O assunto do post de hoje foi solicitado por uma leitora do nosso Blog que tem dúvidas sobre a solidariedade na locação de imóvel, aspecto importante para sabermos, inserido na Lei do Inquilinato e que irei analisar mais a fundo para vocês tanto para LOCADORES como para LOCATÁRIOS.
A Lei do Inquilinato em seu art. 2° diz:
Havendo mais de um LOCADOR ou mais de um LOCATÁRIO, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Logo, se o contrato de locação houver omissão, há solidariedade, caso contrário haverá necessidade de inserir um clausula negatória da solidariedade para ter validade jurídica, ok?
Mas o que é solidariedade na locação de imóvel?
No Código Civil em seu art. 264, deixa bem claro que:
Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.
O objetivo da solidariedade nada mais é do tratar o que é múltiplo, como se fosse único, justamente para facilitar essa relação obrigacional, neste caso aqui, o contrato de locação de imóveis.
Vamos ao caso prático para você entender melhor como funciona a questão dos tipos de solidariedade na locação de imóvel, a saber: ativa e passiva.
Solidariedade na locação de imóvel entre locadores:
Quando falamos de solidariedade na locação de imóvel entre proprietários estamos falando do POLO ATIVO, ou seja, um contrato com mais de um LOCADOR, vamos ao exemplo:
Daihane e Tiago são LOCADORES e Maria é a LOCATÁRIA de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00 e qualquer um dos LOCADORES poderão efetuar a cobrança para Maria, ou seja há multiplicidade de credores.
Exatamente o que diz o Código Civil, no art. 267:
Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.
Veja também que independente de qual credor o LOCATÁRIO venha a pagar, o art. 269 do CC, prossegue:
O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago.
Logo cabe ao LOCADOR que recebeu a quantia repassar a quota-partes para os demais, conforme art. 272 do CC:
O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.
Solidariedade na locação de imóvel entre locatários:
Porém quando há mais de um LOCATÁRIO, estamos falando do POLO PASSIVO, vejamos o que acontece:
Paulo, Rodrigo e Ana são LOCATÁRIOS e Roberto é a LOCADOR de um imóvel, onde o valor do aluguel mensal é de R$ 1.000,00, porém quem realizou o pagamento foi Paulo sozinho, e nesse exemplo, Paulo poderá sob-rogar nos direitos do LOCATÁRIO, e através de uma ação regressiva (meio judicial que se presta a cobrar o ressarcimento das despesas), cobrar de Rodrigo e Ana a quota-parte deles.
Caso haja pagamento em atraso, olha o que diz o Código Civil no art. 280:
Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida.
Solidariedade na locação de imóvel: a ação de despejo.
É importante avisa-lo que há no nosso ordenamento jurídico divergências entre doutrinadores, e ainda sem jurisprudência, quando se trata de solidariedade na locação de imóvel quanto ao ação de despejo.
Mas irei concordar com a corrente que acredita que é incontestável a existência da solidariedade entre os LOCATÁRIOS, salvo previsão contratual em sentido contrário, com vimos.
Mas a tal solidariedade se aplica, sem restrição, à obrigação pecuniária de pagamento do aluguel, persistindo a necessidade de ajuizamento da ação contra todos aqueles LOCATÁRIOS que ocupam o imóvel, para fins de despejo, considerando o que diz o Art. 114 do Novo Código Processual Civil:
O litisconsórcio (fenômeno processual que consiste na pluralidade de partes em uma lide) será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.
Portanto, nesse entendimento a solidariedade não é de natureza processual, deste modo indico que o LOCADOR deva citar todos os LOCATÁRIOS, para dar ciências a essas partes sobre a ação de despejo, e evitar futuramente que venham ser surpreendido por alguma ação.