Recebi recentemente via e-mail pessoas querendo tirar dúvidas sobre como calcular o valor da multa rescisória da locação do seu imóvel.
Tanto LOCADOR que não sabia se estava calculando de maneira correta..
Como LOCATÁRIO que estava em dúvida se o valor que estavam cobrando era de fato o que tinha obrigação de cobrar.
Então, percebi que essa questão gera muito questionamento.
Foi a partir daí que decidir nesse post explicar exatamente como calcular o valor da multa rescisória da locação imobiliária.
Os tipos de multas:
Em primeiro lugar, devemos saber a diferença que existe entre multa moratória, indenizatória, e compensatória, vamos lá:
- Multa Moratória: por falta de pagamento do aluguel e encargos;
- Multa Indenizatória: por prática de infração à obrigação legal ou contratual;
- Multa Compensatória: por rescisão antecipada do contrato.
Escrevemos um post sobre a aplicação de multas no contrato de aluguel que você pode saber mais clicando aqui.
Sabendo isso, vamos saber o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto no Artigo 4°:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,
o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Mas existe uma exceção, que continua no Parágrafo Único:
O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,
para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Proporcionalidade da multa:
Verifica-se portanto que a multa compensatória, ou seja, por rescisão antecipada do contrato, deve ser PROPORCIONAL ao período que falta para o encerramento do contrato de locação.
Lembrando que deve estar contratualmente previsto, e normalmente é estipulado em três vezes o valor do aluguel.
Se você reparar é usual convencionar tanto a multa compensatória (rescisão), como também a multa indenizatória (infração) pela mesma quantia de três vezes o valor do aluguel.
Vale lembrar que a importância dessas quantias é pura coincidência.
Já que consta na Lei que é livre a sua convenção, podendo ser qualquer valor.
Para tanto não utilize desse artificio para majorar a multa.
Posteriormente poderá ser questionada se chegar até as vias judiciais.
E o Juiz acabar se valendo do que diz o Artigo 413 do Código Civil, vejamos:
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Multa rescisória da locação: exemplo de cálculo
Vamos então considerar o que já é validado pelo mercado em determinar 3 vezes o valor do aluguel para nosso cálculo no exemplo abaixo:
Caso a saída do LOCATÁRIO não for na data fechada, basta você transformar a conta para valores em dias.
Ou seja, dividir o valor da multa pela quantidade de dias do prazo locatício.
Exemplo, 12 meses = 365 dias, e multiplicar por dias que faltam a vencer, tendo o mesmo raciocínio da conta acima.
Calcular a multa rescisória da locação, é simples não é verdade?
A questão crucial é ter conhecimento no nosso ordenamento jurídico principalmente na Lei do Inquilinato.
Você que é LOCADOR caso alugue seu imóvel por conta própria saiba que você também precisa ter total conhecimento da Lei do Inquilinato.
13 comentários em “Aprenda a calcular o valor da multa rescisória da locação.”
Aluguei um imóvel onde, após o contrato firmado e pago os três meses de caução adiantados, descobri que a propríetária devia quase 12 meses de condomínio, mas manteve o condomínio em dia (sem pagar os atrasados) a partir da data que entrei. O meu caução foi usado para pagar dívidas pessoais. Pretendo sair assim que o contrato de 30 meses completar 12 meses morado por vários motivos. No contrato, o caução é colocado como uso do apartamento nos 3 últimos meses de aluguel. Não cita devolução em dinheiro. Dúvida: Eu tenho que pagar a multa e perder o caução ou a multa é descontada do caução depositado no início do contrato?
Tamara, bom dia! é necessário saber como está no seu contrato de locação a questão da multa, em alguns casos a partir do 12° mês a isenção da multa, verifique como está no seu contrato a respeito. Como a caução servirá como pagamento dos últimos três meses então caso não haja algo em contrário será necessário pagar a multa proporcional ao tempo de permanência como explicado nesse post. Continue acompanhando nosso blog!
So fiquei com uma duvida: alem da multa o inquilino paga mais um mês de aluguel?
Eu aluguei uma loja contrato de 1 ano ( 10 jan/2017 a 10 jan/2018) e a pessoa vai entregar no proximo mes.
Além da multa ela paga 1 mês de aluguel?
Olá Kimie.
Depende se a notificação da entrega do imóvel foi feita em tempo adequado pelo locatário.
A Lei prevê o prazo de 30 dias para que o locatário informe o locador da sua intenção de desocupar o imóvel, caso o contrato já esteja em vigência por prazo indeterminado.
bom dia!
Sou proprietário de um imóvel comercial e estou fazendo a locação pessoalmente. Gostaria de saber se, objetivando a emissão de boleto de cobrança mensal, posso transferir para a empresa de um amigo através de uma procuração o direito dela fazer isto por mim, mesmo não sendo ela uma empresa da área imobiliária?
Por seu significativo retorno..
Antecipadamente, agradeço!
Fábio A C Araújo
Olá Fábio.
Não recomendo tal prática. Você ficará em condição vulnerável, enfim não aconselho.
Bom dia, fiz um contrato de aluguel de imóvel por 30 meses, com isenção de multa a partir do 12º mês.
Caso eu saia antes dos primeiros 12 meses, o cálculo da multa é feito em cima de 30 meses, ou de 12 meses?
Olá Claudio.
No meu entendimento a multa é proporcional ao prazo pactuado contratualmente, para o seu caso 30 meses.
Me ajude a entende a alteração da resolução abaixo, inquilino deixou contas em aberto na Companhia de Energia, e preciso fazer a troca de titularidade porem a Companhia de Energia quer que eu quite os débitos para efetuar tal procedimento. como devo proceder
Seção III
Das restrições e do Acompanhamento do Inadimplemento
(Redação dada pela REN ANEEL 479, de 03.04.2012)
Art. 128. Quando houver débitos decorrentes da prestação do serviço público de
energia elétrica, a distribuidora pode condicionar à quitação dos referidos débitos:
I – a ligação ou alteração da titularidade solicitadas por quem tenha débitos no mesmo
ou em outro local de sua área de concessão; e
II – a religação, aumento de carga, a contratação de fornecimentos especiais ou de
serviços, quando solicitados por consumidor que possua débito com a distribuidora na unidade
consumidora para a qual está sendo solicitado o serviço.
Parágrafo único. A distribuidora não pode condicionar os atendimentos previstos nos
incisos I e II, ao pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em
nome de terceiros, exceto quando ocorrer, cumulativamente, as situações previstas nos incisos I e II
do § 4o
do art. 132. (Revogado pela REN ANEEL 479, de 03.04.2012)
§ 1º A distribuidora não pode condicionar os atendimentos previstos nos incisos I e II ao
pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em nome de terceiros,
exceto quando ocorrerem, cumulativamente, as seguintes situações: (Incluído pela REN ANEEL
479, de 03.04.2012)
Olá, poucas semanas após eu mudar percebi uma infiltração vindo de fora do prédio que com o tempo começou mofar a parede e os móveis, apareceram muitos bichinhos, o problema foi informado na mesma época mas quase um ano depois o proprietário ainda não conseguiu resolver com a construtora, por causa desse problema quero entregar o imóvel, sou obrigado a pagar multa para sair?
Olá. Meu nome é Alexandre Fortes. Gostei do artigo, é bem didático e de fácil entendimento, e ao mesmo tempo bastante completo e preciso. Entretanto, restou-me uma dúvida: NO CASO DE ALUGUEL DE UM APARTAMENTO, O INQUILINO TAMBÉM ARCA COM O VALOR DO CONDOMÍNIO ORDINÁRIO, COMO É LÓGICO. EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO ANTECIPADA POR INICIATIVA DO PRÓPRIO INQUILINO, O VALOR DO CONDOMÍNIO TAMBÉM ENTRA NO CÁLCULO DO VALOR DA RESCISÃO PROPORCIONAL???? OU O CÁLCULO DA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO É BASEADA SOMENTE DO VALOR DO ALUGUEL, EM SENTIDO ESTRITO, DEIXANDO-SE O VALOR DO CONDOMÍNIO ORDINÁRIO DE LADO??? GRATO.
Olá eu moro na mesma casa tem quase 3 anos todo ano renovamos o contrato o último foi renovado em Setembro com prazo de 1 ano Demos um calção quando entramos no valor de 2.400 referente a 3 meses de aluguel adiantado.estamos querendo sair do imóvel mas tem algumas pendências na casa para fazer como pintura uma porta de vidro que quebrou o calção paga a “arrumação” das pendências e a multa? Ou teria que arrumar pra sair e descontar somente a multa do caução??
Obrigada
Tenho um imóvel residencial e gostaria de aluga-lo por 12 meses e não 30 meses. Isso é permitido por lei ?