Tutorial: Como encontrar ótimos inquilinos!

Digo com frequência nas minhas redes sociais que um Administrador de Imóveis tem 03 papeis:

  1. Manter imóveis ocupados;
  2. Cheio de inquilinos felizes;
  3. Pagando em dia!

Mas como alcançar isso em uma locação imobiliária? Sabendo como ENCONTRAR ÓTIMOS INQUILINOS!

Em 2021, faço 14 anos atuando no Mercado Imobiliário. Comecei minha trajetória com locação de imóveis, quando tinha 18 anos, sem nome, vi o trabalho com aluguel como porta de entrada, já que nessa época muitos corretores não dava muito crédito a atividade.

Tive um começo muito difícil, mas os tropeços me fizeram entender que para conseguir trabalhar e atingir credibilidade no mercado era preciso PROFISSIONALISMO.

Comecei a adotar PROCESSOS em todas as etapas do vínculo locatício, mas compreendi que a FASE MAIS PRIMORDIAL é a SELEÇÃO DOS INQUILINOS.

Lançamento E-book: Como encontrar ótimos inquilinos

Decidir reunir meus principais erros e acertos, e compartilhar em um verdadeiro GUIA PRÁTICO e TOTALMENTE APLICÁVEL para sua locação de imóveis, seja você locador que decidiu gerir por conta própria (aqui explico mas sobre a auto-gestão), ou o profissional administrador(a) de imóveis.

Além de contar cases, discorro sobre fundamentos da análise cadastral do pretendente a locação, lições aprendidas, e várias dicas exclusivas disponibilizadas apenas para quem adquirir o e-book.

como encontrar ótimos inquilinos na sua locação de imóveis

Material 100% desenvolvido por mim, toda minha bagagem, experiência que me fez criar uma metodologia, e processo próprio para encontrar ótimos inquilinos!

São as melhores práticas locatícias que vão muito além de apenas retirar uma consulta no SPC/SERASA para saber se o futuro locatário tem dívida pendente..

No e-book também falo sobre as posturas das pessoas, linguagem corporal, atendimento, indícios “invisíveis” que só podem ser captados por quem catalogou os principais perfis de pretendentes durante anos.

Não perca essa oportunidade de ter em sua mão um tutorial prático, objetivo e disponibilizado com total dedicação e carinho que tenho pela área e profissão.

Aguardo sua leitura, compartilhe e indique também para quem precisa encontrar ótimos inquilinos e obter melhores resultados na locação imobiliária.

Grande abraço!

Isenção do Aluguel na Pandemia

Em muitas cidades o fechamento do comércio ainda continua como forma de redução do contágio da Covid-19, o que vem impactando novamente os locatários de imóveis comerciais.

Muitos inquilinos já solicitam logo de cara a isenção do aluguel devido a permanência da pandemia, mas quando de fato isentar é o melhor caminho?

É sobre esse assunto delicado que hoje o Tiago Maia vai abordar: Isenção do Aluguel na Pandemia!

Aperte o PLAY e assista o vídeo.

Aproveite para se inscrever no nosso Canal, lá abordamos assuntos de forma mais ampla sobre o Mercado Imobiliário, diferentemente desse nosso Blog exclusivo para locação e administração de imóveis.

Aguardo seu comentário!

Lockdown e a Cobrança de Aluguel de Imóvel Comercial

Mais uma vez estamos passando por restrições e em muitos municípios brasileiros o comércio foi obrigado a fechar para conter a transmissão do Covid-19.

Mesmo que ano passado tivemos que trilhar pelo desconhecido, pudemos comprovar a real importância do Administrador de Imóveis na gestão de conflitos locatícios gerado pela pandemia.

Mas, algumas dúvidas ainda podem permanecer, ou agora ser realidade para alguns proprietários e administradores de imóveis…

Minha cidade está de LOCKDONW como posso efetuar a cobrança de aluguel de modo efetivo ?

Pensando na dificuldade que estamos passando, gravei um vídeo no meu Canal do You Tube para explicar qual deve ser a postura do profissional ou auto-gestor quando for indagado pelo inquilino sobre o pagamento do aluguel.

Além disso ensino um MÉTODO DE CÁCULO do que chamamos na Locação Comercial de ALUGUEL MÍNIMO, que nada tem a ver com o ALUGUEL DE MERCADO.

Assista apertando o play:

Se gostou dar um joinha e não esqueça de se inscrever para não perder mais conteúdo como esse!

Desejo bons negócios e saúde!

Até a próxima.

8 Tendências do mercado de locações de imóveis em 2021

A Administração de Imóveis em 2020 foi como nenhum outro ano! Concorda? Se fosse para resumir em uma palavra, diria: ADAPTABILIDADE!

Essa palavra foi o que significou ser um administrador de propriedades no ano passado, em decorrência de uma pandemia e seus impactos econômicos, os administradores tiveram que mudar rapidamente seus processos locatícios com objetivo de sanar problemas e conflitos que nunca enfrentaram antes.

Muitos sacrificaram a rentabilidade para garantir que as necessidades de seus inquilinos fossem atendidas, adaptaram às mudanças legislativas, como proibição de ação de despejo, implementaram protocolos de segurança para realizar visitas e atender clientes, e começaram a operar seus negócios remotamente, tudo em resposta às condições que mudaram da noite para o dia.

A COVID-19 afetou vários aspectos da gestão do ativo imobiliário, e os efeitos da pandemia devem continuar no mercado de locações de imóveis em 2021.

Muitas das tendências do setor são um reflexo direto da incerteza que a pandemia causou.

Mas sim, há boa notícia nisso tudo!

Ao contrário do ano que se encerrou, os administradores de imóveis estão sim mais bem preparados, e mesmo após grandes desafios, a administração de imóveis profissional irá continuar a ser uma indústria em crescimento mercado de locações de imóveis em 2021!

1. A necessidade de uma gestão imobiliária ativa

Nesse ambiente inesperado, os administradores de propriedades se tornaram mais visíveis e valiosos do que nunca no ecossistema de aluguel.

Em primeiro lugar, um administrador passivo, que até então é a maioria, ainda hoje, é um “profissional” que faz o mínimo para gerenciar uma locação, basicamente se resume em esperar “cair” o aluguel e repassar para o locador.

Se você for analisar, sua carteira de administração tem esse retrato:

  • Acompanhamento inadequado das solicitações dos inquilinos, tornando-os insatisfeitos;
  • Não estar envolvido em negociações, mas simplesmente enviar avisos básicos, em vez de adotar boas práticas de cobrança;
  • Falta de manutenção preventiva aumentando a depreciação dos imóveis gerenciados;

Estes são alguns exemplos que arranham a imagem do dito Administrador de Imóveis, mas explicam piamente as características de alguém que não zela pelos melhores interesses de seus clientes (locador E LOCATÁRIO).

Administrador de Imóveis Profissional (Gestão Ativa)

Um Administrador de Imóveis, que entende realmente qual é sua função, se esforça para trabalhar os redutores de portfólio, (já escrevi um artigo sobre o assunto, o que chamei de “4 cavalheiros da Rentabilidade da Locação) como (Inadimplência / Vacância / Manutenção / Ação Judicial).

Além disso, um administrador de imóveis ativo estará envolvido na gestão de riscos e será capaz de minimizar quaisquer perdas antes que elas ocorram, isso veio mais a tona sobre a sua importância com a pandemia.

Você percebe um gerenciamento ativo de imóveis, quando o profissional apresenta as seguintes características:

  • Abaixo das taxas médias de vacância, inadimplência;
  • Capacidade de manter preços de aluguel comparáveis ​​de mercado;
  • Marketing bem desenvolvido;
  • Gerenciamento de riscos;
  • Adoção de boas práticas locatícias.

E você? Em que quadrante está?

2. Foco nos Inquilinos

Chegou a hora dos Administradores e Locadores entenderem de uma vez por todas que seus inquilinos são seus CLIENTES, e MOTOR ECONÔMICO do vínculo locatício.

Em 2020, muitos administradores de imóveis se viram fazendo modificações no contrato de aluguel, elaborando planos de pagamento, oferecendo descontos para os locatários em um número sem precedentes, muitos tomaram medidas para atender às necessidades dos inquilinos enquanto trabalhavam de casa.

A retenção de inquilinos tornou-se um elemento significativo desse profissional!

O grande diferencial dos administradores será em oferecer uma boa estadia aos seus inquilinos e, ao mesmo tempo, proteger os investimentos dos proprietários.

3. Tornando-se Virtual

locações de imóveis em 2021 digital

Quando a pandemia atingiu em cheio, com inúmeras restrições, a maioria dos administradores de imóveis tiveram que se esforçar para colocar boa parte dos seus processos na rede, encontrando maneiras de ficar on-line e fazer o trabalho quando o encontro presencial, de repente, não era mais uma opção.

O distanciamento social e as restrições podem já ter forçado os administradores/locadores a um mundo virtual. No entanto, isso veio para ficar. 

Visitas virtuais, formulários e contratos digitais, pagamentos online, aplicativos de comunicação, agora se tornaram uma conveniência bem-vinda para muitos locatários. 

4. Localização, localização! Talvez não!

A mudança de emprego não é um processo estranho para muitos locatários. 

A pandemia provou que muitos trabalhos, com a mesma eficiência, pode ser feito a partir de casa. Basicamente, isso significa que um funcionário pode estar localizado em qualquer lugar e ainda fazer o mesmo trabalho. 

Com isso, os trabalhadores podem estar dispostos a viverem mais longe do centro da cidade.

A recém descoberta de trabalhar em casa afetará inevitavelmente o local onde as pessoas decidem morar.

Aqueles que desejam podem aceitar um deslocamento diário mais longo, caso precisem fazer a viagem apenas algumas vezes na semana.

Mas apenas um parêntese..

Opinião de uma Consultora aos Investidores e Profissionais

Com base na minha percepção e análise quase diária do mercado imobiliário, tanto localmente como fora do Brasil, se indica que o crescimento da força de trabalho remota significará uma queda na densidade populacional das cidades. Mas, não tão rápido!!

Embora algumas pessoas possam desejar a partir de agora ir para áreas mais acessíveis, ainda acredito que a demanda por moradias no centro da cidade continuará alta.

As grandes cidades sempre oferecem uma gama de restaurantes, artes e cultura, entretenimento e oportunidades de trabalho que são difíceis de reproduzir em cidades menores.

O mercado imobiliário e a tecnologia costumam ser vistos como domínios diferentes – mas há uma sobreposição crescente entre os dois setores.

É importante para os investidores imobiliários monitorem de perto essas tendências (principalmente locais, já que o Brasil é um país continental e seria equivocado da minha parte retratar como mercado único) para entender como os avanços na tecnologia impactarão o futuro do mercado imobiliário.

Aqueles que permanecem na vanguarda estarão mais bem posicionados para proteger seus portfólios (sim, o locador/administrador tem que entender que imóvel para aluguel deve ser tratado como um investimento) à medida que o mercado muda.

5. Aumento da Coabitação

Mesmo que adultos morando juntos como companheiros de quarto não seja de forma alguma uma nova tendência, situações de coabitação devem se tornar cada vez mais populares em 2021. O COVID-19 mudou dramaticamente as circunstâncias econômicas de muitas pessoas.

Uma preocupação é a migração externa, o movimento de pessoas em áreas de alto custo para áreas de custo mais baixo, visto que trabalhar em casa significa que elas podem não estar mais presas a seus empregos em uma área específica, como já expliquei acima.

Isso pode significar que as áreas de custo mais baixo recebam um novo fluxo de locatários. Esse é um ótimo momento para investir em Kitnets, uma renda interessante dentro do mercado de locações de imóveis em 2021.

Exatamente como isso acontecerá, permanece incerto, e os administradores de imóveis precisarão ficar de olho nas tendências da sua região e perfil de cada imóvel para determinar a melhor maneira de responder as mudanças.

Vejo que será normal obter aumento no número de inquilinos existentes que desejam adicionar um colega de quarto ao aluguel e o crescimento de duas, três ou mais pessoas que desejam alugar um local juntos para economizar nos custos.

6. Home-Office muda a perspectiva do escritório

locações de imóveis em 2021 home office

No início da pandemia, muito se escreveu sobre a “ morte do mercado de escritórios ”, os centros das cidades foram bombardeados de tudo que é coisa ruim, e uma aceitação generalizada de que o trabalho remoto se tornaria a norma.

Agora, já percebemos que a conversa mudou para destacar a importância do escritório físico. Juntamente com os óbvios benefícios da recuperação econômica, o impacto na saúde física e mental das pessoas e demais aspectos positivos do trabalho de escritório, como interação, produtividade, senso de pertencimento e uma maior distinção entre o equilíbrio trabalho / vida pessoal.

Na verdade, uma pesquisa da CBRE indicou que a maioria dos funcionários deseja explorar uma forma híbrida de trabalhar, e os empregadores prevêem oferecer acesso ao escritório a todos os funcionários em meados de 2021.

7. Bem-estar como fator relevante

Em um período de quatro anos, a indústria do bem-estar cresceu 11%, de acordo com a pesquisa de 2017 da Cushman & Wakefield. Há fortes evidências no setor comercial de uma elevação nos valores como resultado direto da abordagem do bem-estar. Isso pode ser aplicado ao setor residencial.

Nas residências, alguns incorporadores já aproveitam o potencial de bem-estar, e oferecem edifícios com maior apelo residente, traduzindo-se em maior demanda ocupacional, renda mais resiliente e valores de aluguel mais elevados.

Hoje, passamos mais tempo em casa do que em qualquer outro lugar. Portanto, é essencial que nosso bem-estar comece em casa. A mudança cultural para trabalhar no modo home-office e o cruzamento crescente entre os espaços de vida e de trabalho colocam ainda mais ênfase no lar. 

Cada vez mais, as pessoas desejam ‘bem-estar’ em seus critérios de pesquisa e esperam que seu ambiente de moradia reflita sua filosofia de estilo de vida. Quando sua casa também é um lugar de trabalho, as apostas aumentam ainda mais. 

Prestar atenção a esses detalhes vai fazer uma grande diferença. Ao introduzir o conceito de bem-estar, as construtoras vão apelar aos compradores e locatários que procuram um lar para toda a vida, um lar que lhes trará boa saúde, felicidade e contentamento.

8. Aumento da demanda por gestão profissional no mercado de locações de imóveis em 2021

locações de imóveis em 2021 - administração de imóveis profissional

A COVID-19 tornou o valor dos administradores de imóveis mais evidente e mais procurados do que nunca!

A gestão de crises, que há muito tem sido um aspecto essencial do trabalho dos administradores de imóveis, vem nos preparando para adaptarmos, mudarmos e inovarmos em frente aos desafios que surgiram em 2020, e isso nos deixou confiantes sobre a importância da nossa atividade profissional e determinados para cumprir mais essa missão no mercado de locações de imóveis em 2021!

Vamos nessa!!

O fiador e sua responsabilidade nos acordos de aluguel devido ao covid 19.

Abaixo segue um artigo que saiu no site da Conjur, que achamos relevante compartilhar com você, já que temos o mesmo entendimento quanto a responsabilidade do fiador, principalmente a respeito dos acordos de aluguel que estão sendo realizados devido a pandemia.

A crise econômica consequência ocasionada pela pandemia da Covid-19 acarretou a renegociação de diversos contratos imobiliários, sobretudo de contratos de locação residencial e comercial.

Os contratantes, intencionados a não deixar a situação do contrato à mercê do entendimento do Judiciário, o qual ainda é incerto, têm optado cada vez mais pela renegociação voluntária como forma de minimizar os riscos e os danos de todos os envolvidos na relação contratual da qual fazem parte.

Além da incerteza quanto aos entendimentos jurisprudenciais que serão firmados, a renegociação também tem sido almejada, em razão da paralisação ou desaceleração do ritmo dos trabalhos do poder judiciário, o que poderia implicar em uma demora na solução específica vivenciada pelas partes.

Em se tratando de renegociação de contrato de locação garantido por fiança, o fiador também deverá anuir com o instrumento de renegociação que importar em criação de novas obrigações, sobretudo em agravamento da garantia, como a majoração do saldo garantido pela fiança.  

Assim, se o instrumento de renegociação prevê, por exemplo, o parcelamento de parcelas em aberto, com acréscimo de multa, juros e correção, novas obrigações estarão sendo constituídas, sendo necessária a anuência do fiador, sob pena de nulidade da fiança no que se refere à obrigação repactuada.

Quanto a tal entendimento não há divergência, sendo nesse sentido o posicionamento já firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de renegociação anteriores aos eventos decorrentes da pandemia.

Inclusive, o entendimento em questão encontra-se sedimentado, há muitos anos, com a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

 “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

A razão de ser da súmula está no fato de que o fiador não pode ser responsabilizado por uma obrigação maior que aquela com a qual ele expressamente concordou.

Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do MC 024373, esclareceu que a:

 “interpretação das normas que disciplinam a presente garantia há de confortar a impossibilidade de o fiador responder por acréscimos decorrentes de acordo entre locador e locatário a que não tenha anuído, fazendo superar a obrigação afiançada”.

Portanto, havendo aditamento que implique alteração na garantia prestada, deverá o fiador concordar expressamente com a repactuação, sob pena de não responsabilização deste.

Diversa, entretanto, é a hipótese da moratória, em que há, na verdade, uma mera prorrogação do prazo de pagamento, isto é, aqueles casos em que a garantia prestada não é, de forma alguma, majorada.

Com a instauração da pandemia e consequentemente da crise econômica, muitas renegociações têm se pautado na moratória da dívida, com um desconto temporário do valor da prestação mensal, para pagamento do valor correspondente ao desconto concedido em momento posterior.

Exemplificando, concede-se um desconto de 50% no valor do aluguel mensal por um período de cinco meses, sendo que o valor concedido do desconto terá vencimento em período posterior, podendo, inclusive, o saldo do desconto ser diluído nos aluguéis posteriores ao período da moratória de cinco meses.

Observa-se que, nestas hipóteses, não há novação propriamente dita.

Segundo Caio Mário:

novação pode ser conceituada como a constituição de uma obrigação nova, em substituição de outra que fica extinta”. 

No caso da moratória para mera prorrogação do prazo de vencimento de parte do aluguel, não há criação de nova obrigação com a extinção da anterior e originária.

A obrigação inicial permanece, havendo apenas um ajuste quanto à data de pagamento da parcela ou de parte dela.

Também não há prorrogação do prazo do contrato de locação, nem consequentemente prorrogação ou majoração da fiança.

O contrato de locação de 36 meses, por exemplo, permanece sendo um contrato de 36 meses, ainda que o pagamento seja diferido em prazo diverso, continuando o fiador responsável pelo aluguel e encargos referentes ao total dos alugueis correspondentes especificamente aos 36 meses da locação.

Nesses casos, portanto, a renegociação não implica em majoração da garantia prestada, de modo que não se faz necessária a anuência do fiador na celebração do aditamento.

Se a renegociação não aumentou, de forma alguma, a responsabilidade já anuída pelo fiador, não há razões para se exigir a concordância expressa do fiador, sendo inaplicável o entendimento da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça nessas hipóteses.

Com efeito, se a moratória pactuada não aumenta a fiança prestada, torna-se despicienda a concordância do fiador, permanecendo válida para todos os efeitos a fiança outrora prestada.

A exigência da anuência expressa do fiador nessas hipóteses, além de proteger de forma exacerbada e infundada o garantidor, significaria impor obstáculos desnecessários à renegociação, a qual, entretanto, faz-se tão importante no momento de crise.

Portanto, embora a fiança deva ser analisada sempre de forma restritiva, na forma dos artigos 114 e 819, ambos do Código Civil de 2002, não se tratando de hipótese de majoração da garantia prestada, deverá ser considerada válida a renegociação para moratória da dívida decorrente do contrato de locação, mesmo sem a anuência do fiador.


Aprenda a realizar bons acordos de aluguel

Administrar imóveis nesse período está sendo um grande desafio, devido ao Blog com amplitude nacional recebemos várias dúvidas, questionamentos sobre como formalizar os acordos de aluguel, qual melhor orientação para passar ao LOCADOR e ao LOCATÁRIO, quanto cobrar, a possibilidade ou não de entrar com ação de despejo, e tantos outras.

Percebemos que os profissionais, e alguns proprietários que decidiram pela auto-gestão, não possuem um PROCESSO LOCATÍCIO blindado a qualquer crise.

Sim, quando você tem POLÍTICAS bem desenvolvidas e adota as boas práticas, você não será surpreendido pelo que vinher a frente.

Por isso, desenvolvemos o nosso novo treinamento online, que será pré-lançado no dia 05 de agosto com CONDIÇÕES ESPECIAIS para quem garantir a vaga, basta apenas entrar no nosso grupo exclusivo no Telegram

Conteúdo PRÁTICO, com CASES REAIS, e toda a base técnica que você precisa para ser um(a) Gestor(a) aprova de crise e realizar bons acordos de aluguel! Aguardo você!

acordos de aluguel

Administração de Imóveis em uma pandemia – o que aprendemos?

Ouça esse post clicando no play:

Como todos os setores, os administradores de imóveis tiveram que se adaptar rapidamente e desenvolver novas políticas de trabalho após as abruptas mudanças de rotina, devido a pandemia ocasionado pelo COVID-19.

Nesse momento percebemos o quanto o imóvel foi e está sendo relevante na conjuntura pandêmica!

Em primeiro lugar o imóvel residencial foi ponto focal da chamada mundial #fiqueemcasa mostrando a importância de um lar enquanto somos obrigados a nos isolarmos socialmente.

Por outro lado, o imóvel comercial, provedor de um ambiente de negócios, entretenimento, e tantas outras atividades, foram submetidos a decretos municipais de fechamento total ou parcial, devido ao seu perfil de atrair aglomeração de pessoas.

A partir desse contexto a demanda do trabalho do administrador de imóveis foi ao extremo:

  • Chamadas de inquilinos que perderam ou encolheram suas receitas para propor redução do aluguel;
  • Ligações de locadores que não sabiam o que fazer;
  • Relutância de proprietários que não queriam reduzir o valor do aluguel;
  • Acompanhamento constante nas propostas legislativas e projeto de lei que impactasse a locação de imóveis;
  • Acompanhamento em diversas lives com especialistas do setor;
  • Manter a funcionalidade dos imóveis já locados, agora com alto uso do mesmo pelos inquilinos;
  • Adotar protocolos de higiene em atendimento presencial;
  • E todas as demais atribuições normais de uma gestão locatícia.

Isso tudo, em meio também de proteger-se e proteger sua família, em um turbilhão de informações e noticiários desanimadores.

Toda essa experiência após mais de 100 dias de estado de calamidade pública, várias restrições, e até certo nível de aumento de trabalho, mesmo que em home-office, nos proporcionaram muitos aprendizados, e queremos compartilhar com você!

Comunicação na Administração de Imóveis

administracao de imoveis e a comunicacao

A pandemia colocou os administradores de imóveis em destaque devido ao seu papel essencial que desempenham no gerenciamento das manutenções dos imóveis, dos pagamentos de aluguel e da comunicação com os inquilinos.

Sabemos que em momentos como esse, a comunicação e engajamento claros são a chave para passar pela turbulência e pacificar as possíveis mitigações. Embora muitas vezes não possamos controlar a crise que enfrentamos, podemos controlar nossa resposta a ela.

Os administradores de imóveis precisam se preocupar em ter um plano de comunicação de crise para seus clientes (locadores, e sim, locatários!).

As pessoas buscam conexão em tempos de incerteza, sempre considere uma mensagem para os clientes para mostrar que você está ciente do problema e pode oferecer recursos úteis.

Dizemos muito em nossas publicações, cursos, que o profissional tem que ser presente em todo vínculo locatício, a maioria só “aparece” para ser portador de problemas, influenciando negativamente a imagem do administrador, mesmo quando na ocasião específica ele está com boas intenções.

Aprendemos que os clientes contam com você ainda mais do que o normal durante uma crise.

Anuncie proativamente alterações ou impactos na gestão da locação, sei que isso recai em um trabalho extra, mas não faça com que os proprietários e inquilinos procurem as informações de que precisam, leve-os para eles.

A comunicação proativa liberará você, ou sua equipe, para se concentrar em tarefas que não sejam responder as mesmas dúvidas repetidamente.

Negociação na Administração de Imóveis

negociacao e a administracao de imoveis

Nunca paramos tanto para estudar negociação como agora, percebemos que as pessoas possuem formas de agir relativamente idênticas, e tendem a se portar de acordo com esses padrões em quaisquer circunstâncias, o que é um erro, pois diferentes situações pedem estratégicas específicas.

Segundo o negociador Eduardo Ferraz, quando alguém negocia sempre do mesmo modo, torna-se previsível, e poderá ser manipulado. É claro que precisamos ser coerentes para ter credibilidade, porém é fundamental nos adaptarmos às diferentes modalidades de negociação.

A principal questão de qualquer bom acordo é: negociação é uma troca!

Participar das negociações entre os proprietários de imóveis e os inquilinos com uma mente aberta e vontade de trabalhar em conjunto é o melhor caminho a seguir.

Precisamos reconhecer que todos estão em uma situação difícil e a chave para isso é que as partes venham a se encontrar em um acordo justo, passando essa fase como parceiros.

Buscando a solução

Inúmeras são as alternativas para chegar no consenso, não existe formula pronta, a análise tem que ser caso a caso, verificando as condições individuais, e os impactos sofridos de parte a parte.

Dentre as opções disponíveis, vimos como parte da negociação da locação de imóveis, durante esse período:

  • Elaboração de um novo contrato, ou aditivo dos termos;
  • Aluguel reduzido, ou seja, pagamento de uma porcentagem do aluguel por um determinado período;
  • Aluguel diferido, ou seja, adiar uma parte do aluguel atual e pagá-lo posteriormente, após determinada data;
  • Resolução do contrato.

Aprendemos que o Administrador-Negociador em tempos de crise fortalece o relacionamento.

Quando um negociador da polícia diz a um sequestrador: “Estamos nisso juntos”, de acordo com comandante Robert J. Louden, ele não está apenas prestando elogios. Em vez disso, o negociador está tentando criar o tipo de vínculo que permitirá às partes encontrar uma solução para a crise juntos.

Da mesma forma, no mundo dos negócios, o problema deles é o seu, então concentre-se em colaborar em um contrato que satisfaça a vocês dois.

O Design Contratual e a Sociedade de Risco

O brilhante advogado imobiliarista, Durval Salve Jr, costuma denominar de Design Contratual, a estruturação do acordo de vontades impressa no contrato.

Ele ensina que o artigo “abre-alas” do nosso código civil, da parte geral de contratos, não à toa, versa sobre a função social dos contratos (art. 421) e lá nas “disposições finais e transitórias” reitera no artigo 2.035, § único, a mesma tônica, a saber:

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

É a mudança inequívoca de paradigma entre codificações sendo a primeira com base liberal-voluntarista (Código Beviláqua – 1916) para outra, desta vez em consonância com a Constituição Federal de 1988, pautada pelos princípios Solidaristas Constitucionais (Código Reale -2002).

Como expressa o Civilista Anderson Schereiber, autor do livro mais citado entre os contratualistas nesta pandemia, a saber o “Equilíbrio Contratual e Dever de Renegociar”.

Dito isto, o Shereiber crava no seu livro, o que ele denomina de “a nova tríade dos contratos”, a saber:

“A boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio contratual.”

Pilares que delimitam o design de todo e qualquer contrato juridicamente válido no ordenamento nacional.

Relações Contratuais

administracao de imoveis e as relacoes contratuais

Vale rememorar as lições de Zygmunt Bauman, que diz que hoje o indivíduo não contrata mais, apenas porque “QUER”, ele agora contrata porque “PRECISA”, pois estamos inseridos num cenário de supercontratualização das relações sociais e econômicas, do qual diz o brilhante sociólogo:

“Eu compro, logo existo. Comprar ou não comprar já não é mais a questão.”

E no seio da Sociedade do Risco (uma forma sistemática de lidar com perigos e inseguranças induzidas e introduzidas pela própria modernização – segundo definição do  sociólogo alemão Ulrich Beck), como afirma o Jurista Rodolfo Mancuso, envolto pelo consumo de massa, tendo os seus direitos fundamentais tutelados pelo estado sob o manto constitucional, eclode no seio do nosso tempo o que nós denominamos de A USINA DE CONFLITOS.

Esta, originada por obrigações contratuais assumidas por indivíduos que, em um polo, não leem e, portanto, sequer tem consciência do que termina de contratar, e de outro polo, os saudosistas do “VALE O QUE ESTÁ ESCRITO”, conhecido em Roma como “Pacta Sunt Servanda”, que não foi totalmente abolido, mas foi sim relativizado, não sendo de NENHUM VALOR, fora do contexto já aqui mencionado, ou seja:

A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO atual princípio de qualquer convenção válida se apreciada no mérito.

A partir dessa análise, aprendemos que resta como saída para o estado de colapso que se encontra a justiça estatal, dar as partes o protagonismo para a solução dos seus conflitos, na busca por pacificação social, que é o objetivo último do direito.

Costumamos dizer que quando surge o conflito e as partes demonstram resiliência para superá-lo há uma certeza O FORTALECIMENTO DA RELAÇÃO.

A Inteligência Emocional

A empatia é a viga mestra da Inteligência Emocional, é ela que tem a capacidade de pôr-se no lugar de outras pessoas e experimentar emoções sob a perspectiva delas, e sem dúvida a empatia oferece insights interessantes sobre pontos de vistas de terceiros.

O lado negativo da cruzada vigilante do seu cérebro para mantê-lo seguro e vivo é a tendência de focar no negativo, no que pode dar errado, ocasionando o que Jeb Blount chama dos 3 Ps:

1) Procrastinação;
2) Perfeccionismo;
3) Paralisia.

E por certas vezes virmos isso acontecer conosco, neste momento é hora de você mudar seu input, e oxigenar sua mente com boas coisas!

Daniel Goleman, em seu livro Inteligência Emocional: A teoria revolucionária que redefine o que é ser inteligente, indica que as pessoas estão ávidas por interações humanas autênticas, ainda mais com uma sociedade cada vez mais dominada pela tecnologia.

Sem sombra de dúvidas, essa competência interpessoal será mais essencial no desenvolvimento da administração de imóveis.

Do mesmo modo Daniel Pink, diz que:
“Treinar o lado direito do cérebro é o novo caminho para o sucesso”

Aprendemos vivenciando histórias de pessoas durante esse período, que na era da revolução digital, e da inteligência artificial, a inteligência emocional é mais valorizada do que nunca.

Transforme problemas em oportunidades na Administração de Imóveis

Os problemas são uma chance de sentirmos dor, refletirmos sobre ela, avaliarmos e buscarmos as oportunidades que se revelarão posteriormente.

Como é bem entendido por nós profissionais, não há dois dias iguais na administração de imóveis e, em meio à essa pandemia, esse sentimento nunca foi mais verdadeiro, concorda?

Nós gestores, consultores, devemos aprender coisas novas diariamente, tomar decisões rapidamente e usar o nosso melhor julgamento em um ambiente sem precedentes.

Há uma ampla oportunidade para implementar novas ideias, adotar processos criativos e encontrar maneiras inovadoras em seu processo locatício, e revisitar seu planejamento.

À medida que o mercado imobiliário continua sua mudança em direção ao futuro, há muitas incógnitas que ainda pairam pelo ar, mas uma coisa é certa, você poderá contar conosco para passarmos esse momento juntos.

É nosso compromisso com os leitores, clientes, e alunos, transformar esse Blog em um canal exclusivo sobre locação e administração de imóveis de modo a ser uma fonte de conteúdo dedicado em compartilhar as boas práticas locatícias!

Se você quer ficar ainda mais próximo de nós, entre no nosso Perfil do Telegram, basta clicar aqui!

Obrigado por ler, saúde e paz!

Nós adoraríamos ouvir as lições que você aprendeu durante a crise do Covid 19 sobre administração de imóveis. Por favor, deixe-nos um comentário abaixo.

A Gestão do Contrato de Locação de Imóveis

Como se diz: “Rentabilidade Passada, não é Garantia de Rentabilidade Futura. ” Você conhece essa frase?

E a rentabilidade do contrato de locação do seu imóvel, você registra esse histórico?

Seja qual for a sua resposta tenha certeza que elaborei esse conteúdo especialmente para você, pois não haverá mais possibilidade de bons resultados na locação de imóveis se não houver uma administração eficiente do contrato de aluguel.

Como fazer isso?

Comece pela leitura desse post. Vamos juntos!

O mercado de locação imobiliária é vibrante no Brasil, um país de imenso déficit habitacional e imensa desigualdade, que veda a muitos o acesso à moradia digna, portanto nesse contexto não falta demanda, há apenas em dados momentos do ciclo imobiliário a explosão dessa demanda ou da oferta.

E como se diz: “Não Podemos Fugir da Lei Irrevogável da Procura x Oferta”.

Se o indivíduo conhece essa lei ou não, pouca diferença faz, pois o preço da sua locação dependerá desse cruzamento.

Portanto, se há uma matriz de preço a seguir maior importância se dá à administração do contrato de aluguel!

Você entende esse nexo causal?

O “mundo dá voltas”, as coisas mudam e as pessoas também, como diria o Filosofo Heráclito:

“Não Se pisa duas Vezes no Mesmo Rio! Pois, mesmo os fluxos das águas mudam e, junto com este, toda a paisagem”.

A partir de tal reflexão, me permito concluir que o ciclo locatício não pode ser o mesmo, já que a estrutura dos imóveis mudou e o padrão de exigência dos locatários também, então amigo(a), mais um ponto para destacar na importância da administração do contrato de locação.

Mas agora sejamos determinísticos..

Como fazer a gestão do contrato de locação?

Contrato de Locação de Imóveis

Vamos então destacar pontos mínimos abaixo:

  1. Se “O Contratado não sobrepõe ao Legislado” é preciso conhecer a Lei que regula as locações mesmo antes de celebrar a locação (Fase Pré-Contrato).
  1. Já que “O Contrato faz Lei entre as partes”, ressalvadas as exceções acima, é preciso oficializar o Contrato naquilo que chamamos de sua “Função Social” (O contrato em Si).
  1. A “Locação Passiva” foi há muito tempo sepultada, portanto se você aluga o seu imóvel e “Deixa Correr Solto” as surpresas prometem não serem boas já que a sorte costuma presentear aqueles que por ela trabalham. (Fase pós-contratual).

Se você acompanha o nosso canal, já sabe que damos subsídios aos nossos leitores em todas as etapas do contrato de locação para que façam de forma eficiente a sua administração, ou se é investidor e possui acima de quatro imóveis contrata uma administração profissional do seu patrimônio.

Mas vamos considerar que você é novo nos nossos canais e quer saber o mínimo necessário em cada etapa para que a administração do seu contrato de locação lhe permita bons resultados, então vamos pontuar essas questões.

Fase Pré-Contratual:

  • Tornar o imóvel funcional e apto para uso pleno pelo Locatário (Art. 22, I – Lei 8.245/91)
  • Definir o preço do aluguel e a as demais condições quanto ao seu pagamento (Arts. 17 e 18 – Lei 8.245/91)
  • Análise do Locatário (Que nós reputamos como “A Melhor Garantia para o seu Contrato de Locação”).

Fase Contratual:

  • Se desejar consulte a nossa assessoria imobiliária OnLine, ou adquira um dos nossos modelos na Nossa Loja.
  • O Locador não pode reaver o imóvel no prazo locado (Art. 4 – Lei 8.245/91).
  • Muito embora a Locação possa ser ajustada por qualquer Prazo (Art. 3 – LI) existe um “melhor prazo” com previsão Legal para Locação Residencial que é de 30 meses (Art. 46 – LI), e para Locação Comercial que é 24 meses para Aluguel Sem Proteção Prévia do Fundo Comercial (Inteligência dos Artigos 56 e 57 da LI) e 60 meses quando se paga Luvas no Contrato Inicial da atividade Comercial (Art. 51, II – LI).

Fase Pós-Contratual

  • Faça um Planilha para acompanhar as suas despesas e Receitas na Locação Imobiliária ( Dica: Daihane Cézar pode te Ajudar =] )
  • Faça visitas periódicas ao imóvel e aproveite esse momento para se relacionar melhor com o seu Locatário.
  • Execute ao longo do contrato o Poder das Notificações, nas distintas ocasiões contratuais próprias (Aqui, se desejara, conheça a nossa assessoria imobiliária).
  • O Mútuo Acordo, como remédio eficaz para múltiplas soluções no decurso da Relação Locatícia (Art. 9, I – LI).

Gestão Contratual de Locações Imobiliárias

Agora um ponto crucial para a administração do contrato de locação que são AS SUAS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO!!

Sinceramente, eu falaria uma semana ou mais sobre o tema, mas o que importa de verdade é como você vai aplicar essa ferramenta em seu favor e, saiba que estamos aqui para ajudar, por isso nos siga no Telegram, temos um Grupo exclusivo Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários.

Até fiz uma AULA GRÁTIS detalhando mais sobre esse tema, que você pode conferir aqui:

Vamos elaborar, sempre, conteúdo exclusivo e aplicado às demandas locatícias, como essas impostas em tempo de pandemia trazidos ao Brasil pela COVID19, nos quais serão necessárias, mais do que em qualquer outro tempo, boas práticas de administração do contrato de locação, para que você maximize a rentabilidade do seu patrimônio, mas o faça dentro dos limites da Legalidade, cumprindo a Função Social do Contrato de Locação e mesmo da Propriedade.

Tenho ouvido a frase ecoar por todos os meios de comunicação, que “Estamos Juntos Mesmo que de Longe”, então faço minhas tais palavras, desejando que você e sua família estejam com Saúde e em Paz.

Vamos em frente com Força e Coragem pois “mar calmo não faz bom marinheiro”, então vamos aprender com o momento, e se houverem erros, existe tempo para superá-los, seja na administração do contrato de locação, seja em outra área da vida pessoal ou nos negócios.

Grande Abraço!

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Nossa Promoção está incrível!

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Aproveite pois é por tempo LIMITADO!

[CASE] Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

Nesse post vou narrar em detalhes como alugar um imóvel que estava fechado há mais de um ano tentando ser locado pelo próprio proprietário, e depois de várias tentativas frustadas decidiu procurar um profissional que pudesse ajudá-lo.

Então, se você é proprietário de imóvel e está passando por uma situação similar, e quer entender os possíveis motivos, esse artigo irá esclarecer e assim você poderá identificar as melhores alternativas. 

Mas, se você é administrador de imóveis e quer entender qual o verdadeiro diagnóstico do imóvel do seu cliente para melhor orienta-lo, também seja bem vindo!

Como alugar um imóvel fechado, visão inicial do proprietário

Meu primeiro contato foi telefônico, onde informou que soube do meu trabalho como Administradora de Imóveis e gostaria de colocar seu imóvel para alugar, apenas disse onde era a localidade, como ter acesso as chaves, e que necessitariam de poucos reparos, mas com uma diária de um “prático” – mas conhecido como “faz tudo” estaria solucionado.

Agendamos uma visita para nos conhecer pessoalmente, batemos um papo sobre o mercado, e providenciamos as documentações iniciais, como qualquer processo locatício.

Assim tive acesso ao imóvel e fui conhecer para realizar a minha vistoria, veja que sempre é bom registrar como o Profissional Corretor de Imóveis está recebendo o imóvel para administra-lo!

No dia da visita..

Como alugar um imóvel

Isso mesmo, essa foi a minha cara quando entrei no imóvel.

 Na expectativa de tratar de um imóvel de ótima localização, tipologia atrativa, o imóvel estava sujo, armários sem portas, porta blindex fora do lugar, pintura mal feita, tomadas e spot com fios aparentes, pisos e azulejos obsoletos, ou seja, nada do que foi informado pelo o proprietário condizia com a realidade.

Percebo que essa postura é frequente dos proprietários de imóveis, ainda apostam que seus imóveis podem gerar renda sem nenhuma manutenção, o problema também é que nós Corretores de Imóveis ao invés de realizar um trabalho de consultoria, apenas pegamos o imóvel “de qualquer jeito” e anunciamos ao mercado na esperança de que os inquilinos fechem a locação.

Como alugar um imóvel fechado, diagnostico de mercado

Meu próximo passo foi realizar um relatório de visita com diagnostico de mercado, onde relatei o estado do imóvel inclusive com levantamento fotográfico, mencionando os reparos necessários, o que costumo chamar de benfeitorias de adequação, para deixar o imóvel atrativo perante imóveis assemelhados, e por ultimo identifiquei que o apartamento já estava sendo anunciado por diversos Corretores e Imobiliárias, nesse ponto relatei a importância da exclusividade.  

Fico imaginando como o proprietário reagiu ao ler meu relatório, e do que precisaria ser feito para eu trabalhasse na locação do seu imóvel..

Como alugar um imóvel

Antes de trabalhar com um imóvel para locação sempre verifico as condições do mesmo quanto as instalações elétricas, hidráulicas, fechamento de portas e janelas, cupins em armários, etc, é fundamental se precaver antes da locação, do que está com o inquilino morando e ter diversas chamadas.

Portanto, se eu como Corretora de Imóveis não aprovar o imóvel quanto a funcionalidade, habitabilidade e atratividade, eu simplesmente recuso esse serviço, tenho experiência de quase 10 anos, e essas prevenções devem ser adotadas para uma boa gestão e atingir êxito durante toda a locação.

Depois de algumas ligações, fizemos alguns ajustes quanto aos reparos necessários, já que ele o proprietário, não estava preparado para assumir um gasto extra e tinha muito tempo com o imóvel fechado apenas consolidando prejuízo com pagamento de condomínio e IPTU mês após mês. 

Como alugar um imóvel fechado, os reparos

Como já tenho um tempo administrando imóveis você acaba tendo contatos de fornecedores e prestadores de serviços, como pintores, encanadores, eletricista, etc, o que pode facilitar para o proprietário e agilizar a execução do que é necessário ser feito, porém nunca assumo os serviços, já que são desenvolvidos por terceiros, a menos que o LOCADOR tenha interesse de contratar uma empresa especializada, o que é o mais indicado.

Com o tempo você também ganha experiência e sabe muito bem do que precisa ser reparado ou trocado, até as nomenclaturas corretas para compra dos materiais, exemplo:

registro de gaveta e de pressão, válvula de descarga hydra, sifão de copo e sanfonada, tinta látex, acrílica e toque de seda, etc..

Feito os ajustes, como a revisão elétrica e hidráulica, pintura nova, descupinização, aplicação de verniz, lubrificação de portas e janelas, e uma limpeza fina.

Nesse caso até orientei a troca de pisos do banheiro e cozinha, que são os cômodos com mais “peso” quando se trata de imóvel antigo, porém por condições financeiras, ele acabou deixando para próxima etapa.

De qualquer forma já foi possível deixar o imóvel com relevância no mercado, utilizando APENAS 2 alugueis, nesse caso no valor de R$ 2.500,00.

É necessário uma sensibilidade do Administrador de Imóveis em saber quais pontos são as prioridades para garantir valorização e aumentar a velocidade de fechamento do negócio.

Veja como ficou:

Como alugar um imóvel fechado, avaliação do preço

Outro ponto crucial é a avaliação do preço da locação, o proprietário normalmente quer o máximo valor, sem levar em consideração a idade do imóvel, a conservação do imóvel, bem como do condomínio, armários, posição do sol, central de gás, e outros fatores que influenciam sob maneira na composição do preço final.

Percebo que boa parte dos proprietários de imóveis tem a mentalidade de obtenção do melhor retorno a custo zero, como se seu bem não fosse passível de vida útil limitada, vendo o imóvel apenas com uma fonte inesgotável de renda que não precisa ser cuidada.

A melhor forma é ter a percepção de mercado, entender como o mercado está se comportando no momento e como os pretendentes a aquela locação estão procurando pela moradia.

Depois da minha análise mercadológica e após as benfeitorias de adequação finalizadas, ainda ajustei o preço da locação pretendida inicialmente pelo o proprietário do imóvel em 18% a menor.

Valor do Condomínio

Outro aspecto que não poderia deixar de mencionar e dificulta em saber como alugar um imóvel fechado é o valor atual das cotas condominiais, não raros serem maiores até mesmo do valor do aluguel, pelo menos por aqui na minha cidade em Salvador/BA.

Essa constatação de valores de cotas aumentando sem o prédio ou condomínio oferecer atrativos ou equipamentos de infraestrutura está influenciando na decisão do LOCATÁRIO.

Então, é importante o profissional identificar quanto a cota condominial impacta sobre aluguel, a soma de todos os encargos da locação, já que no final das contas é essa importância que o inquilino vai querer saber para tomar a sua decisão.

Como alugar um imóvel fechado, e a proposta

Depois de algumas visitas dos pretendentes a locação, uma família ficou interessada em fechar e identifiquei que pelo fato do antigo LOCADOR querer vender seu imóvel, eles tiveram que desocupar, o que possibilitou por exemplo como forma de comprovar a idoneidade dos responsáveis a locação um contato direto ao antigo proprietário, inclusive com acesso ao contrato, o que agilizou a minha análise.

Pelo fato das custas com a mudança, e esse acesso imediato ao anterior locador, já com uma entrevista realizada aos pretendentes, foi possível efetuar o Contrato de Locação sem garantia, com o pagamento do primeiro aluguel de imediato.

Veja que outro entrave que aumenta a vacância da locação, é o discurso do proprietário que diz “só alugo por seguro fiança”, não somos contra ao seguro fiança, muito pelo contrário, é um ótima opção..

A questão é entender plenamente como ela funciona, e ser flexível em aceitar outras garantias, sempre com uma análise prudente logicamente.

Como alugar um imóvel fechado, minhas considerações finais

O que foi compartilhado aqui é fruto de experiência, e nossa metodologia se comprova pelos cases que temos com os nossos clientes, podemos não ter estatísticas, mas o teste é fácil de fazer!

Pegue qualquer apartamento que está fechado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três alugueis nessas benfeitorias de adequação que mencionamos acima.

Como pintura, limpeza, reavivamento, uma cor que valorize um ambiente, de forma que você deixe resplandecente, cheiroso, com tudo em pleno funcionamento, e você comprovará que em pouco tempo estará alugado, e muito bem alugado, ainda que o mercado esteja em crise!

Para completar deixo abaixo um infográfico com um pequemo resumo de tudo que disse aqui para você memorizar:

Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

E você?

O que falta para alugar o imóvel em até 30 dias?

Coloque nos comentários abaixo!

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis.

Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!

Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.

Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.

Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.

E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!

Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:

Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.

Entendendo o conceito de ROI

Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.

O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.

Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.

Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.

Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.

Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.

O investimento imobiliário

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Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente. 

“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty

Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las. 

Como saber disso? 

A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).

A fórmula básica para calcular o ROI é:

ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel

A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.

Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.

Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis

1. Inadimplência

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Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!

Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.

Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.

Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.

É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.

Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia

Esse é o segredo: Trabalho Consistente!

É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.

Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.

É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.

Tipos de Inquilinos Inadimplentes

Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:

Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.

Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.

Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.

Métodos para Reduzir a Inadimplência

Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:

  • Utilizar métodos preventivos;
  • Ter uma comunicação clara;
  • Efetuar uma análise profissional do candidato;
  • Assinar um contrato equilibrado;
  • Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
  • Adotar cobrança do aluguel via boleto;
  • Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
  • Está aberto e saber desenvolver acordos.

Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.

O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.

Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.

Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.

2. Vacância

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Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?

E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.

Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.

Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.

Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).

Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!

Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.

Entenda que a LOCAÇÃO DE IMÓVEIS é um negócio de relacionamento.

Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.

Conhecendo os números

Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.

Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!

Como não levar a vacância a sério??

Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?

Vamos a algumas dicas:

Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.

Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.

A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.

3. Manutenção

manutencao-rentabilidade-na-locacao-de-imoveis

Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:

O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:

  1. 10 reparos obrigatórios para você manter seu aluguel livre de problemas;
  2. Boa manutenção: um imã para manter inquilinos.

Proprietário “Faz Tudo”

Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..

Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.

O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.

O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.

Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.

Taxa de Manutenção

Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?

Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?

O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!

Mas, como calcular?

Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).

Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.

Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.

Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!

E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.

Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!

4. Ação Judicial

Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.

Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.

Para mim algo surreal!

Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.

O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.

Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.

Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.

Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis

Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.

Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!

Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.

Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.

E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?

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