[CASE] Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

Nesse post vou narrar em detalhes como alugar um imóvel que estava fechado há mais de um ano tentando ser locado pelo próprio proprietário, e depois de várias tentativas frustadas decidiu procurar um profissional que pudesse ajudá-lo.

Então, se você é proprietário de imóvel e está passando por uma situação similar, e quer entender os possíveis motivos, esse artigo irá esclarecer e assim você poderá identificar as melhores alternativas. 

Mas, se você é administrador de imóveis e quer entender qual o verdadeiro diagnóstico do imóvel do seu cliente para melhor orienta-lo, também seja bem vindo!

Como alugar um imóvel fechado, visão inicial do proprietário

Meu primeiro contato foi telefônico, onde informou que soube do meu trabalho como Administradora de Imóveis e gostaria de colocar seu imóvel para alugar, apenas disse onde era a localidade, como ter acesso as chaves, e que necessitariam de poucos reparos, mas com uma diária de um “prático” – mas conhecido como “faz tudo” estaria solucionado.

Agendamos uma visita para nos conhecer pessoalmente, batemos um papo sobre o mercado, e providenciamos as documentações iniciais, como qualquer processo locatício.

Assim tive acesso ao imóvel e fui conhecer para realizar a minha vistoria, veja que sempre é bom registrar como o Profissional Corretor de Imóveis está recebendo o imóvel para administra-lo!

No dia da visita..

Como alugar um imóvel

Isso mesmo, essa foi a minha cara quando entrei no imóvel.

 Na expectativa de tratar de um imóvel de ótima localização, tipologia atrativa, o imóvel estava sujo, armários sem portas, porta blindex fora do lugar, pintura mal feita, tomadas e spot com fios aparentes, pisos e azulejos obsoletos, ou seja, nada do que foi informado pelo o proprietário condizia com a realidade.

Percebo que essa postura é frequente dos proprietários de imóveis, ainda apostam que seus imóveis podem gerar renda sem nenhuma manutenção, o problema também é que nós Corretores de Imóveis ao invés de realizar um trabalho de consultoria, apenas pegamos o imóvel “de qualquer jeito” e anunciamos ao mercado na esperança de que os inquilinos fechem a locação.

Como alugar um imóvel fechado, diagnostico de mercado

Meu próximo passo foi realizar um relatório de visita com diagnostico de mercado, onde relatei o estado do imóvel inclusive com levantamento fotográfico, mencionando os reparos necessários, o que costumo chamar de benfeitorias de adequação, para deixar o imóvel atrativo perante imóveis assemelhados, e por ultimo identifiquei que o apartamento já estava sendo anunciado por diversos Corretores e Imobiliárias, nesse ponto relatei a importância da exclusividade.  

Fico imaginando como o proprietário reagiu ao ler meu relatório, e do que precisaria ser feito para eu trabalhasse na locação do seu imóvel..

Como alugar um imóvel

Antes de trabalhar com um imóvel para locação sempre verifico as condições do mesmo quanto as instalações elétricas, hidráulicas, fechamento de portas e janelas, cupins em armários, etc, é fundamental se precaver antes da locação, do que está com o inquilino morando e ter diversas chamadas.

Portanto, se eu como Corretora de Imóveis não aprovar o imóvel quanto a funcionalidade, habitabilidade e atratividade, eu simplesmente recuso esse serviço, tenho experiência de quase 10 anos, e essas prevenções devem ser adotadas para uma boa gestão e atingir êxito durante toda a locação.

Depois de algumas ligações, fizemos alguns ajustes quanto aos reparos necessários, já que ele o proprietário, não estava preparado para assumir um gasto extra e tinha muito tempo com o imóvel fechado apenas consolidando prejuízo com pagamento de condomínio e IPTU mês após mês. 

Como alugar um imóvel fechado, os reparos

Como já tenho um tempo administrando imóveis você acaba tendo contatos de fornecedores e prestadores de serviços, como pintores, encanadores, eletricista, etc, o que pode facilitar para o proprietário e agilizar a execução do que é necessário ser feito, porém nunca assumo os serviços, já que são desenvolvidos por terceiros, a menos que o LOCADOR tenha interesse de contratar uma empresa especializada, o que é o mais indicado.

Com o tempo você também ganha experiência e sabe muito bem do que precisa ser reparado ou trocado, até as nomenclaturas corretas para compra dos materiais, exemplo:

registro de gaveta e de pressão, válvula de descarga hydra, sifão de copo e sanfonada, tinta látex, acrílica e toque de seda, etc..

Feito os ajustes, como a revisão elétrica e hidráulica, pintura nova, descupinização, aplicação de verniz, lubrificação de portas e janelas, e uma limpeza fina.

Nesse caso até orientei a troca de pisos do banheiro e cozinha, que são os cômodos com mais “peso” quando se trata de imóvel antigo, porém por condições financeiras, ele acabou deixando para próxima etapa.

De qualquer forma já foi possível deixar o imóvel com relevância no mercado, utilizando APENAS 2 alugueis, nesse caso no valor de R$ 2.500,00.

É necessário uma sensibilidade do Administrador de Imóveis em saber quais pontos são as prioridades para garantir valorização e aumentar a velocidade de fechamento do negócio.

Veja como ficou:

Como alugar um imóvel fechado, avaliação do preço

Outro ponto crucial é a avaliação do preço da locação, o proprietário normalmente quer o máximo valor, sem levar em consideração a idade do imóvel, a conservação do imóvel, bem como do condomínio, armários, posição do sol, central de gás, e outros fatores que influenciam sob maneira na composição do preço final.

Percebo que boa parte dos proprietários de imóveis tem a mentalidade de obtenção do melhor retorno a custo zero, como se seu bem não fosse passível de vida útil limitada, vendo o imóvel apenas com uma fonte inesgotável de renda que não precisa ser cuidada.

A melhor forma é ter a percepção de mercado, entender como o mercado está se comportando no momento e como os pretendentes a aquela locação estão procurando pela moradia.

Depois da minha análise mercadológica e após as benfeitorias de adequação finalizadas, ainda ajustei o preço da locação pretendida inicialmente pelo o proprietário do imóvel em 18% a menor.

Valor do Condomínio

Outro aspecto que não poderia deixar de mencionar e dificulta em saber como alugar um imóvel fechado é o valor atual das cotas condominiais, não raros serem maiores até mesmo do valor do aluguel, pelo menos por aqui na minha cidade em Salvador/BA.

Essa constatação de valores de cotas aumentando sem o prédio ou condomínio oferecer atrativos ou equipamentos de infraestrutura está influenciando na decisão do LOCATÁRIO.

Então, é importante o profissional identificar quanto a cota condominial impacta sobre aluguel, a soma de todos os encargos da locação, já que no final das contas é essa importância que o inquilino vai querer saber para tomar a sua decisão.

Como alugar um imóvel fechado, e a proposta

Depois de algumas visitas dos pretendentes a locação, uma família ficou interessada em fechar e identifiquei que pelo fato do antigo LOCADOR querer vender seu imóvel, eles tiveram que desocupar, o que possibilitou por exemplo como forma de comprovar a idoneidade dos responsáveis a locação um contato direto ao antigo proprietário, inclusive com acesso ao contrato, o que agilizou a minha análise.

Pelo fato das custas com a mudança, e esse acesso imediato ao anterior locador, já com uma entrevista realizada aos pretendentes, foi possível efetuar o Contrato de Locação sem garantia, com o pagamento do primeiro aluguel de imediato.

Veja que outro entrave que aumenta a vacância da locação, é o discurso do proprietário que diz “só alugo por seguro fiança”, não somos contra ao seguro fiança, muito pelo contrário, é um ótima opção..

A questão é entender plenamente como ela funciona, e ser flexível em aceitar outras garantias, sempre com uma análise prudente logicamente.

Como alugar um imóvel fechado, minhas considerações finais

O que foi compartilhado aqui é fruto de experiência, e nossa metodologia se comprova pelos cases que temos com os nossos clientes, podemos não ter estatísticas, mas o teste é fácil de fazer!

Pegue qualquer apartamento que está fechado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três alugueis nessas benfeitorias de adequação que mencionamos acima.

Como pintura, limpeza, reavivamento, uma cor que valorize um ambiente, de forma que você deixe resplandecente, cheiroso, com tudo em pleno funcionamento, e você comprovará que em pouco tempo estará alugado, e muito bem alugado, ainda que o mercado esteja em crise!

Para completar deixo abaixo um infográfico com um pequemo resumo de tudo que disse aqui para você memorizar:

Como alugar um imóvel fechado há mais de 1 ano em apenas 30 dias!

E você?

O que falta para alugar o imóvel em até 30 dias?

Coloque nos comentários abaixo!

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis.

Antes de iniciar propriamente o artigo, creio que é necessário explicar um pouco o título!

Para quem não sabe, a figura dos 4 cavaleiros é narrado na Bíblia no livro do Apocalipse.

Retrata uma visão profética do Apóstolo João sobre o final dos tempos.

Onde cada cavaleiro significa a peste, guerra, fome e morte, onde cada uma dessas coisas deverão acontecer como sinais do FIM, para quem assim acredita.

E foi fazendo essa correlação, que identifiquei os “4 cavaleiros” que irão destruir a rentabilidade da sua locação, se você não estiver preparado para enfrenta-los!

Nesse espírito, coloquei a pouco tempo em minha rede social a seguinte mensagem:

Até o final desse artigo você vai entender o porque do desafio com os proprietários de imóveis.

Entendendo o conceito de ROI

Sabemos que a análise inteligente das finanças por trás das aquisições de imóveis para investimento é crucial para o ter sucesso.

O ROI é uma sigla abreviada do termo em inglês, Return On Investment, que significa, retorno do investimento.

Portanto é uma métrica usada por profissionais do setor imobiliário para estimar o desempenho de uma propriedade de investimento.

Em suma, o ROI do seu imóvel revelará a rentabilidade da sua propriedade.

Ou seja, a quantia de lucro que você recebe do seu imóvel para investimento durante um período de tempo, calculado na forma de uma porcentagem.

Esse percentual pode ser positivo, indicando que você está lucrando ou pode ser negativo , o que significa que você está realmente perdendo dinheiro, logicamente que ninguém deseja esse segundo resultado.

O investimento imobiliário

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Nós sabemos que a melhor maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários é comprar uma propriedade por um ótimo preço e vender mais tarde no futuro por mais do que você pagou inicialmente. 

“Se você quer ganhar dinheiro, muito dinheiro, deve fazer o que ninguém mais está fazendo. Compre quando todo mundo estiver vendendo e mantenha até que todo mundo esteja comprando. Este não é apenas um slogan cativante. É a própria essência do investimento bem-sucedido.” – J. Paul Getty

Descobrir o preço certo para seus imóveis de investimentos exige que você determine quanto lucro deseja obter ao vendê-las. 

Como saber disso? 

A resposta é calcular a taxa de retorno da propriedade para investimento (ROI).

A fórmula básica para calcular o ROI é:

ROI = (valor do aluguel – despesas) / valor do imóvel

A aplicabilidade da formula ficará para outro artigo, pois aqui tomaria muito tempo.

Porém é necessário indicar que a taxa de rentabilidade não leva em consideração o possível ganho de capital (aumento de valor) que pode ser realizado no caso de revenda do imóvel, e que a utilização do ROI é um dos parâmetros para a sua tomada de decisão.

Meu objetivo aqui é demonstrar que existem fatores que podem usurpar essa rentabilidade na locação de imóveis, e que poucos dão atenção.

Os 4 cavaleiros da rentabilidade na locação de imóveis

1. Inadimplência

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Já escrevi nesse Blog vários posts sobre inadimplência, mas ele ainda é um bicho papão que assusta muita gente!

Existem processos locatícios que adotados corretamente reduzem drasticamente a incidência de inadimplência em suas locações, a começar pela análise profissional do locatário.

Nós sabemos que o contrato de locação é uma forma de “concessão de crédito” pois é um negócio que também está exposto ao risco de inadimplência.

Ou seja, sempre vai existir a possibilidade de ter prejuízos decorrentes do não-pagamento do aluguel e seus encargos por parte do inquilino.

É necessário compreender que a PRESSA, é o MAIOR caminho, e posso dizer também, o mais DOLOROSO, esse foi meu erro quando aluguei pela primeira vez, e quase me fez desistir de continuar na área.

Que tal trocar a utopia da inadimplência zero, por um trabalho consistente que permita taxa inferior a 5% de inadimplentes? Tiago Maia

Esse é o segredo: Trabalho Consistente!

É não ficar sem agir um dia sequer quando seu locatário deixa de pagar aluguel, é notifica-lo corretamente.

Desenvolvi o Funil Ideal de Cobrança Extrajudicial, fruto de anos de prática, que pode te ajudar a montar seu processo de cobrança por falta de pagamento.

É ter inteligência emocional para enfrentar o “desespero” do locador, caso quem está me lendo for o administrador, ou o “medo” do inquilino em não responder suas chamadas.

Tipos de Inquilinos Inadimplentes

Digo que existem três tipos de inquilinos inadimplentes que podem corroer sua rentabilidade na locação de imóveis, são eles:

Devedor Crônico: é o tipo de locatário que sempre atrasa, mas acaba pagando, é visível que na maioria dos casos é fruto de má gestão de suas contas pessoais.

Mau Pagador Ocasional: é o tipo de locatário que deixa de pagar ocasionalmente devido a situações adversas em sua vida, mas é notório identificar que tem disposição e intenção de pagar.

Mau Pagador: é o tipo de locatário que devemos fugir léguas, pois esse simplesmente não está nem ai, sempre está se esquivando, criando inúmeras desculpas, e se recusa a pagar multa e juros.

Métodos para Reduzir a Inadimplência

Existem formas de reduzir drasticamente a incidência da inadimplência, e vou mencionar aqui alguns pontos:

  • Utilizar métodos preventivos;
  • Ter uma comunicação clara;
  • Efetuar uma análise profissional do candidato;
  • Assinar um contrato equilibrado;
  • Entregar termo de boas vindas com resumo de direitos e deveres do inquilino;
  • Adotar cobrança do aluguel via boleto;
  • Realizar notificações adequadas e no tempo hábil;
  • Está aberto e saber desenvolver acordos.

Quando você introduz essa forma de trabalho, não há o que temer a inadimplência, ela sempre existirá, uma taxa excelente é de até 2% da sua carteira, mas consideramos aceitável até 5%.

O problema é deixa-la fora de controle, consolidando prejuízos cada vez maiores, impactando diretamente seu fluxo de caixa, e acabar transformando em um pesadelo.

Ou você encara o mal pela raiz, ou ele se tornará um gigante a ser derrotado, como vejo frequentemente o proprietário deixar que a inadimplência chegue a um ponto insuportável, como mais de 12 meses de atraso.

Com essa atitude ele literalmente sepultou a rentabilidade da locação de imóveis. Portanto, encare o combate a inadimplência como assunto sério, e obterá um aluguel mais rentável.

2. Vacância

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Quando você tem um imóvel alugado, custa-lhe dinheiro todos os dias em que fica vazio, correto?

E a taxa de vacância, ou também conhecida como taxa de desocupação, é uma métrica importante para avaliar seu investimento imobiliário.

Insistentemente batemos na tecla que você deve se dedicar na avaliação do pretendente a locação.

Esse ponto já isoladamente poderá aumentar suas chances de obter bons locatários, responsáveis por suas obrigações, mantendo a conservação como se fosse seu, e adimplentes com seus pagamentos.

Para tanto, além das usuais obrigações que a Lei do Inquilinato determina para a figura do locador, ter um sólido relacionamento contínuo com o inquilino é preponderante também para a redução de turnovers (rotatividade).

Sempre digo: Pense nos seus inquilinos como clientes comerciais!

Trate seus clientes (locatários) com o melhor serviço e eles desejarão ajudá-lo a encontrar novos locatários na hora de devolver seu imóvel.

Entenda que a LOCAÇÃO DE IMÓVEIS é um negócio de relacionamento.

Quanto mais você conseguir que os inquilinos se sintam bem pagando aluguel, ou seja, como se estivessem em sua casa – que de fato estão, mais dinheiro ganhará e menos problemas ocorrerá.

Conhecendo os números

Quando mostro os números e o que eles representam, os locadores ficam sem argumento lógico.

Perceba que um mês com o imóvel vazio reduzirá sua renda anual em 8,4%. Dois meses reduzirão sua renda anual em 17%. A cada semana chega a quase 2% !!!

Como não levar a vacância a sério??

Mas, o que fazer para proporcionar melhores resultados, e aumentar a assertividade na locação de imóveis?

Vamos a algumas dicas:

Avaliação do preço do aluguel: Entenda que é muito melhor ter um inquilino bom, que pague pontualmente o aluguel, pelo valor um pouco menor, do que um locatário que não seja confiável e pague o aluguel total pelo preço de mercado.

Pouca ou má publicidade do imóvel: A apresentação do imóvel e a sua primeira impressão é fator determinante, ter um capricho no anúncio sem dúvida o tornará diferencial no meio de tantos.

A outra dica, na verdade, seria o próximo cavaleiro da rentabilidade da locação de imóveis.

3. Manutenção

manutencao-rentabilidade-na-locacao-de-imoveis

Uma das maiores responsabilidades do proprietário é a manutenção do imóvel.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato, no art. 22, e seus alguns incisos:

O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Então, para cumprir os itens que a Lei impõe ao locador, deixo abaixo outros 2 posts que escrevi com dicas incríveis para você deixar seu imóvel adequado antes de coloca-lo no mercado:

  1. 10 reparos obrigatórios para você manter seu aluguel livre de problemas;
  2. Boa manutenção: um imã para manter inquilinos.

Proprietário “Faz Tudo”

Já conheci diversos proprietários que metiam a mão na massa para reparar seu imóvel, mas convenhamos o resultado não era nada legal..

Acabava alugando o imóvel em um estado “meia-boca”, mas no final da locação queria que o locatário entregasse em estado de novo, o que certamente ocasionava conflitos.

O dinheiro que você pode economizar fazendo isso sozinho é frequentemente uma perda e gera maior atraso.

O mesmo você pode dizer sobre o custo da contratação de um administrador de imóveis.

Às vezes, o locador enxerga como uma mera conveniência, na verdade, nossa mente está acostumada a identificar exclusivamente os resultados imediatos, mas o custo de contratar um profissional só vai fazer mais sentido financeiro a longo prazo.

Taxa de Manutenção

Você já ouviu falar em estimar uma quantia de dinheiro para utilizar na manutenção do imóvel de aluguel?

Pois bem, assim como um Condomínio instituí o Fundo de Reserva para quando houver a necessidade de reformas, e manutenções, os condôminos não precisem aprovar uma taxa extra de emergência, que pega todo mundo desprevenido, e achando caro, não é?

O mesmo principio deve ser utilizado para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis!

Mas, como calcular?

Não existe uma fórmula pronta, pois depende do índice de funcionalidade e obsolescência e do perfil de cada imóvel (popular, alto padrão, casa, apartamento, temporada ou não, etc).

Uma referência seria o valor anual de 1% do valor do imóvel, o que seria aproximadamente 0,085% ao mês, a ser descontado de cada aluguel.

Esse valor pode ser destinado a uma conta de investimento, dando a oportunidade de você rentabiliza-lo enquanto não a utiliza.

Está mais que comprovado: Os inquilinos não são muito motivados a cuidar de um imóvel, se você também não estiver fazendo isso!

E ainda digo mais, uma das principais causas citadas pelos inquilinos que saem de um imóvel alugado quando o contrato termina, é o resultado de ruins experiências de má manutenção.

Invista em manutenção, o dinheiro gasto hoje terá um valor muito maior no futuro!

4. Ação Judicial

Infelizmente no Brasil temos o mal costume de resolver tudo pela esfera judicial.

Existem cerca de 80 milhões de processos que tramitam atualmente no Judiciário brasileiro, segundo o relatório Justiça em Números de 2018.

Para mim algo surreal!

Eu diria que 99% das questões relacionadas ao vínculo locatício poderiam serem resolvidas extrajudicialmente, mas existe uma barreira cultural a ser desafiada.

O primeiro passo já foi dado, desde a entrada em vigor do NCPC, sabíamos que os conflitos locatícios poderiam ser resolvidos mais adequadamente por Mediação e Arbitragem.

Mais uma excelente alternativa para aumentar a rentabilidade na locação de imóveis, já que reduz drasticamente as despesas.

Já compartilhei aqui sobre minha experiência e as duras lições que aprendi com a ação de despejo, e uma delas é a quantidade de dinheiro e tempo que você perde com a entrada de ação judicial principalmente se você não segue alguns pré-requisitos formais.

Aumente a Rentabilidade na Locação de Imóveis

Vimos os 4 “cavaleiros” – fatores, que podem aniquilar a rentabilidade na locação de imóveis.

Mas, na história da Administração de Imóveis, você não precisa ser o Messias para poder salvar seu aluguel, com conhecimento, e adotando as melhores práticas, seu final será bem sucedido!

Lembre-se, que erros e problemas sempre irão acontecer, o importante é a sua postura quando eles baterem a sua porta.

Bem-aventurados os administradores que guardam esses ensinamentos, para que tenham direito a melhores resultados, e possam conduzir a uma locação mais segura e rentável.

E você, que desafio tem enfrentado na sua locação?

Compartilhe conosco logo abaixo nos comentários.

10 especialistas falam sobre qual o segredo da administração de imóveis

Quer ter sucesso dentro da Administração de Imóveis, mas não sabe exatamente como? Seja você proprietário de imóveis, ou Corretor que está iniciando a atuar nessa área iremos desmistificar nesse post qual o segredo da administração de imóveis!

Veja agora o que os profissionais especialistas em administração de imóveis tem a dizer sobre suas fórmulas de sucesso, e saber sobre tudo que envolve essa atividade que torna primordial a cada dia. 

Você vai conhecer 10 especialistas que fazem a diferença que irão compartilhar seu conhecimento e ideias que vão te ajudar a entender ainda mais sobre o universo da administração de imóveis.

O segredo da Administração de Imóveis por 10 especialistas

Sérgio Sampaio (Salvador/BA)

Administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, é palestrante em âmbito Nacional. Foi fundador e 1º presidente da ABAI, presidente do CRECI/BA por duas gestões, diretor de Habitação do COFECI, presidente do Secovi/BA e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). Atualmente é Professor da Universidade Salvador (UNIFACS), Conselheiro do SENAC e diretor da Fecomercio-BA. Desde 1972 dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia e mais de 40 anos de experiência no segmento.

Administração de imóveis é uma arte. É preciso um especialista fazendo a gestão. Bom senso e muito “jogo de cintura” para satisfazer a inquilinos e proprietários, não lhe podem faltar. Duas categorias antagônicas por excelência, só conseguem viver em plena harmonia, se houver equilíbrio na relação.

E sozinhos, sem o importante papel do administrador de imóveis, essa tarefa torna-se praticamente impossível. Fazê-los ver que deve haver flexibilidade de parte a parte para se encontrar ótimas soluções nesse delicado convívio, é palavra de ordem. O bom administrador sabe disso!

A conquista da confiança imposta pelo trabalho sério, ético e profissional, facilita sobremaneira aceitar as soluções sugeridas pelo gestor.


Alexandre Barbosa (Caruaru/PE)

Corretor de imóveis, Advogado e empresário do mercado imobiliário, diretor da Imobiliária ABM e apaixonado pelo tema locação de imóveis, atua desde 1998.

O segredo da administração de imóveis, logo me veio à mente o que considero o meu segredo: Gostar muito do que faço. Sempre soube o que queria fazer: administrar imóveis e proporcionar comodidade e segurança a proprietários de imóveis de locação. 

Porém para exercer esse ofício com responsabilidade e eficiência cursei direito e devoro tudo o que diz respeito à atividade e participo constantemente de cursos e palestras.

A troca de informações com colegas do segmento complementam o meu aprendizado constante.


José Florêncio (Rio de Janeiro/RJ)

Corretor de imóveis, Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Sócio fundador da Corretores Orgânicos Imobiliária, Coach, e Mentor de Corretores de Imóveis.

A importância da PESSOALIDADE do Corretor de Imóveis na hora do atendimento do candidato à locação e a necessidade de QUALIFICÁ-LO. Em épocas virtuais e cibernética, poucos são os que se aprimoraram na persuasão e empatia da comunicação com os pretendentes. É preciso passar credibilidade e empatia naturalmente desde os primeiros contatos, isso também influenciará a decisão do cliente.

Essa “aproximação” permitirá que o corretor “conheça” um pouco mais ao inquilino com quem poderá ter uma relação comercial “prazerosa” durante a vigência do contrato ou evitar um período contratual desgastante.

Assim como uma melhor comunicação possibilitará uma melhor qualificação do candidato, antes mesmo de sair para mostrar o imóvel. Numa breve conversa podemos perceber a “maturidade” locatícia do candidato, que pode está apenas pesquisando, assim como obter as condições reais de pagamento do mesmo, bem como saber se ele tem alguma garantia para a locação.


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 Tiago Maia (Salvador/BA)

Consultor Imobiliário, Engenheiro Civil, Mediador em Negócios Imobiliários, Co-Fundador do Blog Lei do Inquilinato na Prática, mais de 15 anos de experiência no Mercado Imobiliário. 

Para mim ter foco que o Locatário de hoje pode vir a ser o Locador do futuro facilita o meu trabalho como administrador de imóveis. Levo tanto a sério essa “regra” que a denominei como a “regra de ouro da administração de imóveis”.

A Lei do inquilinato e as boas práticas nas relações locatícias sempre apontam que devemos ser independentes, no papel de mediadores imobiliários já que toda a relação é permeada de direitos e deveres obrigações para ambas as partes, exemplificando: para resguardar seu direito de receber o imóvel no estado que entregou ao locatário, o locador tem a obrigação de fornecer a vistoria detalhada do imóvel com expressa referência aos vícios ou defeitos existentes antes da locação, precauções estas que caberá ao administrador do imóvel quando devidamente eleito pelo Locador para zelar pelo seu patrimônio.

Concluo por citar a Bíblia no Evangelho de Mateus, capítulo 7, versículo 12, em que Jesus Cristo declara: “Portanto, tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas, pois esta é a Lei e os Profetas.”

A minha prática profissional não deixa dúvidas sobre essa verdade, por isso recomendo que os demais administradores de imóveis nunca perca de vista que tratar com justiça o locatário hoje, pode lhe dar autoridade como profissional, e quando este futuramente se tornar um locador, não tenha dúvidas que também confiará seus imóveis à sua administração!


Franz Duarte (Salvador/BA)

Corretor de Imóveis, advogado imobiliário, síndico profissional e sócio da Auxiliadora Patrimonial, com experiência em gestão de bens há mais de 15 anos


É cediço que a administração de imóveis recai no trinômio expertise, rotina e eficácia. Entretanto, para serem plenamente atingidas um longo caminho se faz necessário. Inicialmente, um estudo acerca do produto que será ofertado, em conjunto com a área em que o mesmo está inserido.Com isso, identificam-se os pontos fortes e fracos. A partir daí seguem-se as ações a serem empreendidas por todos os envolvidos nesse processo, através de scripts previamente padronizados. Por óbvio, inúmeros percalços surgirão nessa trajetória. Dentre os quais o imprevisto, que será muito recorrente, a resistência de alguns proprietários ou possuidores em aceitarem orientações e, ainda, cada vez mais volátil, o próprio mercado. 
Eis que surge o segredo para se passar imune por todas essas etapas: o grau de profissionalismo depositado no desempenho dessa atividade.


administração de imóveis-daihane

Daihane Cézar (Salvador/BA)

Consultora e Avaliadora de Imóveis, Formada em Ciências Contábeis, Administradora de Imóveis, Co-Fundadora do Blog Lei do Inquilinato na Prática.

Muito além de “achar” inquilino e cobrar alugueis, um verdadeiro administrador possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, além de dominar a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.

“A repetição é a mãe da habilidade”, a cada locação, a cada cliente, seja ele proprietário ou locatário você aprende algo novo, aprimora seus processos, atendimento, e passa por situações ainda não vivenciadas, de modo que ao longo do tempo você conquista um know how, adquire sensibilidade, e seu trabalho se torna mais fluido.

O segredo da administração de imóveis é que nos administradores fazemos disso nossa profissão, tratamos locadores e inquilinos ambos como clientes, e nosso papel é equilibrar essa relação garantindo durante todo prazo locatício um vinculo saudável e promissor, condição esta auferida após compreender cada etapa dessa transação imobiliária, que para quem desenvolve com profissionalismo se torna desafiador e ao mesmo tempo prazeroso.


Carlos Valverde (Campinas/SP)
 

Corretor e Gestor Imobiliário, Vice Presidente Rede Imobiliária Campinas e região, responsável pela educação profissional continuada na Universidade do Conhecimento da Rede Imobiliária Campinas SP. CEO do Grupo Valverde

“Você é responsável por quem cativa.” – Exuperry

A Administração de imóveis uma missão que exige uma postura de Protagonista da Ação que é gerada na relação entre proprietário de imoveis e inquilinos, uma árdua missão de intermediar interesses ao longo de um contrato em que na maioria das vezes se inicia bem, mas que ao longo do tempo pode se deteriorar e gerar problemas que vão desde a inadimplência até os problemas que contem a relação de providencias a serem tomadas por iniciativa dos departamentos competentes que constituem o corpo administrativo de uma empresa que se propõe a intermediar essa relação.

Essas pessoas devem estar preparadas para atuar em zonas de conflito apaziguando e buscando soluções que possam atender o interesse das partes. Não basta receber e depositar, há que se envolver, pois sempre se deve ter em mente que um inquilino pode ser proprietário amanhã e um proprietário pode ter uma carteira interessante a ofertar imoveis para serviços da empresa e que a sua capacidade de gerar novos negócios deve estar na pauta da equipe.

O pronto atendimento na busca de soluções para as situações, apaziguar e intermediar interesses exige paciência e preparo das partes envolvidas e deve agregar valores ao trabalho da administração eficiente e profícua sendo um dos segredos de uma boa administração a capacidade de enxergar a empresa como uma protagonista e provedora de soluções na gestão inteligente de administrar seu imóvel com credibilidade e eficiência.


Marta Cristina (Salvador/BA)

Bacharela em Ciências Contábeis, Gestora em Negócios Imobiliários e Avaliadora de Imóveis. Profissional  que contribui para a valorização da categoria profissional dos corretores de imóveis e atua a mais de 10 anos no mercado de Salvador e região.

Administrar imóveis não é uma tarefa fácil, tomar conta do patrimônio alheio é caso de total responsabilidade, são muitos pontos a serem observados e que requerem um acompanhamento constante e eficaz, por isso mesmo acredito que todo profissional que busque resultados positivos, além de ser honesto, deve buscar conhecimento e especialização para que não haja perda de tempo, dinheiro e credibilidade no mercado.

Para as administradoras imobiliárias é importantíssimo que a organização e o controle caminhem lado a lado com a especialização no ambiente de trabalho, isso consequentemente fará uma equipe com uma máxima eficiência na execução dos serviços, resultando assim em um grau elevado de satisfação tanto para os proprietários como para os inquilinos e acarretando desta forma, na manutenção dos clientes já existentes e na sua constante renovação.

Já para quem realiza o seu trabalho individualmente, como eu comecei, a organização e o controle operacional, continuam sendo fundamentais, mas com a grande diferença da concentração de todo o processo administrativo numa só pessoa, o que requer bastante conhecimento e atitude, mas ocasionando em uma boa propaganda boca a boca gerada  pela mesma satisfação dos clientes.


Anderson Pina (Salvador/BA)

Sócio da Administradora AR Imóveis, Gestor Imobiliário, Pós Graduado em Direito Imobiliário, Perito Avaliador e Conselheiro do CRECI-BA.

Administrar imóveis é muito prazeroso, mas exige alguns cuidados e segredos essenciais para obtenção de uma administração segura e rentável, que vai desde a captação, bom atendimento, divulgação, organização, conhecimento, dentre outros, mas observamos que alguns pontos são cruciais e devemos redobrar as atenções, como o recolhimento dos documentos para escolha do inquilino, a modalidade de garantia a ser aplicada e uma vistoria bem realizada no imóvel, evitando assim futuros transtornos.

Lembre-se que administrar é complexo e que seu resultado vem a longo prazo e mesmo tomando todas as precauções possíveis os problemas podem aparecer no decorrer da locação, por isso é essencial o conhecimento e capacitação do profissional.

Sendo assim, tomando os cuidados necessários, seguindo todas as etapas com critério, sendo paciente e acima de tudo conhecedor da lei do inquilinato, sem dúvida obtém-se uma administração de imóveis criteriosa, segura e com sucesso.


Daniela Martins (Balneário Camboriú/SC)

Corretora de Imóveis e Perita Avaliadora, atuante no mercado desde 2012. Venda, Locação, Administração e Avaliação de Imóveis para fins judiciais ou extrajudiciais.

O sucesso na administração começa num bom agenciamento. Na conversa com o proprietário, é importante saber identificar o perfil dele e prestar um serviço personalizado. E pra garantir um atendimento de qualidade, a nossa busca por conhecimento é constante. Estudar a lei do inquilinato, saber fazer uma análise de cadastro, um bom contrato, um bom laudo de vistoria, pode prevenir transtornos durante o período da locação.

Quando entendemos que tratamos com pessoas e não com imóveis, somos capazes de aprimorar habilidades de comunicação, e desenvolver “jogo de cintura” que torna mais seguro e saudável nosso relacionamento com proprietários e inquilinos.

Sempre digo que melhor que qualquer contrato é o mútuo acordo entre as partes, e pra isso, é fundamental ser flexível e se relacionar bem com as duas partes.


Se você ainda não segue as dicas desses profissionais de administração de imóveis, coloque em prática agora mesmo!

Gostou das dicas? Então curta ou compartilhe!

Fique à vontade para comentar ou deixar sua dúvida abaixo e não esqueça de se inscrever em nossas notificações, para receber novidades atualizadas!

Um abraço e até o próximo post! 

O maior erro que cometi no meu primeiro aluguel de imóvel.

Aprendi com o tempo que um bom inquilino pode proporcionar credibilidade e trazer bons resultados para meu sucesso profissional.

Por outro lado, um locatário ruim pode tornar sua vida e seu negócio um “inferno”. 

Se seu inquilino paga com atraso, recusa a realizar as manutenções que estão sob a sua responsabilidade, causa atrito com vizinho, ou qualquer outra coisa que faça prejudicar o imóvel e o vinculo locatício, muito provavelmente a ação de despejo será a consequência.

Porém, um bom inquilino pode significar muita coisa!

Maior renda para o locador, menos problemas para o administrador, e satisfação do próprio locatário.

Construir um sólido processo de seleção de locatários é imperativo para o sucesso de qualquer profissional ou uma empresa administradora de imóveis.

Mas só descobrir isso depois de passar na pele por uma situação que poderia me fazer desistir..

Meu primeiro aluguel de imóvel

Quando me tornei Corretora de Imóveis, aos 18 anos, já tinha decidido que queria atuar na área de gestão de imóveis.

Na verdade, a administração sempre fez parte do meu gosto profissional, imóveis, condomínios e empresas, o que me fez escolher a Ciências Contábeis como minha formação superior.

Entretanto quando definitivamente tirei meu CRECI, sempre ouvia meus colegas mais velhos dizerem:

“Locação de imóveis é complicado”

“Locação de imóveis só é problema”

“Locação de imóveis só é para quem tem estrutura”

Esse receio já começou a permear minha cabeça, antes mesmo de realizar minha primeira locação.

Mas esse dia chegara! Uma proprietária que tinha acabado de receber um imóvel de herança do seu avó, contratou meu serviço após ser indicada por conhecidos.

Após alguns dias estava com um pretendente a locação, um inquilino conceituado, pois descobrir que era consultor financeiro, já tinha sido inclusive entrevistado no programa de Jó Soares!!

Pois bem, essas informações já foram suficientes para “afrouxar-me” na análise do locatário, pulado etapas imprescindíveis e assinando o contrato de locação.

Administradora de primeira viagem

Pouco tempo após veio a inadimplência, o que tornou totalmente uma ciranda, onde pagava um, e devia dois.

Como o pagamento era via transferência bancária, pagava o aluguel em partes, a multa nunca era quitada, mas quando eu menos esperava quitava todo o débito..

Mas o ciclo se repetia, cada mês era um desgaste, volta e meia e a história era a mesma..

Tive a síndrome de aguentar e esperar o melhor, mas descobri que isso não acontece!

Sabe aquela regra da física que, uma ocorrência não estabelece tendência, duas ou mais ocorrência estabelecem tendência?

Pois então, estrava trabalhando no modo ESPERANÇA!

E essa postura me fez ter mais problemas, já que a inadimplência aumentou, inclusive o inquilino deixou de pagar taxas condominiais, ao ponto do condomínio colocar a locadora na justiça.

Pensava eu, como pode um Consultor Financeiro de renome, que ensina as pessoas a terem suas finanças em dia, poder ser devedor de onde mora de aluguel??

A questão que aprendi desde a primeira vez foi que, ele sabia como as leis funcionavam, os processos necessários até que de fato uma ação de despejo venha a ser executada, e ganhava tempo com isso.

Analise do locatário, faça uma triagem!

Permitir que inquilinos ruins habitem os imóveis que você gerencia está implorando por problemas, e isso se traduz em uma porção de trabalho adicional.

Foi exatamente isso que ocorreu comigo, por um erro fatal de displicência na análise do locatário, e não realizar profissionalmente todos os pontos, como renda, análise do CPF, histórico de score, processos, etc.

Me faz lembrar da passagem de provérbios, o livro da sabedoria:

O prudente percebe o perigo e se esconde, e o incauto, contudo, passa adiante e sofre as consequências.

Eu estava sofrendo as consequências!

Quer se trate de danos ao imóvel, aluguel e encargos atrasados ou mal comportamento, percebi que o tempo e a energia gastos na mitigação dos problemas que os inquilinos ruins criam garantem que você seja disperso. 

Por isso aprendi que o aspecto mais importante de lidar com um inquilino inadimplente é:

NÃO DEIXE PASSAR UM DIA SEM AGIR!

Mais uma vez, não cometa o erro de matar a sua eficiência e a confiança do proprietário, aceitando sempre os candidatos que lhe custarão a longo prazo.

Em vez disso, certifique-se de que tenha um processo profissional de análise de locatário.

Já ensinei aqui como reduzir em até 90% a chance de inadimplência na sua locação.

Outras precauções no aluguel de imóvel

Garantir que você mantenha sua atividade profissional de administração de imóveis rentável e eficiente é quase impossível se você for sugado pelas armadilhas associadas a esses erros como esse.

Também vale para o proprietário que decidiu pela auto gestão.

É bom lembrar que existam outras questões para as quais os administradores devem ser cautelosos.

Como ter profundo conhecimento da Lei do Inquilinato, possuir habilidades complementares e desenvolver processos necessários para lidar com eventuais problemas, mas dessa vez dentro da zona de risco calculada.

É sem sombra de dúvida uma maneira de garantir que você está construindo credibilidade da sua imagem profissional, e proporcionando segurança aos locadores.

Aluguel de imóvel, um negócio!

aluguel de imovel

Por mais ansioso que você esteja em conseguir um inquilino e a partir daí começar a receber aluguel, não vale a pena correr risco sem antes checar as credenciais do inquilino, pode ser o Presidente da República!

Entenda, que administrar imóveis é um negócio e você precisará operá-lo como tal, desde o primeiro dia!

Esse episódio me fez quase desistir, mas a verdade era que tomei atitudes AMADORAS!

Não era o mercado de locação que era “DURO”, eu que estava despreparada, e assumir isso para mim mesmo foi o que me fez chegar até aqui.

A maioria das empresas fecham, quebram, antes dos 5 anos, devido a sustentação apenas em SONHO, mas para um projeto dá certo, é necessário base, técnica, conhecimento, processos.

O mesmo acontece com a administração de imóveis!

Então, fui em busca do que literalmente faltava: ESTUDO!

E cheguei ao conhecimento dos 5Cs da Análise do Locatário:

  1. Caráter: Idoneidade no mercado de crédito
  2. Capacidade: Condições de gerar receita/renda
  3. Capital: Situação financeira
  4. Colateral: Situação patrimonial
  5. Condições: Impacto dos fatores externos sobre sua fonte de receita

Assim, coloquei essa etapa da locação como uma prioridade absoluta, porque a análise deficiente é quase sempre o maior erro que administradores e locadores cometem. 

E por incrível que pareça, muitas vezes é o maior erro dos veteranos, também.

Analise do locatário e a tecnologia

A tecnologia está proporcionando muita facilidade para as partes no aluguel de imóvel, como assinatura de contrato digital, reconhecimento de firma digital, e análise de cadastral quase instantaneamente, o que me deixa em alerta.

Não sou contra, pelo contrário, esses mecanismos vieram para ficar, trazer agilidade para administração de imóveis, porém nessa ânsia de dá uma velocidade “a jato” as contratações, podem ocasionar resultados não esperados.

Vejo inquilinos e proprietários sem lerem o contrato, como se aceitasse condições da mesma forma quando criam um e-mail em um provedor, depois aparecem questionando, ou não sabendo seus efeitos, lembrando um contrato de adesão.

Ou então simplesmente reduzindo a aprovação do cartão de crédito do locatário como item suficiente em sua análise..

Não é algo que recomendaria para aluguel de imóvel. Prefiro ainda continuar a avaliar os locatários dentro dos parâmetros de segurança, e unir a tecnologia de modo que favoreça as ambas partes.

Aprendendo com os erros

Existe uma frase que diz que você é inteligente quando aprende com seus erros, mas o sábio aprende com os erros dos outros.

Sabe qual é a maior lição que aprendi?

É melhor um imóvel vago que alugado para a pessoa errada!

Então, desejo com esse post que você torne um sábio na gestão do aluguel de imóvel, e dê valor a uma análise correta do seu pretendente a locação!

E você, também já aprendeu com seus erros?

Conte nos comentários abaixo.

Até breve!

Modelos de contrato de locação de imóveis

Os maiores administradores de imóveis que tive a oportunidade de conhecer, são unânimes pelo menos em um ponto:

O segredo da boa gestão do aluguel passa por um contrato impecavelmente bem feito!

Cada um deles não medem esforços para esconder os seus modelos à sete chaves!

Justamente por isso: é um dos pontos mais importante na locação de um imóvel.

Então, ao elaborar esse Blog Eu e a Daihane decidimos navegar em sentido contrário a estes amigos de profissão.

Ou seja, compartilhar com operadores do mercado imobiliário todo o nosso conteúdo.

Compilado em mais de 15 anos de experiência profissional.

E, logicamente, isso inclui os nossos modelos de contrato de locação de imóvel.

Dito isso, ainda não deixo de ficar perplexo ao visualizar que, na prática, são muitos os que baixam modelos de contrato do google, indiscriminadamente, para celebrar as suas locações.

Sou obrigado, então, a acreditar que ainda são muitos os que desprezam os riscos implícitos em fazer um negócio baseado num contrato cheio de omissões e/ou vícios.

Nossa doutrina

Com esses, além de fazer um apelo a continuar a ler esse post, e adquirir os nossos modelos de contrato de locação ao final, logicamente.

Gostaria de compartilhar algumas lições extraídas proferidas pela renomada Jurista Brasileira Cláudia Lima Marques:

“O contrato não obriga porque assim estabeleceu o direito, é o direito que vale porque deriva de um contrato”.

E ainda (…)

“Marco da história do direito, o Código Civil Francês de 1804, a maior realização da Revolução Francesa no campo do Direito Civil, influenciaria grande parte dos ordenamentos jurídicos do mundo,

pondo como valor supremo do seu sistema contratual a autonomia da vontade , afirmando, em seu artigo 1.13, que as convenções legalmente formadas têm lugar de LEIS para aqueles que a fizeram”. (grifos nossos).

Espero que após da solar explanação desse nossa baluarte do direito, fique claro:

que O CONTRATO FAZ LEI ENTRE AS PARTES. e, portanto, deve ser levado mais a sério do que simplesmente baixar do google.

Mas, não se preocupe, é por isso estamos aqui, para verberar no mercado as boas práticas!

Nossos modelos de contrato de locação foram elaborados a partir da nossa experiência prática

E, além disso, com base legal das nossas leis vigentes.

Modelos de contrato de locação

Conheça abaixo nossos modelos de contrato de locação de imóveis:

  1. Modelo de Contrato de Locação Residencial
  2. Modelo de Contrato de Locação Não Residencial
  3. Modelo de Contrato de Locação Por Temporada
  4. KIT Locação

Basta clicar no link da locação que busca acima.

Será direcionado para uma página com mais informações do modelo de contrato de locação de imóvel, e como ter acesso imediato.

Sendo que nosso KIT Locação, é literalmente uma “caixa de ferramenta”!

Ou seja, é útil tanto para quem administra por conta própria ou é um administrador profissional, e deseja acima de tudo trabalhar com um material que tem credibilidade.

Em suma, são mais de 30 itens, desde contratos, distratos, notificações, procuração, etc.

Além de infográficos desenvolvido por nós para facilitar o entendimento de questões próprio do negócio.

Damos ainda suporte em caso de dúvida do material.

Muitos operadores do mercado já estão adotando nosso modelo de contratos de locação pelo Brasil a fora,

E pelos feedbacks, certamente estão tendo resultados.

Aproveite a oportunidade de ter acesso a anos de administração de imóveis por meio dos nossos modelos, faça bom uso, e conte conosco!

Como calcular aluguel de imóvel pró-rata

É muito comum no inicio de uma locação imobiliária a data de entrada não ser idêntica a data do vencimento.

Ocasionando dúvidas tanto para locadores/administradores como para o locatário.

Assim, no primeiro mês de locação ocorre a cobrança do aluguel “pro-rata”, ou seja, os dias ocupados decorridos desde o início da locação até o final do mês.

Portanto, somente a partir do segundo mês é que é feita a cobrança do valor locatício integral.

Conceitos

Pro Rata é uma expressão latina que tem um sentido de divisão.

Podendo ser traduzida livremente como algo que é “medido proporcionalmente”

A expressão Pro Rata Temporis possui o significado de algo “proporcional ao tempo”, ou seja, quando uma medição deve ser feita levando em consideração algum período.

Este é o caso em que se deve mensurar, por exemplo o prêmio de um seguro, em um período menor do que o contratual.

Ou ainda, para o pagamento de um salário, que é mensal, proporcional aos dias trabalhados.

Já a expressão Pro Rata Die tem o sentido de “proporcional ao dia”.

Como o caso de cobrança de juros expressa em valores diários, do tipo 0,33% ao dia.

Ou no nosso caso como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

Base Mensal

Queremos entender como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

E por se tratar de pagamento de aluguel e não de uma compra ou prestação de serviço devemos considerar para calculo a quantidade de dias correspondente do mês em questão.

Muito locador/administrador acaba utilizando como base o “mês comercial”.

30 dias independente do mês de inicio da locação, porém, na locação do imóvel não se usa mês de 30 dias como padrão porque a cobrança de dias não utilizados pelo locatário é ilegal.

Se o locatário entrou no dia 15 e o mês tem 31 dias será divido por 31 e multiplicado por 15

Não se esqueça que conta-se o dia de entrada.

E se o mês tiver 28 por 28, como o caso do mês de fevereiro, logo o calculo será influenciado pelo mês da entrega das chaves.

Utilizar o mês de 30 dias, sem essa análise prévia, concede ao inquilino o direito de buscar judicialmente o que pagou a mais.

Convenhamos não podemos cobrar pelo que não foi utilizado.

A coisa muda com o aluguel mensal, pois não importa quantos dias têm o mês, certo?

Já que o pagamento é realizado de forma integral.

Outra coisa é a calcular aluguel de imóvel pró-rata, que significa por dia e neste caso a divisão deve ser exata.

Aluguel de imóvel pró-rata: Adotando boas práticas locatícias

Como calcular aluguel de imovel pro-rata

É exatamente isso que indico no nosso Curso de Administração de Imóveis Residenciais.

Que o locador/administrador tenha APENAS uma data de vencimento atrelado as suas locações.

Tanto para melhorá seu processo administrativo, como para não ocorrem equívocos de como calcular aluguel de imóvel pró-rata.

Vamos a um exemplo hipotético:

Início do Contrato: 10/04/2019
Vencimento: Todo dia 10 de cada mês.
Aluguel: R$ 1.000,00
Primeiro Aluguel: 10/04 à 30/04 (21 dias de uso)
Aluguel Pro-Rata: R$ 1.000,00 (R$ aluguel / 30 (dias do mês correspondente) x 21 (dias de uso do mês) =

R$ 700,00 (aluguel a pagar referência mês de abril).

Segundo Mês:
De 01/05 à 30/05 com vencimento no dia 10/06, e assim por adiante.

Veja acima que a forma correta é sempre completar o ciclo do mês, pois o pagamento do aluguel se ocorre de forma MENSAL.

Muitos proprietários adotam uma prática atrapalhada de cobrar seu aluguel.

Sendo que, ocorrendo o inicio da locação por exemplo no dia 25 o próximo vencimento se dará também dia 25.

O seu ciclo “mensal” será de 25 de um mês para 25 do mês seguinte, então creio que essa maneira é mais confusa.

Sem dúvidas propicia a mais erros.

Principalmente quando há incidência de multa e juros, ou a necessidade de somar com cálculos proporcionais também de condomínio e IPTU.

Modelo de Cláusula de Aluguel Pro-Rata

Como calcular aluguel de imovel pro-rata

Você quer adotar as boas práticas locatícias e cobrar o aluguel de maneira eficiente?

Temos nosso modelo de contrato residencial, já validado por centenas de administradores que são leitores desse blog.

Você ainda pode solicitar a inclusão da clausula de aluguel pró-rata.

Não perca essa chance de ter em suas mãos anos de experiência em prol da assertividade do seu aluguel!

Espero que sua dúvida tenha sido sanado e aguardo seu comentário aqui abaixo.

Até a próxima!

5 formas de evitar conflitos na locação de imóveis

É perceptível que estamos sempre nos dividindo.

A ultima eleição foi uma demonstração real disso, e com a mídia social mais presente no nosso dia a dia, os debates acabam aflorando ainda mais.

O vínculo locador e locatário não pode ser encarado como uma disputa, e sim como uma relação ganha-ganha.

Afinal o proprietário tem um imóvel disponível e o inquilino tem o desejo de encontrar um lugar para morar.

Em um mundo perfeito, todo mundo é feliz!

Mas sabemos que não estamos em um mundo perfeito..

No mundo real, o que vemos, são boa parte dos locadores e locatários em desacordo um com o outro.

Porém em uma disputa, ninguém vence.

É preciso se lançar ao exercício constante de ouvir com atenção e colocar-se na pele do outro.

Isso significa “encontrar os genuínos interesses por trás das posições assumidas”.

O gestor é um mediador, disse William Ury – um dos maiores negociadores do mundo, onde atuando como Administradora de Imóveis, muito aprendi com seus livros, e com essa experiência.

Compartilho aqui as 5 maneiras que o LOCADOR ou o ADMINISTRADOR podem fazer para evitar conflitos na locação de imóveis.

1. Conheça seu inquilino

evitar conflitos na locação de imóveis

Pelo que percebo o locador ou o administrador perde a oportunidade de conhecer melhor seu inquilino.

Diria até cliente, sim o locatário é seu cliente, explico o porque aqui, quando ainda é um pretendente a locação.

Nessa fase pré-contrato você tem a possibilidade de entender qual a motivação da pessoa ter escolhido o seu imóvel.

Conhecer sua breve história de vida, alguns dos seus familiares, e tantas outras informações que em algum momento serão úteis.

Essa entrevista inicial, onde você vai solicitar as documentações necessárias, deve ser um momento para criar conexão, confiança, e até mesmo captar detalhes pela linguagem não verbal.

A segunda etapa para você conhecer seu inquilino, é da análise da documentação.

Saber com que trabalha, sua renda, seu histórico de crédito, e todas as devidas triagens fundamentais para assegurar uma locação.

Essa averiguação não é garantia de que tudo será tranquilo, porém reduz drasticamente seu risco de inadimplência.

Apenas faça a sua lição de casa antes de entregar as chaves!

2. Seja pró-ativo desde o início

evitar conflitos na locação de imóveis

A maioria de proprietários que atendo estão com imóveis vazios por muito tempo, com prejuízos acumulados, desgastados, e sem saber ao certo o que fazer para mudar a situação.

Literalmente acomodados esperando um milagre de aparecer um inquilino perfeito para seu imóvel.

E convenhamos, quando estamos apertados financeiramente, somos propícios a não tomar boas decisões.

É nesse estágio que muitos locadores tomam atitudes equivocadas, alugando de forma displicente, nada fazendo para evitar conflitos na locação de imóveis, apenas acentuando os riscos.

Está na hora de entender que não existe mais locação passiva, de fazer qualquer anuncio e o inquilino dos sonhos aparecer.

Já compartilhei aqui como aluguei um imóvel fechado há mais de 1 ano, em apenas 30 dias.

Ou se encara a realidade e traça a melhor estratégia, ou problemas virão uma hora ou outra.

E a melhor estratégia passa por medidas proativas também no marketing do seu imóvel, com tantas possibilidade que hoje a tecnologia propicia, ela manterá um fluxo constante de pretendentes (leads) para que você possa ser seletivo e tomar boas decisões.

Não espere até que você esteja desesperado para começar a procurar por inquilinos, ou melhor qualquer inquilino.

3. Dê boas vindas!

evitar conflitos na locação de imóveis

Você tem uma política de boas vindas na sua locação de imóveis?

No dia da entrega das chaves a atenção do seu inquilino está totalmente em você, há grande expectativa para esse momento, aqui existe uma chance única para iniciar um relacionamento fértil.

É imprescindível possuir uma comunicação clara e objetiva, nessa situação os inquilinos estão bem atentos a tudo o que diz.

Você saberia dizer quais são os três principais conflitos em uma locação? Não? aqui estão:

  1. Falta de pagamento do aluguel ou encargos;
  2. Falta de manutenção do imóvel;
  3. Uso indevido do imóvel.

Foque em esclarecer esses pontos, desenvolver uma cartilha de boas vindas, pode ser excepcional, temos um modelo disponível no nosso KIT Administração, você pode saber mais aqui.

Além de faze-lo sentir em casa, ofereça um mimo, uma ajuda na mudança, uma garrafa de um espumante, uma recordação, seja o que for, transmita boas vibrações.

Esse ponta pé inicial de capricho transmite bons sinais ao seu locatário.

4. Saiba se comunicar em qualquer situação e evitar conflitos na locação de imóveis

evitar conflitos na locação de imóveis

Desde pequena aprendi com meu pai a importância da comunicação.

Ele que trabalhou em uma empresa alemã dentro do polo petroquímico do meu estado, sempre me disse que muito dos erros da fábrica era exclusivamente por FALHA na comunicação, o que poderia acarretar até em perda da vida.

Na locação de um imóvel não é diferente, a comunicação deve ser levada a sério!

Vejo muita displicência do locador, e até mesmo do administrador em ser altamente reativo a um chamado do inquilino.

Porém, perdem uma oportunidade de construir um relacionamento com o inquilino durante um pedido por exemplo, de alguma manutenção.

Ter uma atitude receosa, significa que você não sabe quais são os direitos e deveres do locador e locatário, e acaba ficando insatisfeito com qualquer necessidade que o inquilino solicite, tornando o inicio de uma disputa por um fio.

Entenda que uma locação é um NEGÓCIO, e manter as linhas de comunicação aberta ao inquilino (CLIENTE) para reduzir a fricção em potenciais disputas no futuro é essencial.

5. Tenha um contrato de locação eficaz.

evitar conflitos na locação de imóveis

Por mais que tomamos precauções, conflitos são inevitáveis.

E para essas ocasiões dispor de um contrato de locação respaldado, fundamentado, e equilibrado será a melhor coisa que você pode fazer, aqui tenha acesso ao nosso modelo de contrato.

Este termo será a base para resolver qualquer problema, então você precisa entender o que ele diz.

Por isso um administrador de imóveis pode ser crucial, caso você, locador não tenha experiência, nem tempo.

Você também pode usar o contrato para resolver problemas antes que eles se tornem grandes e importantes, indique o que foi acordado para o seu inquilino gentilmente lembrando-o.

Evitar conflitos na locação de imóveis, seja essa sua prioridade

Em resumo, a melhor disputa entre o locador e o locatário é aquela que nunca acontece.

Portanto, faça tudo o que estiver ao seu alcance para eliminar qualquer ambiguidade e sempre seja claro e transparente com os inquilinos.

Faça disso sua prioridade antes mesmo de começar uma locação, analisando a melhor estratégia, construindo um melhor processo locatício, adequando sua comunicação, e atraindo bons inquilinos!

Adote boas práticas e tenha êxito na locação ou administração do seu imóvel, depois me conte!

Até a próxima.

Curso de Administração de Imóveis Residenciais na Prática

Está em busca de um Curso de Administração de Imóveis Residencias?

Aqui está um com o foco prático!

Em mais de dois anos do lançamento do blog lei do inquilinato na prática, associamos a nossa experiência profissional como corretores e administradores de imóveis, ao ritmo intenso de pesquisa e estudo.

Não apenas sobre a lei do inquilinato.

Mas, também outros diplomas legais que se aplicam a relação locatícia.

Em condições específicas onde a mesma é silente, pesquisamos doutrina e jurisprudência para os casos mais recorrentes e os mais polêmicos..

E então aconteceu algo para a nossa imensa satisfação:

Mais de 60.000 acessos de usuários do blog por mês, dezenas de e-mails e comentários em postagens diariamente.

Então ficou a missão de passar ao próximo nível do desafio:

Desenvolver um curso de administração de imóveis comerciais diferente do que já existe no mercado.

Curso de Administração de Imóveis Residenciais na Prática

curso-de-administracao-de-imoveis-residenciais

Respondendo aos nossos leitores, e preparando novos materiais para postagem, percebemos o clamor por algo prático.

De como as leis, as normas, os procedimentos de usos e costumes podem se dar de forma equilibrada numa relação locatícia.

E esse foi o nosso “norte” para iniciar o desenvolvimento do curso de administração de imóveis comerciais na prática.

Nele abordaremos questões que vivenciamos no dia-a-dia como administradores de imóveis, compartilharemos dos nossos erros e acertos, e sobretudo estaremos abertos, sempre, as suas dúvidas e sugestões.

Pois, com certeza será essa interação a responsável por tornar o nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática, único no mercado.

Fruto não apenas da teoria, ou mesmo dos procedimentos rotineiros, mas como tudo isso funciona pra você!

Percebemos que é muito comum aos colegas, profissionais administradores de imóveis tentar exercer o seu papel da melhor forma, mas começando o processo “pelo meio”.

Pois como administrar bem um imóvel se você sequer sabe se a figura contratual do locador, de fato poderia legalmente alugar aquele imóvel?

Como requerer que o locatário devolva o imóvel num determinado estado para o qual você não pode comprovar que o imóvel, nas chaves, lhe foi entregue?

E a inadimplência, se dá desde quando?

Como essa ficou comprovada?

Como e quando instruir uma ação de despejo?

Veja, essa é a rotina de um administrador de imóveis!

E se não tiver extrema segurança e visão do processo perfeito de como se dá a administração do imóvel, ele por certo se perderá pelo meio dessa verdadeira odisseia.

Então, fica o convite a partir de agora:

Vamos administrar imóveis juntos?

Tópicos do Curso

Curso de Administração de Imóveis

No nosso curso de administração de imóveis residenciais na prática acompanharemos você passo-a-passo:

  • Desde a forma correta de qual a documentação necessária para início do processo de administração;
  • Como a forma mais rápida e segura de alugar imóveis no mínimo espaço de tempo possível reduzindo a taxa de desocupação do bem ao mínimo possível;
  • A elaboração do contrato ideal para cada relação locatícia com toda a diligência profissional necessária;
  • Os procedimentos do dia-a-dia da administração de imóveis, como notificações;
  • Ação de Despejo;
  • Cálculos de multa e reajustes;
  • Vistoria periódicas;
  • Até a relocação do imóvel no mercado.
  • Dentre outras.

Bônus

Cremos tanto nessa verdade, que estamos dando de bônus muito mais do que cobramos pelo curso..

A começar pelo grupo exclusivo do telegram, onde na real nos propomos a administrar os seus imóveis junto com você, tirando as suas dúvidas, tudo no seu celular, ao alcance da suas mãos.

Além disso também estamos dando como bônus o nosso kit locação residencial.

Para que você utilize na sua administração as mesmas peças contratuais que nós utilizamos com muitíssimo sucesso na prática.

Teremos além de tudo, um módulo extra que será elaborado exclusivamente em cima das necessidades, principais dúvidas e sugestões dos nossos alunos, realmente para que o curso seja único no mercado.

Agora já é oficial, o curso de administração de imóveis residenciais na prática está lançado!

Você está convidado para participar do nosso curso, pois quem se capacita torne-se um profissional em vantagem competitiva!

Vamos juntos administrarmos imóveis, com melhores resultados fundamentados nas melhores práticas, da melhor forma para todas as partes envolvidas no processo.

botao-curso-administracao-de-imoveis-residenciais

Um grande abraço e te vejo nas aulas!!!

KIT Locação de Imóvel para Administradores de Imóveis

Por um período me dediquei a locação cheguei a desenvolver um KIT Locação de Imóvel para os profissionais Corretores que queiram se tornar um administrador, mas para tanto deve ter em mãos documentos essenciais para desenvolver a sua atividade imobiliária.

Quando comecei essa profissão não tinha modelos de documentos, contratos, notificações, etc.

E tudo que conseguia eram modelos disponibilizados nos finais de alguns livros que comprei, ou aquele acessível pelo site do CRECI, que é apenas um ponto de partida, ou até mesmo inúmeros  modelos por aí na internet.

Mas deixo as seguintes perguntas, será mesmo que esses modelos estão atualizados?

Estão bem escritos?

Atende a sua necessidade especifica? em futuras demandas jurídicas você estará seguro?

É baseado nisso, que precisei estudar a Lei do Inquilinato em profundidade, e para quem ainda tem dúvida o Corretor/Administrador deve ter conhecimento jurídico, mesmo que noções básicas do Direito, para compreender e desenvolver seu trabalho com a segurança que seu cliente espera de você.

KIT Locação de Imóvel: Uma “Caixa de Ferramenta”

Então, se você busca um KIT Locação de Imóvel mais elaborado, e que te dê respaldo, você terá acesso aos seguintes documentos editáveis, mas sempre lembrando que trata-se de modelos e deve ser verificado e ajustado a cada caso, segue alguns modelos que compõe o KIT:

  1. Contrato de Administração de Imóveis;
  2.  Instrumento Particular de Procuração;
  3. Autorização de Anúncio para Locação;
  4. Autorização Análise Cadastral pretende a Locação;
  5.  Documentações Necessários das Partes;
  6. Contrato de Locação Residencial e Comercial;
  7. Recibo de Quitação de Aluguel;
  8. Laudo de Vistoria de Entrega de Chaves;
  9. Notificação Extrajudicial Falta de Pagamento;
  10. Notificação Reajuste de Aluguel;
  11. Notificação de Venda do Imóvel Locado;
  12. Termo de Entrega de Chaves;
  13. Distrato da Locação;
  14. Distrato da Administração de Imóveis;
  15. Check list-pré-locação.


Abaixo deixo as 5 dicas fundamentais para quem deseja começar sua atividade na Administração de Imóveis:

1. Abra uma conta bancária especifica para o recebimento dos alugueis, antes de administrar imóveis, você deve saber bem administrar dinheiro.

Então aplique o que chamamos na Contabilidade de Principio da Entidade, ou seja, autonomia patrimonial, não confunda do que não é seu;

2. Emita boletos. Converse com seu gerente bancário como você pode adquirir o serviço de emissão de boletos, não receba os alugueis via transferência, depósito, cheques ou em dinheiro, já está mais que comprovado que o LOCATÁRIO vai dar enfase ao pagamento do aluguel caso este seja via boleto bancário.

Não deixe de colocar que caso não efetue na data de vencimento incidirá de multa de 10% e juros de 1% ao mês, e para isso basta ele comparecer a um banco que automaticamente será calculado;

3. Escolha uma ÚNICA data de vencimento de aluguel para todos os LOCATÁRIOS, exemplo todo dia 05, se você assinar um contrato no dia 20, não tem problema, basta calcular o primeiro mês proporcional, mas não deixe de estabelecer APENAS uma data.

Já cai no desprazer de ter vencimento em várias datas e o trabalho é muito grande e sua chance de erro aumenta;

4. Quando possível contrate um sistema de locação de imóveis, hoje possui vários no mercado com a mensalidade na faixa de R$ 100,00, caso ainda não for possível se organize no Excel;

5. Todo administrador de imóveis deve ter em mãos telefones de profissionais como eletricista, encanador, pedreiro, pintor, faxineira, etc.

Você nunca sabe quando vai precisar de algum, por isso conheça esses profissionais e identifique é claro se são de confiança.

Até a próxima!

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Está em busca de um Curso de Administração de Imóveis Comerciais?

Aqui está um com o foco prático!

Em mais de dois anos do lançamento do blog lei do inquilinato na prática, associamos a nossa experiência profissional como corretores e administradores de imóveis, ao ritmo intenso de pesquisa e estudo.

Não apenas sobre a lei do inquilinato.

Mas, também outros diplomas legais que se aplicam a relação locatícia.

Em condições específicas onde a mesma é silente, pesquisamos doutrina e jurisprudência para os casos mais recorrentes e os mais polêmicos..

E então aconteceu algo para a nossa imensa satisfação:

Mais de 60.000 acessos de usuários do blog por mês, dezenas de e-mails e comentários em postagens diariamente.

Então ficou a missão de passar ao próximo nível do desafio:

Desenvolver um curso de administração de imóveis comerciais diferente do que já existe no mercado.

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

Curso de Administração de Imóveis Comerciais

Respondendo aos nossos leitores, e preparando novos materiais para postagem, percebemos o clamor por algo prático.

De como as leis, as normas, os procedimentos de usos e costumes podem se dar de forma equilibrada numa relação locatícia.

E esse foi o nosso “norte” para iniciar o desenvolvimento do curso de administração de imóveis comerciais na prática.

Nele abordaremos questões que vivenciamos no dia-a-dia como administradores de imóveis, compartilharemos dos nossos erros e acertos, e sobretudo estaremos abertos, sempre, as suas dúvidas e sugestões.

Pois, com certeza será essa interação a responsável por tornar o nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática, único no mercado.

Fruto não apenas da teoria, ou mesmo dos procedimentos rotineiros, mas como tudo isso funciona pra você!

Percebemos que é muito comum aos colegas, profissionais administradores de imóveis tentar exercer o seu papel da melhor forma, mas começando o processo “pelo meio”.

Pois como administrar bem um imóvel se você sequer sabe se a figura contratual do locador, de fato poderia legalmente alugar aquele imóvel?

Como requerer que o locatário devolva o imóvel num determinado estado para o qual você não pode comprovar que o imóvel, nas chaves, lhe foi entregue?

E a inadimplência, se dá desde quando?

Como essa ficou comprovada?

Como e quando instruir uma ação de despejo?

Veja, essa é a rotina de um administrador de imóveis!

E se não tiver extrema segurança e visão do processo perfeito de como se dá a administração do imóvel, ele por certo se perderá pelo meio dessa verdadeira odisseia.

Então, fica o convite a partir de agora:

Vamos administrar imóveis juntos?

Tópicos do Curso

Curso de Administração de Imóveis Comerciais na Prática

No nosso curso de administração de imóveis comerciais na prática acompanharemos você passo-a-passo:

  • Desde a forma correta de qual a documentação necessária para início do processo de administração;
  • Diligência prévia de Pessoa Jurídica, análise de implantação de negócio;
  • A elaboração do contrato ideal para cada relação locatícia com toda a diligência profissional necessária;
  • Os procedimentos do dia-a-dia da administração de imóveis como notificações;
  • Consolidação do Fundo de Comércio, Luvas, Ponto Comercial;
  • Ações Revisional, Renovatória, e Consignação;
  • Introdução de Contratos Atípicos (BTS – Built to Suit, SLB – Sale Lease Back, Turn Key e Arredamento). 

Bônus

Cremos tanto nessa verdade, que estamos dando de bônus muito mais do que cobramos pelo curso..

A começar pelo grupo exclusivo do telegram, onde na real nos propomos a administrar os seus imóveis junto com você.

Tirando as suas dúvidas, tudo no seu celular, ao alcance da suas mãos.

Além disso também estamos dando como bônus o nosso kit locação comercial.

Para que você utilize na sua administração as mesmas peças contratuais que nós utilizamos com muitíssimo sucesso na prática.

Teremos além de tudo, um módulo extra que será elaborado exclusivamente em cima das necessidades, principais dúvidas e sugestões dos nossos alunos, realmente para que o curso seja único no mercado.

Agora é oficial, o curso de administração de imóveis comerciais na prática está lançado.

Você já está convidado à realizar nosso curso, onde quem busca qualificação sempre estará em vantagem competitiva!

Iremos juntos administrar imóveis, com melhores resultados fundamentados nas melhores práticas, da melhor forma para todas as partes envolvidas no processo.

Botão - Curso de Administração de Imóveis Comerciais

O sucesso só depende de nós e sinceramente, mais uma vez, conto com você!

Um grande Abraço e te vejo nas aulas!!!