O assunto que decidir abordar hoje é muito pertinente porém, não vejo ser explorado no aluguel de um imóvel.
E acredito também que é de pouco conhecimento do proprietário de imóveis, inclusive do profissional que administra locações.
Você saberia me responder quem pode alugar um imóvel?
Como assim Daihane?
Não seria o próprio proprietário do imóvel?
Se você se fez essa pegunta, esse post é para você!
Caso contrário, acho válido ler até o final, pois, saber quem pode alugar um imóvel pode ser o conhecimento que você precisa para garantir uma locação segura.
Quem pode alugar um imóvel? Conheça as possibilidade de ser um LOCADOR:
Irei mencionar aqui dez casos que se configuram LOCADORES, e explicarei uma a uma..
- Cônjuge do Proprietário;
- Responsável de menor Proprietário;
- Procurador;
- Inventariante;
- Usufrutuário;
- Fiduciário;
- Possuidor;
- Usucapiente;
- Condomínio Indiviso;
- Locatário.
No nosso ordenamento jurídico diz que a PROPRIEDADE e a LOCAÇÃO não se confundem, ou seja, são direitos autônomos.
Portanto, fica claro que para ser LOCADOR basta apenas ter a POSSE do imóvel, e as situações elencadas acima estão dentro desse conceito.
Vamos a explicação caso a caso?
Quem pode alugar um imóvel? Cônjuge do Proprietário:
Na Lei do Inquilinato no seu art. 3° diz:
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Ou seja, só haverá necessidade de obter autorização caso o prazo dessa locação seja maior do que 10 anos.
Exceto, é claro, se o regime de casamento for de separação total de bens, neste caso se o cônjuge tiver a posse direta (imediata) poderá efetuar a locação, conforme o Art. 1.197 do Código Civil:
A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Quem pode alugar um imóvel? Responsáveis de menor proprietário:
Segundo o Código Civil em seu Art. 1.630, informa que:
Os filhos estão sujeitos ao poder familiar, enquanto menores.
E continua no Art. 1.634, VII:
Compete a ambos os pais, qualquer que seja a sua situação conjugal, o pleno exercício do poder familiar, que consiste em, quanto aos filhos:
– representá-los judicial e extrajudicialmente até os 16 (dezesseis) anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento.
Portanto, os pais podem serem LOCADORES do imóvel a qual o seu filho, quando de menor, é proprietário de fato.
Quem pode alugar um imóvel? Procurador:
É comum o proprietário de imóvel outorgar via procuração poderes para um terceiro exercer.
Como explica o Art. 653 e 654 do Código Civil:
Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
A procuração é o instrumento do mandato.
Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
Quem pode alugar um imóvel? Inventariante:
O inventariante, na condição de administrador da herança tem legitimidade para firmar contrato de locação, no entanto, devemos saber que quando sair a definição do juiz quanto ao espólio poderá haver alteração do titular dessa propriedade.
Quem pode alugar um imóvel? Usufrutuário:
Nós já sabemos que para alugar um imóvel não é necessário ser o proprietário, basta apenas ter a posse e a sua disponibilidade.
Mas, no caso do usufruto constituí-se mediante o registro do título pelo Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.391 do Código Civil, que diz:
O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O usufruto de imóveis é o único caso em que a Lei do Inquilinato fez questão de estabelecer diretrizes, pois se preocupou em inserir no Art. 7° a seguinte redação:
Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Indico, portanto que ao alugar um imóvel, do qual existe a figura do usufrutuário, deverá o LOCADOR fazer constar no contrato de locação essa condição, mesmo que a sua omissão não torne o instrumento nulo.
Sempre bato da tecla que é de muita importância a emissão e análise da Certidão de Ônus Reais para identificar qual a real situação do imóvel que está sendo locado.
Principalmente ao Administrador de Imóveis que tem responsabilidade civil sobre essa operação.
Então, com esse cuidado é possível identificar se o LOCADOR é usufrutuário.
Quem pode alugar um imóvel? Fiduciário:
Como virmos acima no art. 7° na Lei de Locações outra hipótese de ser LOCADOR é a figura do fiduciário.
Para entender devemos saber o que é o fideicomisso instituído pelo Código Civil.
Vejamos o Art. 1.951, que informa:
Pode o testador instituir herdeiros ou legatários, estabelecendo que, por ocasião de sua morte, a herança ou o legado se transmita ao fiduciário, resolvendo-se o direito deste, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condição, em favor de outrem, que se qualifica de fideicomissário.
O fideicomisso pode ser instituído de duas formas por testamento ou doação, e para explicar exatamente como funciona essa modalidade seria necessário um artigo exclusivo sobre esse assunto.
Porém, a minha intenção agora é apenas que você saiba que existe essa figura como possibilidade de ser um LOCADOR.
Quem pode alugar um imóvel? Possuidor:
Você pode até pensar que não seja possível um posseiro ter a legalidade para locar um imóvel.
Mas é importante deixar claro que em uma locação imobiliária o que se transmite é a posse, correto?
Inevitavelmente todo individuo que tem posse direta (pessoa que tem a coisa em seu poder) pode ser LOCADOR.
Até mesmo nesse caso de um posseiro que invadiu o imóvel por omissão do proprietário e falta de presença sobre a situação.
Quem pode alugar um imóvel? Usucapiente:
Nada mais é que aquele que está em vias de adquirir ou adquiriu um imóvel usucapiendo (coisa que sofre usucapião).
Portanto, existe a possibilidade da formalização de contrato de locação.
Quem pode alugar um imóvel? Condomínio Indiviso:
O próprio nome já diz.
Refere-se quando o mesmo imóvel possui vários proprietários exercendo o domínio em comum.
Como não há possibilidade de divisão por parte do imóvel (cada cômodo por exemplo ficar com um dono), é necessário atribuir a cada um uma participação pela fração ideal.
Como resultado, é necessário obter assinatura de todos.
Mas, vale lembrar que na Lei do Inquilinato no Art. 2° diz que havendo mais de um LOCADOR serão solidários, cheguei a escrever sobre esse tema.
Quem pode alugar um imóvel? Locatário:
Exatamente, o LOCATÁRIO pode ser o LOCADOR!
Na Lei do Inquilinato é possível o dispositivo da sublocação (ver art. 14 ao 16), este é um contrato acessório ao principal que submete as mesmas regras da locação normal.
Outro detalhe é a necessidade da autorização expressa do LOCADOR ao inquilino que desejar configurar como SUBLOCADOR, acima de tudo atentar-se sobre o que diz o Art. 21:
O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Quem pode alugar um imóvel? Quando há necessidade de ser o PROPRIETÁRIO:
O foco desse Blog é a Lei do Inquilinato, e há exceções nessa lei que torna-se obrigatório que o LOCADOR comprove a titularidade do imóvel.
Assim, vejamos:
Art. 47, III: Solicitação para retomar o imóvel para uso próprio;
Art. 47, IV e 53, II: Solicitação para demolição e edificação licenciada, que aumentem a área construída;
Art. 90, IV: Solicitação para realização de reparações urgentes determinadas;
Art. 81, que menciona o Art. 169, III da LRP (Lei de Registros Públicos), que diz:
O registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o LOCADOR.
Para concluir esse artigo quero finalizar dizendo que o LOCADOR é aquele que figura no contrato de locação, podendo ou não ser o proprietário do imóvel.
Porém, por vários motivos é importante sabermos qual o papel o LOCADOR está exercendo para prevenirmos quantos aos riscos.
Para exemplificar, já houve uma situação na qual o LOCATÁRIO, ao adquirir o imóvel locado de pessoa diversa do proprietário do imóvel, deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis, tendo sido proposta ação de despejo a qual, ao fim, foi julgada procedente. (STJ – RECURSO ESPECIAL : REsp 1127537 DF 2009/0044303-0)
Sei que esse post foi longo e denso, mas espero que tenha cumprido o objetivo de informa-lo sobre essa temática.
Além disso, explico sobre essa tema e tantos outros de forma prática no nosso Curso de Administração de Imóveis Residenciais, então se você busca aperfeiçoamento na área, venha conosco!
Te vejo no próximo artigo!
