Entra dia e sai dia e a pergunta continua: Seguro Fiança como funciona?

Todos somos avessos a algum tipo de risco, e em se tratando de locações no mercado imobiliário a inadimplência significa prejuízo para o LOCADOR, dor de cabeça para a imobiliária ou administrador e uma verdadeira saga para o LOCATÁRIO de boa-fé.

Continue lendo esse post e descubra porque essa modalidade de garantia locatícia não é o remédio para todos os males que envolvem locação de imóveis.

Há alguns meses atrás escrevi um artigo sobre como funciona o Seguro Fiança, porém de lá para cá já recebi inúmeros e-mails com dúvidas sobre esse mesmo assunto, principalmente após a explosão de visibilidade na mídia da empresa imobiliária quinto andar que atraiu os holofotes de muitos com essa chamada:

O Seguro fiança é por nossa conta.

Então surge o questionamento: se a quinto andar consegue, porque eu também não consigo oferecer ao meu cliente o tão almejado “aluguel garantido”?

Seguro Fiança como funciona tal garantia locatícia?

Se você é LOCADOR ou profissional administrador de imóveis e recebe a confirmação de um candidato à locação que deseja celebrar o contrato de aluguel, hoje das opções de garantias locatícias elencadas na lei do inquilinato o seguro fiança desponta como uma alternativa atraente de garantir os rendimentos do imóvel, não é?

Os altos custos que envolvem a contratação deste seguro também não é segredo para aqueles que militam no dia-a-dia do mercado, pois a depender do perfil do LOCATÁRIO o mesmo ficará na obrigação de arcar anualmente com custas adicionais da ordem uma vez e meia o valor do aluguel contratado.

O que não fica muito claro são as desvantagens do seguro fiança como funciona de fato?

O advogado Luiz Scavone Junior escreveu esclarecedor artigo onde frisa que em flagrante descumprimento ao artigo 41 da Lei do Inquilinato: 

O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.

Portanto, se a apólice do seguro não prevê “danos ao imóvel” e isso ocorrer no decurso da locação, saiba que o seu aluguel não estará tão garantido assim, ou você decidirá pleitear seus direitos em ampla batalha judicial contra a seguradora?

Se fizer isso desejo honestamente boa sorte!

Porém, os problemas não terminam por aqui, já que o seguro deverá ser renovado anualmente e o prazo da locação urbana tem sido definido na maioria dos contratos por prazo igual ou superior a 30 meses para reservar ao LOCADOR o direito da denúncia vazia.

Seguro fiança, o ponto chave:

Nesse ponto abra o olho para frisar no momento da pactuação que é de obrigação do LOCATÁRIO a renovação do seguro sob pena de quebra contratual como indica Luiz Scavone Junior nesse mesmo artigo.

Para imobiliárias como a quinto andar surge uma facilidade que as seguradoras elaboraram justamente para contornar problemas como os relatados acima, pois, embora seja necessária a renovação anual por parte do LOCATÁRIO a seguradora aceita a inclusão da cobrança do valor referente ao seguro fiança no boleto emitido à respeito da locação e encargos contratuais.

Daí vem a sensação de “aluguel garantido” já que caso o LOCATÁRIO entre em mora a imobiliária poderá arcar com as custas referentes ao seguro fiança, entendeu agora?

Seguro fiança como funciona? O outro lado..

Pois bem como profissional do mercado imobiliário nunca entendi o seguro fiança como a “galinha dos ovos de ouro” quando se trata de locações de imóveis porque em caso de sinistro caberá ainda ao LOCADOR notificar a seguradora para notificar o sinistro procurar advogado ou escritório de advocacia de sua escolha que assim o represente para arrolar a ação de despejo.

Cabendo à seguradora pagar os aluguéis em atraso e as custas dos honorários advocatícios concernentes a ação já que na peça contratual figurou como garantidora do LOCATÁRIO, entende agora?

Veja abaixo uma decisão judicial sobre isso:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – SEGURO FIANÇA – DESPEJO – POSSIBILIDADE.

O seguro-fiança não impede a rescisão da avença locatícia, e tampouco retira do LOCADOR segurado a legitimidade para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, nos termos da Circular 01/92 da SUSEP. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo de Instrumento AI 3818488720108260000 SP 0381848-87.2010.8.26.0000 (TJ-SP)

Seguro fiança e a “inovação’:

O fenômeno quinto andar se deu por outros fatores que não o tão sonhado “aluguel garantido” perceba que além da comodidade que a imobiliária se propõe a ofertar aos seus clientes, a sua própria vitrine de imóveis seja pelas fotos de alta qualidade, uma plataforma digital extremamente estruturada, seja pelos valores acima da média do mercado.

Demonstram claramente que a mesma atende um nicho de mercado que pode pagar por essas benesses ficando tudo a cargo da composição do valor do aluguel que será cobrado na ponta, afinal temos maturidade o suficiente para desconfiar do “grátis”, não acha?

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