfico tanto para eles quanto para os inquilinos em potencial.
A flexibilidade na definição do valor do aluguel com base na demanda do mercado é uma prática recomendada para manter a propriedade rentável e atrativa ao longo do tempo.
3º passo: Pense seu inquilino como seu cliente!
O proprietário de um imóvel alugado está fornecendo um produto essencial no mercado imobiliário: uma casa para quem precisa de uma casa e está disposto a pagar por ela. E o cliente que está sendo atendido nessa transação é o inquilino.
Meio óbvio, certo? Sim, mas vamos pensar mais no que significa o inquilino ser seu cliente.
O proprietário deve sempre ter em mente que está oferecendo um produto e um serviço. O imóvel alugado é o produto oferecido pelo locador e esse produto deve ser preparado adequadamente para que possa ser comercializado com sucesso e “vendido” a um possível locatário.
Mas a transação entre locador/locatário não é concluída no ato da assinatura do contrato de locação; só começou lá. O inquilino passa a ter a obrigação de pagar o aluguel mensalmente, e o locador tem a obrigação recíproca de servir o inquilino de forma contínua durante todo o prazo do contrato.
E qual é a natureza desse serviço?
Tudo se resume a isto: manter o produto, o imóvel alugado, nas condições em que foi prometido.
O trabalho de manutenção rápido e eficaz é o benefício mais importante que o proprietário oferece ao inquilino depois que a tinta do contrato de aluguel seca. As ações judiciais têm demonstrado repetidamente que o fator mais significativo na satisfação dos inquilinos é a qualidade do serviço de manutenção prestado pelo proprietário quando necessário.
E quando um inquilino renova o contrato, o proprietário economiza muito dinheiro. A rotatividade de um imóvel custa 2x ao proprietário: uma pela perda de receita durante a vaga e novamente alguns reais em despesas necessárias para deixar a unidade pronta para um novo locatário.
O x da questão aqui é: COMO ANALISAR O INQUILINO! [E nós ensinamos Aqui]
Uma das tarefas mais importantes que você precisa dominar para obter uma locação rentável e sem stress, é a triagem dos inquilinos.
Como proprietário, você deseja assinar um contrato de locação com alguém que pague o aluguel em dia, cuide bem de sua propriedade e não incomode seus vizinhos. Compreender como selecionar inquilinos ajudará a maximizar suas chances de encontrar tal inquilino, evitando aqueles que só lhe causarão sofrimento.
Nem todo inquilino será adequado para seu imóvel. Você não pode simplesmente aceitar o primeiro que fizer a oferta. Você precisa pré-selecionar e examinar diligentemente seus pretendentes para ter certeza de que está obtendo o melhor dos melhores.
Um inquilino de primeira linha cuidará da sua casa como se fosse sua e pagará o aluguel em dia (sempre). Um mau inquilino não manterá a casa, poderá causar danos e tornará a cobrança do aluguel um incômodo mensal.
No entanto, encontrar um ótimo inquilino é mais fácil de falar do que fazer. É um processo e leva tempo.
Existe uma praxe mercadológica bem ultrapassada onde apenas a análise do SPC/SERASA é o parâmetro para indicar se o pretendente será um bom inquilino ou não! Aqui que mora o perigo….
Eu, após tantos cases, desenvolvi um método para você poder obter melhores parâmetros, e assim ter mais segurança ao escolher seu próximo inquilino.
4º passo: Elabore um Contrato com os termos e condições
Quando se trata de investir em imóvel para aluguel, o contrato de locação é uma pedra angular que desempenha um papel vital no sucesso do locador.
Este documento legal estabelece os termos e condições que regem a relação entre o locador e o inquilino e é crucial para garantir uma locação rentável e sem stress. Vamos explorar como o contrato de locação é um elemento fundamental no negócio de aluguel de imóveis:
Para o locador, o contrato de locação é um instrumento que permite definir com precisão os termos da locação. Isso inclui a especificação do prazo do contrato, o valor do aluguel, as responsabilidades do inquilino e do locador, bem como quaisquer cláusulas específicas que regulem a relação.
Esses termos não apenas fornecem uma estrutura legal sólida, mas também estabelecem as bases para a rentabilidade do investimento imobiliário.
Além de estabelecer diretrizes claras, o contrato de locação também descreve os procedimentos de resolução de conflitos. Isso é essencial para o locador, pois fornece um meio estruturado de resolver disputas com inquilinos, reduzindo o risco de litígios prolongados e protegendo a reputação e a tranquilidade do locador.
O Tiago Maia, escreveu um artigo com o PASSO A PASSO de um Contrato de Locação Residencial que você pode ler, clicando aqui.
Em resumo, o contrato de locação desempenha um papel crítico na gestão eficaz do negócio de aluguel de imóveis e é uma ferramenta indispensável para locadores que desejam garantir a rentabilidade e o sucesso a longo prazo de seus investimentos imobiliários. É essencial que os locadores compreendam a importância do contrato de locação e o utilizem de maneira estratégica para alcançar seus objetivos.
No mundo dos negócios, você não pode confiar em apertos de mão – você precisa de papelada e assinaturas.
No entanto, criar um contrato de locação que proteja você e seus locatários não é fácil. Existem leis que você precisa seguir e aplicar. Não é divertido estabelecer a lei, mas se você não aplicar as regras, elas não significam nada.
Quando um inquilino atrasa o aluguel, você deve cobrar a taxa de aluguel atrasado (sempre). Se você abrir exceções às suas regras (mesmo que apenas uma vez), elas perderão peso e importância.
Consulte o seu contrato para quaisquer disputas. É muito mais fácil fazer cumprir as regras quando estas são escritas e assinadas por ambas as partes.
E para isso, indicamos obter ajuda de um profissional, vide nossa Consultoria Express.
5º passo: Construa uma Renda Recorrente com Administração de Imóveis
Só existe uma maneira de ganhar dinheiro com uma locação rentável e sem stress! É necessário primeiro quebrar os paradigmas erroneamente implantado nesse mercado, conceitos desfasados, e para isso a mudança de mentalidade é ponto de partida.
Essa visão simplista irá impactar negativamente seus resultados… achar que o inquilino tem que fazer tudo, e que no final do mês seu aluguel vai contar como certo…
A administração de imóveis se feita de forma profissional dão aos locadores uma fonte estável de receita ao longo do tempo. Isso, por sua vez, influencia positivamente o fluxo de caixa, proporcionando uma entrada constante de dinheiro, que pode ser utilizada para cobrir despesas operacionais, investir em melhorias no imóvel ou mesmo expandir o portfólio imobiliário.
Porém, o mercado não aceita mais amadorismo, não é só anunciar o imóvel que você vai ficar rico. Se fosse assim, todo mundo fazia, e falava que locação é um bom negócio, né? Existem vários detalhes por trás das estratégias para gerar renda recorrente com imóveis, e aqui no Inquilinato na Prática ensinamos os melhores sobre elas:
As estratégias corretas podem te levar longe
Lembra que eu falei que no meu aluguel como administradora de imóveis eu não ganhei um centavo? Pois eu preciso te contar o que aconteceu no segundo aluguel: tive que entrar em uma ação de despejo por inadimplência, mais outro prejuízo…
Isso é porque não adianta aplicar uma ou outra estratégia, e esperar que isso seja suficiente para alugar um imóvel de forma rentável e sem stress.
As ações que você toma para conseguir mais clientes, não vão magicamente se transformar em dinheiro. Locar imóveis com visão ultrapassada não traz resultados se você não entender que tudo existe um método!
A verdade é que alugar um imóvel de forma rentável e sem stress é como montar um quebra-cabeça. No lugar das peças, você tem diversas estratégias. Ao combiná-las da maneira correta, você alcança o seu objetivo!
Abaixo segue a visão que desenvolvi do nosso mercado de locação de imóveis com a perspectiva de entende-lo como um negócio:
Nessa página, eu te expliquei de maneira geral algumas das principais estratégias que eu usei com Administradora, e para meus clientes Locadores. Para ter os mesmos resultados, porém, você vai precisar estudar e se dedicar. Não tem mágica. É trabalho.
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