Mês passado participei de um processo de venda de uma casa e durante a fase de proposta de alguns interessados, surgiu uma oferta que tinha como plano de pagamento um apartamento, que estava locado, mais a diferença em dinheiro, ou seja, venda de imóvel alugado via permuta.

Essa possibilidade atraiu a proprietária, que tinha o planejamento de adquirir outro imóvel pelo fato de há anos obter uma renda através de alugueis.

De modo que a primeira coisa que veio a mente das partes foi a necessidade de notificar o locatário, pelo dispositivo do que chamamos de Direito de Preferência, e até escrevi um artigo completo sobre esse assunto, basta você acessar aqui.

Porém, só quem atua diariamente nessa área e estuda a Lei do Inquilinato sabe que para permuta não há obrigatoriedade de notificação para o inquilino, vamos entender porque.

Acompanhe comigo!

Venda de Imóvel Alugado via Permuta e o inquilino

Há situações especiais em que NÃO assegura ao locatário o direito de preferência, ficando livre o proprietário para vender seu imóvel, a quem melhor convier.

Isso está fundamentado no que diz o artigo 32 da Lei do Inquilinato:

O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Isso por razões obvias, a permuta diferente da venda normal a qual paga-se o preço em dinheiro, esta é representada por outro bem, de modo que um apartamento pode ser permutado por um sítio, uma casa por um ponto comercial, um loft por um carro, etc.

Devido a isso o locatário passa a não obter o direito de preferência pois, por mais que deseje comprar o imóvel que está locando não pode oferecer ao proprietário um proposta com absoluta igualdade de condições, pelo simples fato de não dispor do bem exatamente igual da proposta oferecida por um terceiro.

O Código Civil em seu artigo 533, deixa instruções sobre a permuta:

Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

Venda de Imóvel Alugado e a Permuta no local

Com o boom imobiliário ocorrido há 10 anos atrás se tornou muito comum o que o mercado denominou como “permuta no local”, que nada mais é que o proprietário de um imóvel locado, celebra com a incorporada ou construtura uma permuta, ou promessa de permuta, trocando esse bem por uma determinada quantidade de unidades, a serem construídas.

Veja que agora termos um imóvel que já existe, que será dado em permuta de algo que ainda vai ser construído (obrigação de fazer), entretanto poderá existir a possibilidade do inquilino propor a realizar essa construção, por conta própria, porém o locador pode argumentar na confiança que tem a empresa que escolheu realizar o negócio.

A Lei do Inquilinato não trata do assunto, então é um aspecto que devemos ter atenção de como a jurisprudência vem interpretando sobre o assunto, recomendo sempre o acompanhamento de um profissional para gerir essa negociação de venda de imóvel alugado.

É devido a esses detalhes, juntamente com a necessidade de realizar um contrato bem redigido que o papel do Administrador faz a diferença para o sucesso da SUA locação.

Conte conosco nessa jornada!