O e-commerce está “matando” o varejo? O que isso tem a ver com locações de imóveis?

Não há dúvida de que a Internet está mudando a dinâmica do varejo e, consequentemente como fazemos as compras.

As lojas tradicionais estão sentindo a pressão dos preços e da conveniência que os varejistas de e-commerce oferecem.

A nova forma com que as pessoas criam e realizam uma transação no varejo afetará diretamente o futuro do setor imobiliário comercial.

Esse é o tema do artigo de hoje: O e-commerce está “matando” o varejo? O que isso tem a ver com locações de imóveis?

Crescimento do E-commerce no Brasil

No Brasil, o setor de e-commerce começou a se desenvolver essencialmente nos anos 2000. Desde então, as vendas através do comércio eletrônico não pararam de crescer no país.

Segundo as informações divulgadas pelo estudo exclusivo da 38ª edição do Relatório “WebShoppers” (2018) onde em 2001, o setor faturava um montante em torno de R$ 0,5 bilhão, e que agora em 2017, o faturamento do comércio eletrônico no Brasil foi de R$ 47,7 bilhões, com expectativa para esse ano de um crescimento de 12% em relação ao ano anterior, vide gráfico.

O Varejo do “Futuro”

Os e-commerce’s devem abrir também espaços físicos, o sucesso empresarial hoje, passa pela construção de um multicanal. 

Mas, o que seria isso?

Jeff Bezos – Amazon, com a ideia de que velocidade e conveniência eram as ofertas de valor real do comércio eletrônico, desencadeou a Era Omnichannel (resumidamente significa que o consumidor de hoje é multicanal).

Não é mais um caso de disputa entre as vendas físicas versus vendas on-line, as duas agora estão totalmente umbilicadas e as grandes marcas estão focadas em verificar o volume total de faturamento, em vez de analisar isoladamente um do outro.

Neste novo cenário de varejo, essas marcas originadamente e-commerce, estão trabalhando para alavancar sua presença digital já estabelecida com unificação de estratégias imobiliárias (espaços físicos).

A era do NewCommerce é uma verdadeira e total integração do e-commerce e do varejo imobiliário. Isso reflete não apenas a entrada de antigas marcas on-line como a Amazon em fazer presença nos locais físicos, como também o contrário pode ser visto, varejistas tradicionais abraçando lojas e showrooms sem mercadorias tornando o on-line e off-line uma coisa só.

A Experiência do Consumidor

A medida que os produtos se tornam commoditizados, o valor percebido deve vir da experiência do usuário.

Os varejistas têm a oportunidade de se tornar pontos de destino.

Os espaços de varejo podem entreter os clientes, oferecer bebidas e fornecer entretenimento, criando as condições para participar de uma conversa que gera fidelidade à marca, criando uma verdadeira comunidade. 

Em um ambiente de varejo que já se demonstrou saturado, as marcas não se sustentam mais se competir apenas com conveniência, preço ou relacionamento.

Para permanecer relevante nesse “novo” mercado, os varejistas devem criar experiências que mesclem a loja física e online.



Conceito de Loja POP-UP

Também conhecido com Varejo Flash, ou seja, lojas instantâneas, embora pequenas e temporárias, são usadas pelas empresas para gerar interesse em seus produtos ou serviços e impulsionar juntos a influenciadores.

O varejo pop-up permite que uma empresa crie um ambiente único que envolva seus clientes e gere um sentimento de relevância e interatividade.

Impactos na Locação de Imóveis

Nessa introdução quis mostrar o plano de fundo, te situando a movimentação atual do mercado e comportamento dos seus consumidores.

Agora vamos entender na prática, como essa mudança toda irá impactar diretamente na atividade de locação de imóveis comerciais em si.

Redução do Espaço Físico

Devido a tecnologia que permite uma inteligência em estoque, reduzindo a área necessária para armazenagem no caso de CD’s (Centro de Distribuição), atrelado a nova função do espaço físico dos pontos comerciais como vimos acima, direcionada para a experiência do usuário ou um canal de relacionamento com a marca, onde a compra se dá por meios eletrônicos e entregue diretamente para a residência do cliente, deixa claro a otimização dos espaços físicos.

Áreas destinada para estacionamento, também irá sofrer retração, pois os aplicativos como Uber só tendem a crescer, permitindo que clientes cheguem até pontos comerciais sem a necessidade de ir com seu carro.

Inclusive municípios já vem adotando politicas públicas na valorização do transporte público.

Então, espaços físicos que permitam amplo estacionamento para futuros inquilinos, já não é grande diferencial assim, demandando dos proprietários de imóveis meios para minimizar os espaços não utilizados no futuro. 

Uma alternativa é adoção do uso misto, é o que nos seminários sobre Cidade Sustentáveis, chamam de “Crescimento Inteligente”.

Os espaços de uso misto ajudam a aumentar as eficiências de estacionamento e transporte, incentivam a caminhada, reduzem a dependência de combustíveis  e preservação do ambiente ao colocar as empresas mais próximas.

Combinados, esses esforços eliminam a necessidade de mais projetos de construção e ajudam a inspirar comunidades mais seguras focadas em redes sociais.

Aluguel Percentual, como calcular agora?

A boa parte das locações comerciais existe o aluguel minimo ou via aluguel percentual (baseado em uma porcentagem das vendas do inquilino), o que for maior.

Portanto, novas métricas serão necessárias para calcular os alugueis a medida que a funcionalidade das lojas evoluem.

O ponto comercial é um dos elementos de um estabelecimento empresarial, ou seja, é a localização em que se encontra o comércio, e como ela vai a influenciar diretamente no sucesso da empresa, principalmente com a formação de clientela pela influência do imóvel em que se encontra.

Mas vimos que o on-line e off-line, por assim dizer, está se tornando uma coisa só, como mensurar exatamente qual é o impacto financeiro gerado pelo posicionamento do ponto comercial?

Esse será um dos grandes desafios na locação comercial.



Parceria Locador + Locatário

Os locadores de imóveis comerciais estão mudando de recebedores de alugueis para prestadores de serviços.

Exatamente, não existe mais passividade na locação imobiliária, analiso que esse vinculo locatício será cada vez mais um vinculo de parceria, onde essa relação só será bem sucedida pela bilateralidade dos termos, na busca de um equilíbrio contratual.

Os proprietários que conseguirem adaptar o mais rápido terão sucesso.

O novo Administrador de Imóveis

A utilização de software para a gestão da carteira de imóveis será obrigatório, a tecnologia aumentou ainda mais a capacidade desse profissional de fornecer um serviço de qualidade, além de facilidades antes nunca imaginadas, como:

Assinatura digital, contrato de locação na nuvem, chamadas registradas via sistema, relatórios no aperto de um botão, transferência bancária on-line, dentre tantas outras benesses, que agilizam e facilitam todo o processo.

O gestor imobiliário precisará mais que administrar imóveis, como também as relações do locatário, estender a vida útil dos sistemas de construção com base na indicação preventiva e corretiva de manutenção da propriedade e identificar eficiências de economia de custos que beneficiam os inquilinos e os proprietários.

E para quem nos acompanha sabe que já estamos escrevendo sobre essas atividades faz muito tempo!

Assim como varejo, os administradores de imóveis também devem implantar no seu processo locatício a experiência do usuário.

Mudança de Olhar

Dizer que os e-commerce’s estão “matando” o varejo é uma análise simplista.

A avalanche de falências que estamos presenciando no varejo, fechamentos de lojas e liquidações, não significa que os consumidores tenham trocado a ida a loja por apenas cliques.

Elas refletem uma mistura de fatores, incluindo um cenário de varejo superestimado ainda em uma mentalidade pré-internet, sem perceber que as pessoas adquirem menos coisas tangíveis por compras que tenham uma experiência por trás.

Na verdade, os varejistas tradicionais estão engolindo as empresas que estão ficando com operações somente on-line.

Uma pesquisa realizada em 2016 pela CBRE, identificou que 70% dos millennials a nível mundial, prefere lojas de varejo de “tijolo e argamassa”. 

O ponto comercial sempre terá seu valor, o X da questão é como hoje é dimensionado e configurado para atender esse novo consumidor.

Você está preparado para mudança agora mesmo!?

Preço do condomínio impacta a locação de imóveis.

No primeiro semestre de 2018 foi divulgado inúmeras matérias sobre o preço do condomínio e seu impacto na locação de imóveis. A mais recente (publicada no dia 29/7) pelo Portal UOL fornece dados atualizados que serão utilizados para falarmos hoje sobre o assunto.

Preço do Condomínio sobe mais que aluguel e inflação.

O preço médio dos condomínios vem subindo mais que o dos alugueis desde 2015, e mais que a inflação geral desde 2016, segundo dados do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no país. Nos últimos 12 meses, por exemplo, os condomínios ficaram 5,1% mais caros, enquanto a inflação subiu 4,4% e os alugueis, 0,6%.

Em algumas cidades, essa disparidade é ainda maior. Em Campo Grande (MS), por exemplo, os condomínios subiram 10,4% nos últimos 12 meses, enquanto os alugueis caíram 0,9%. No Rio, os alugueis caíram 2,2%, mas os condomínios acumulam alta de 7,2%.

Veja abaixo o gráfico correspondente:

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Condomínio chega a ultrapassar aluguel.

Em locais onde os alugueis são mais altos, como na zona sul do Rio, os proprietários chegam a dar descontos de até 30% para compensar condomínios. Segundo o Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP:

Os condomínios subiram muito nos últimos anos e, com eles altos, quem quer alugar seu apartamento tem de adequar o valor do aluguel, porque quem paga as contas é o inquilino.

Veja abaixo o gráfico correspondente:

A Gestão do Condomínio

Segundo o Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis, Tiago Maia, Co-Fundador desse blog, afirma que: quanto menos unidades, maior a infraestrutura do prédio e mais idade, invariavelmente será mais caro o condomínio.

A novidade fica por conta do descompasso entre a renda e o custo de vida do inquilino, credito a esse novo cenário financeiro o aumento da inadimplência.

Gostaria até mesmo de pensar em contrário, mas quando vejo os “condomínios clube” inseridos no mercado imobiliário a partir do boom ocorrido no idos de 2007 a 2014, penso que maiores custos e maior inadimplência estarão no radar.

Já que os citados condomínios precisarão lançar mão do fundo de reserva para manutenção dessas grandes estruturas de lazer.

E vemos na prática que muitos condomínios não tem tais recursos, seja por não possuírem política adequada de formação desse fundo ou já atingidos por relevante inadimplência das taxas de condomínio, oriundas de problemas financeiros de proprietários que não tem conseguido alugar seus imoveis, por exemplo.

Vejo que a solução passará pela modernização desses condomínios através de técnicas “retrofit” para que grandes estruturas de lazer, onerosas e muitas vezes sem uso (por exemplo piscinas com raia, salas de cinema, quadras de squash, etc), deem lugar a áreas de convivência mais baratas e sustentáveis como hortas coletivas, sala de pilates, ambientes de coworking, oficinas de compartilhamento, etc.

Finalizo o raciocínio afirmando que os gestores de condomínio que tomarem mais cedo tais medidas, terão como resultado as finanças de seus condomínios saneadas e até por consequência a valorização do patrimônio imobiliário sobre sua gestão.

Operadores do Mercado Imobiliário

Quando sou contratada para realizar Due Diligencie na aquisição de imóveis, principalmente por pessoas jurídicas ou investidores, que melhor entendem a importância desse serviço especializado, um ponto crucial é a verificação da saúde financeira do prédio, e o preço do condomínio. O qual o mercado tem mostrado que a preço do condomínio (quota) ideal deve girar em torno de 35% do valor do aluguel ou 0,11% do valor venal do imóvel.

Quanto mais acima desses percentuais ela custar, menor a liquidez do bem e, consequentemente, maior a sua desvalorização, ressalvando-se eventuais exceções, obviamente.

O grande erro dos gestores de condomínio, síndicos e proprietários de imóveis, é acreditar que uma edificação é ad eternum, devemos urgentemente adotar as boas práticas, utilizando por exemplo os princípios do Facilities Management.

Estudos em diversos países para diferentes tipos de edifícios, mostram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção dos edifícios  variam entre 1% e 2% do seu custo inicial (NBR 5674:1999). Este valor, acumulado ao longo da vida útil dos edifícios variará entre 40% – 80% podendo chegar a mais, do custo de construção.

Se tomarmos o período de 50 anos, como o tempo de vida útil de um edifício, no final da vida útil o montante despendido em operação e manutenção, equivale ao custo de construção. Demonstro portanto, a relevância que a operação e manutenção representa na gestão dos ativos imobiliários.

Já passou da hora de operadores do mercado imobiliário conhecerem os números, gerirem melhor seus prédios, imóveis, pois esses fatores e alguns outros que aqui não foram mencionados (ficarão para outro post), tornarão os atuais edifícios residenciais e comerciais, além de onerosos, obsoletos.

E você, o preço do condomínio está impactando a locação do seu imóvel? Deixe comentários!

Até a próxima.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2018

Chega o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir, como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2018, seja eu locador ou locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2017, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta. Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento. Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2018. 

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda: LOCADOR

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Quando o inquilino é Pessoa Física

Os proprietários que receberam rendimentos de aluguéis são obrigados a recolherem o imposto de renda mensal obrigatório, via o programa “Carnê-Leão” os aluguéis recebidos mês a mês, assim como acontece com médicos e profissionais autônomos, via tabela progressiva.

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior, esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento. Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual. Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2017, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Quando o inquilino é Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário, pelo instituto da substituição tributária, ou seja, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda: LOCATÁRIO

Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador. Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda: Evite a malha fina

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina. Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão. O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para o envio encerra-se no dia 30 de abril.

Até a próxima!

O impacto das inovações tecnológicas nas locações comerciais.

Sou operadora do mercado imobiliário, atuante na cidade de Salvador/BA, trabalho também com locações comerciais e nessas ida e vindas pelas avenidas, ruas, alamedas, me deparo com inúmeros pontos comerciais, lojas, galpões, e salas com placas de aluga, alguns empoeiradas e até mesmo apagada..

E como gosto de analisar o mercado, suas causas e consequências, venho me perguntando a algum tempo qual a motivação de tanto imóvel com potencial comercial está fechada, alguns há quase 5 anos ??  

Essa reflexão me fez mergulhar por assuntos os quais locadores não estão percebendo, por isso decidir escrever esse artigo.

Uma visão embaçada 

locações comerciais

No post anterior vimos que daqui a 10 anos não teremos uma geração nova, mas uma civilização nova, isso assusta alguns, e a princípio isso também aconteceu comigo, mas a geração baby boomers (nascido na década de 50/60) e a geração X (nascido na década 60/70), são hoje os principais donos de imóveis com perfil comercial, e por isso não compreende com tanta fluidez, a dimensão da tecnologia, e como isso está impactando os seus negócios imobiliários.

A disrupção não vem de uma hora para outra, ela aos poucos vem dando sinais, mas é necessário ter uma sensibilidade para percebe-la, porém como estamos passando por um fase única no nosso país, com a tal da “crise”, somado aos movimentos desordenados que próprio mercado gerou, acabou criando uma nuvem de fumaça e ficamos desorientados, ao modo que estamos apenas esperando as coisas voltarem ao que era..

Só que as coisas não vão voltar…

E é justamente essa falta de preparo, e expectativa de que o mercado funcione de modo “automático”, literalmente um tempo que ficou para trás..

Mas quem estiver atento, e após a leitura desse artigo você terá uma nova perspectiva! 

A evolução do espaço de trabalho

Escritório Workplace360 da CBRE: Madrid, Espanha

 Uma das principais mudanças é no ambiente de trabalho, cada vez mais estamos falando sobre bem-estar, experiência, agregação entre a vida pessoal e profissional, distribuição de espaços para torna-lo mais sociáveis e colaborativos.

Essa adaptação do ambiente de trabalho tem comprovado os seguintes resultados:

  • Atração de talentos;
  • Aumento da colaboração e produtividade;
  • Agilidade dos negócios;
  • Economia de custos.

Segundo uma pesquisa realizada pela CBRE Group, Inc. maior empresa de investimentos e serviços imobiliários comerciais do mundo, a qual admiro demais, reestruturou suas próprias sede/filias para medir o impacto do layout e modernidade, em benefícios para seu corpo de colaboradores, fornecedores, clientes, e um dado me chamou atenção..

93%
dos funcionários não desejam retornar ao ambiente de escritório tradicional

Isso automaticamente me fez lembrar uma reunião que tive entre 2014/2015 com um dos maiores investidores do Brasil no mercado imobiliário, onde apresentei opções de compra de terreno para seu projeto de condomínio logístico, e quando o convidei ao meu escritório, ele entrou e explanou: “uma salinha”.

Fiz umas contas na cabeça, tenho uma “salinha” no Centro Financeiro de Salvador, e no boom imobiliário, em um raio de 1km foram lançados 9 prédios comerciais, o que dá quase 70 mil metros quadrados adicionais, onde construtoras projetaram para seus novos proprietários uma renda de R$ 60,00/m² na locação, porém depois da euforia, hoje esse resultado para a maioria não chega a R$ 40,00 m². 

Novo Workplace

Hoje, os funcionários não querem entrar em uma sala “confinada”, de paredes brancas, com uma mesa e cadeira, hoje para se obter a produtividade necessária, é preciso desenvolver um ambiente desafiador, que tenha mais conexões com a filosofia da empresa, e aumento da produtividade.

Veja a capa em outubro de 2014 da Revista da Harvard Business Review:

Traduzindo: Por que odiamos nossos escritórios e como construir um local de trabalho que podemos amar

Se estivéssemos atentos, saberíamos dessa tendência, e que cada vez mais pessoas estão trabalhando em estilo de home-office, e procurando coworking.
 

 


A loja está “morta” ?

Não! Mas, precisa de adaptação para continuar VIVA!

Alugar um ponto comercial hoje, requer muito mais analise e experiência, pois a estrutura do varejo também mudou.

O comércio eletrônico irá obrigar as lojas a se transformarem. Centenas, principalmente nos Estados Unidos, fecharam nos últimos anos.

Vejo reflexo na minha cidade, na verdade nas capitais e principais centros urbanos, isso é totalmente perceptível. A pouco tempo atrás era preciso ter muitas unidades para estar perto do consumidor. Hoje, com a internet, isso não faz muito sentido.

Por isso é necessário criar novos papéis para os locais físicos!

Especialistas em marketing e varejo, podem te explicar com inúmeros dados sobre a nova jornada de compra do consumidor, novas formas de engajamento, compras por smartphone, operações sem fricção, e tantas outras.

Inovações Tecnológicas

Normalmente as locações comercias, tirando as salas, tem um prazo locatício médio de 10 anos, e nesse período está previsto segundo profissionais na área, que a tecnologia passe por duas ou três vezes por mudanças significativas.

Ou seja, o mercado imobiliário não tem a capacidade de acompanhar os avanços tecnológicos.

Quem está realizando as perguntas abaixo, para analisar o impacto nas locações comerciais, e assim traçar a melhor tomada de decisão?

  • Qual será o papel do escritório no futuro?
  • E quando computador (desktop) ou até mesmo laptop deixar de existir? 
  • Como a nuvem irá afetar os modelos de negócios?
  • Qual impacto da internet das coisas para a estrutura comercial?

Venho estudando esses assuntos justamente para melhor assessorar meus clientes nas suas locações comerciais.

Parceria Locador e Locatário

As locações comerciais cada vez mais terão que ser tratadas como um modelo de parceria, e isso já estamos batendo na tecla há anos, é o que o Tiago Maia chama de Contratos Inteligentes, será necessário a união entre locador e locatário para ambos terem sucesso no negócio.

É enraizado na nossa cultura que o locador, antigamente chamado de senhorio, ditasse as regras na locação, e o inquilino apenas obedece-lo, mas essa postura tem que mudar, ou então os proprietários de imóveis dia após dia consolidarão prejuízos irreparáveis.

Certa vez atendi um empresário no ramo de essências, e ele me perguntou sobre um ponto comercial que tinha intenção de locar, quando soube o preço, disparou: “Daihane, só consigo fechar as contas quando a maconha for legalizada.”

Só tenho uma coisa para informa-los a estes locadores:

Quando você não otimiza o PREÇO está jogando fora a matemática!

O Administrador de Locações Comerciais

O administrador de locações comerciais deverá ser muito bem informado, saber interpretar dados, e desacostumar em pregar uma placa na fachada do imóvel e esperar os clientes, a fase da locação passiva passou!

É necessário que esse profissional domine os aspectos técnicos relacionados à operação e à manutenção do imóvel locado, além de conhecimentos de administração, finanças e gestão de pessoas.

Temos um curso caso você queira aprender a administrar locações comerciais, basta clique aqui. <<

Outros mercados

Muito teríamos ainda para falar sobre as locações comerciais, como os galpões, CDD’S (Centros de Distribuição), e outras formas de contratação como o Built to Suit, porém meu enfoque foi tratar sobre a maioria dos imóveis que tem essa veia comercial.

Os proprietários, assim como nós profissionais, precisamos enxergar que é necessário sair da perspectiva do passado e entrar em outra mentalidade, e que, estejamos abertos a compreender os novos números e métodos para auferir resultados nos imóveis.

Conte conosco para que você aumente a sua visão e colha novos frutos.

Até a próxima!

A locação por temporada, um mercado em potencial.

Com advento dos aplicativos de hospedagem, a locação por temporada vem obtendo uma dimensão de mercado maior, mas também alguns percalços, onde iremos discutir nesse artigo.

Além disso, devido a mudança do comportamento consumidor, o acesso à informação, e ter a possibilidade de obter maior assertividade na geração de renda, esse post irá mostrar como podemos aproveitar essa nova fase que vive o mercado de locação por temporada, e tornar um negócio que traga benefícios para ambos, locador e locatário, e também, nós operadores do mercado imobiliário, porém devemos nos atualizar, vamos nessa?

Locação por Temporada: A Plataforma

Você sabe o impacto que as plataformas estão fazendo no mercado? Não sabe o que é?

É um modelo de negócio que usa a tecnologia para conectar pessoas, organizações e recursos em um ecossistema interativo, no qual podem ser criadas e trocadas quantidade incríveis de valor.

O Airbnb é uma plataforma revolucionária.

Para vocês conhecerem o tamanho do Airbnb, hoje está em 119 países, com mais de 500 mil unidades cadastradas, de quitinetes a verdadeiros castelos, já atendeu mais de 10 milhões de hospedes.

Em uma rodada de investimento em 2014, a empresa foi avaliada em mais de 10 bilhões de dólares, patamar superado apenas em algumas das maiores empresas hoteleiras do mundo.

O Airbnb, porém, opera pelo modelo da plataforma, ou seja, não possui um quarto sequer!

Nos mercados de plataforma, o fornecimento do mercado muda. Capacidades ociosas são descobertas, e a comunidade, que antes costumava apenas demandar, passa a contribuir como fornecedora.

Enquanto empresas tradicionais mais enxutas funcionam como just-in-time, as plataformas de negócios operam com estoque not-even-mine (“que nem é meu”), percebeu?

Em 2011, a Babson Olin School Of Business, alertou que, até 2021, deverão ter desaparecido 40% das empresas listadas no Fortune 500, justamente pela incapacidade de se adaptar.

A princípio, assustador não? Mas a pura realidade.. 

Quer conhecer e aprofundar mais o assunto, só fazer o que fiz, adquira o livro Plataforma. A Revolução da Estratégia, uma publicação da HSM.  

Basta clicar ao lado, inclusive de outra plataforma: A Amazon! 😉 

Locação por Temporada: Questão Jurídica

Esse assunto não irei me aprofundar, primeiro que não sou advogada, mas irei expor minha opinião, como operadora do mercado imobiliário, mas também minha visão como pessoa, cidadã desse novo mundo.

Alguns pensadores, dizem que em dez anos não teremos uma nova geração, mas, uma nova civilização, e é desse ponto que irei tratar minha percepção.

As opiniões são divergentes sobre a locação por temporada em “curtíssimo” prazo, que em um determinado momento pode ser considerado de fato como hospedagem..

Me remete aos “antigos” flats, os apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, o qual a Lei do Inquilinato em seu primeiro artigo já menciona que deve ser regulado pelo Código Civil, e leis especiais, por tanto excluído da Lei de Locações. 

Ao modo, que é permitido pela própria Lei do Inquilinato os alugueis de até 90 dias, como uma locação por temporada.

Por isso o Airbnb tem sido assunto constante nas Assembleias de Condomínio, pois temos o impasse entre prevalecer o exercício do direito de propriedade, versus a insegurança coletiva, devido a rotatividade enorme de pessoas novas transitando nas áreas comuns, o mesmo inclusive acontece com a jurisprudência sobre o assunto.

Superando a Resistência Institucional

John Pugliano, em seu livro A Chegada dos Robôs, diz:

“Que as tecnologias podem ser rapidamente implementadas depois que a legislação e as instituições que proíbem seu uso forem eliminadas.

Na verdade, a legislação nem precisa ser abolida se os consumidores decidirem ignorar a lei.

A prova disso, é o Uber, ilegal em muitas jurisdições por causa de leis arcaicas, favorecendo os taxistas contra os motoristas particulares, mesmo assim em 2016, a Uber faturou mais de 5 bilhões de dólares por seus motoristas.”

Como diria Victor Hugo:

Nenhum exército pode parar uma ideia cuja hora chegou.

Então, vejo algo como irreversível o uso de plataformas para locação por temporada. É necessário, porém que o condomínio encontre meios para garantir a segurança, mas não proibir.

Até por que cada vez mais o mercado imobiliário precisará de conceito, logo, um estudante por exemplo não vai querer morar em um empreendimento sem infraestrutura e modernidade, da mesma forma um idoso não vai querer está em um apartamento de 20m².   

Cada prédio, empreendimento, vai acabar tendo uma identidade, um perfil definido, para formar o senso de comunidade, assim as expectativas de cada público serão bem supridas, e reduzirá o atrito de pessoas.

Locação por Temporada: Propriedade Compartilhada

Comprar um imóvel na praia, ou no campo é desejo de muitos, mas na maioria dos casos acaba virando um problema, a casa é frequentada poucas vezes ao ano, porém as despesas e a manutenção o acompanham mês a mês.

Por isso está cada vez mais forte o uso do conceito da comercialização imobiliária fracionada, que permite gastos enxutos, e benesses, e você obtêm a escritura da mesma forma, agora como dono de um “pedaço” do imóvel, se tornando co-proprietário, o que ao meu ver tem inúmeras vantagens:

  • Casa mobiliada, com utensílios e objetos decorativos;
  • Serviços de limpeza, manutenção e até mesmo cozinheira;
  • Roupas de cama, mesa e banho;
  • Maior facilidade ao acesso do mercado imobiliário de luxo;
  • Aluguel ou intercâmbio com imóveis do portfólio quando não utilizar.

Ótima opção para investir e ao mesmo tempo aproveitar suas férias, não é mesmo?

Quer obter opções? Me envie agora uma mensagem, clicando aqui. <<

Locação por Temporada: Turismo Médico

Esse eu digo, é um mercado que o Brasil ainda está engatinhando..

A cada ano, dezenas de milhares de turistas estrangeiros desembarcam no Brasil para realizar tratamento ou procedimento médico, atraídos pela combinação baixo custo e excelência em determinadas especialidades, como cirurgias plásticas.

Com preços entre 20% e 30% mais em conta que nos Estados Unidos, o Brasil entrou no mapa do turismo médico mundial. Estima-se que o setor movimente mais de 3 bilhões de reais por ano no país.

De acordo com dados da PBB (Patients Beyond Borders) o turismo médico no mundo cresce a uma taxa anual de 15% a 25%, e um dos maiores destaques é a Tailândia. O país asiático recebe todos os anos cerca de 1,5 milhão de pacientes. Na capital, Bangkok, foi criado um complexo hospitalar que atende mais de 1,1 milhão de pacientes por ano, incluindo mais de 520 mil estrangeiros.

Outra oportunidade para desenvolver empreendimentos imobiliários para atender essa demanda, oferecendo também um serviço totalmente direcionado para o que esse público necessita, ou seja mais um motivo para o mercado de locação por temporada se fortalecer ainda mais.

Locação por Temporada: Fonte de Renda Crescente

 

De acordo com Brian Sharples, fundador e CEO da HomeAway, o Brasil é o maior mercado de aluguel por temporada da América do Sul, com um ritmo de crescimento promissor no Brasil.

O aluguel por temporada está se consolidando dia após dia como uma fonte de renda certa no fim do mês para proprietários que optam por esse modelo de negócio, ao passo que os viajantes brasileiros estão cada vez mais procurando por alternativas vantajosas às hospedagens tradicionais.

Uma combinação que explica a expansão de mercado de locação por temporada no Brasil e mundo afora.

Geração Y – Millennials

Essa geração (nascidos entre 1980 e 2000), tem tido um papel cada vez mais relevante no mercado de locação por temporada.

Uma pesquisa feita pela Sabre, empresa de tecnologia voltada ao segmento hoteleiro, indicou que os viajantes dessa geração serão os consumidores que mais vão gastar em hotéis, ou assemelhados em 2017. 

A expectativa é que, até 2020, esse seja o grupo demográfico que mais gasta com viagens.

Então, prepare-se!

Se você é proprietário, ou investidor, você tem múltiplas formas de rentabilizar seu imóvel.

Locação por Temporada: Profissionalização de Gestores de Propriedades

Uma nomenclatura é muito utilizada no mercado short renting (aluguel curto), que é a figura do Gestor de Propriedade, o que aqui seria o próprio Administrador de Imóveis.

A gestão de propriedades consiste em confiar a gestão dos imóveis a um agente (corretor de imóveis) para alugar a propriedade. A mesma, consiste em lidar diariamente todo o operacional, financeiro, procurar inquilinos, analisar renda, providenciar os reparos, etc.

Um dos motivos para contratar esse profissional:

  • Falta de tempo;
  • Desconhecimento sobre imóveis;
  • Distância geográfica;
  • Rentabilizar um imóvel desocupado;
  • Aumentar sua receita com aluguel.

Exatamente por alguns motivos acima que o Airbnb, está liberando o acesso de gestores na sua plataforma, está mais que comprovado o aumento da taxa de negócio realizada por profissional habilitado em comparação com o próprio anfitrião.

Existe um provérbio de Wall Street:

O desempenho do passado não garante resultados futuros.

Então, entre agora mesmo na NOVA ERA, vamos juntos?? 

7 motivos para considerar no mercado de locações em 2018

O ano de 2017 está chegando ao fim, e nesse momento paro para refletir sobre os alugueis de imóveis, e compartilho minhas percepções para o mercado de locações em 2018.

O mercado de locações está passando por mudanças consideráveis, o crescimento da procura por locação de imóvel é uma realidade.

Em 2016, estimativas apontavam que 61% das pessoas em busca de imóveis queriam alugar, esse dado vem consolidando e o aluguel tende a crescer sim nos próximos anos, e é justamente sobre isso que vamos falar aqui.

Mercado de locações em 2018: Novas Perspectivas

mercado de locações em 2018

Desde o início da globalização, o surgimento da internet, e as novas tecnologias, vem contribuindo sobremaneira nas culturas, e projeções novas a cada geração.

O que podemos perceber logo de cara, apenas observando o que está ao nosso redor, captando as pistas dessas mudanças, é no comportamento do consumidor. 

Mas o que diferencia esse novo consumidor é a tendência de MOBILIDADE, vivem em um ritmo acelerado, praticamente tudo deve ser instantâneo, prezam em poupar tempo, e amam vivenciar experiências.

Ao modo que temos uma população que envelhece e suas convicções e aspirações são outras, veja o retrato do Brasil no último levantamento do IBGE em 2015 sobre a população:

Imóveis Personalizados

Como os usos e costumes tão distantes de uma geração a outra, o mercado imobiliário já está percebendo a necessidade de desenvolver conceitos de empreendimentos direcionados para cada público, justamente para atender suas necessidades únicas. 

É o que chamamos de vocacionar, ou seja, de buscar um conceito de empreendimento que seja resultado de observação das necessidades e tendências da vida cotidiana, é fundamental obter um estudo cultural da população, e é claro a evolução de valores, e no final proporcionar aumento da qualidade de vida das pessoas.

Os principais nichos hoje são, empreendimentos direcionados para estudantes que prezam por localização, facilidades de acesso, se adequam facilmente em imóveis menores, seguindo os conceitos dos lofts nova-iorquinos, o que traz estilo e garante aderência com o público universitário.

E, já os idosos, as palavras-chave para esse público são:

  • acessibilidade;
  • saúde;
  • segurança.

Também estão dispostos a evitar o stress da manutenção de se obter uma casa, esse imóvel adaptado a esse mercado pode até sair mais caro para as construtoras. Mas, é um caminho sem volta e os idosos é um nicho valioso, e com certeza os aposentados são ótimos para tornarem seus inquilinos.

Segundo Robert Shiller (economista e prêmio Nobel), disse quando entrevistado por Tony Robbins no seu livro Money:

“(…) Porque parece haver um tendência para alugueis agora”

Até o autor, cita na mesma passagem:

“(…) Um dos mesmos favoritos, é investir em moradias para idosos, onde é possível receber tanto a renda quanto o crescimento potencial de valorização.”

Coliving / Cohousing

Com o crescimento acelerado da densidade demográfica, no livro a História do Futuro a economista Miriam Leitão diz que até 2050, 67% da população mundial estará nos principais centros urbanos, portanto minimizar espaços e aproveitá-los ao máximo tornou-se algo essencial.

O compartilhamento de ambientes é uma tendência urbana global e é uma forma de viver muito mais acessível e descomplicada. A ideia vem dos anos 60, que se popularizou nos Estados Unidos, Canadá e Europa.

Considerada uma excelente alternativa para jovens trabalhadores, empresários, artistas, idosos, solteiros e nômades digitais. Eles preferem não desembolsar quantias relevantes para manter uma moradia particular, por isso desejam opções mais econômicas e acessíveis, o que essas moradias compartilhadas propiciam um meio melhor de suprir suas necessidades sociais e de infraestrutura.

Percebe-se que será mais presente no mercado de locações em 2018.

Coworking

Coworking é uma nova forma de pensar o ambiente de trabalho. Seguindo as tendências do freelancing e das start-ups, os coworkings reúnem diariamente milhares de pessoas a fim de trabalhar em um ambiente inspirador.

O empreendedor tem ainda vantagens como não precisar de investimento inicial, pois já se instala em um ambiente estruturado e mobiliado, e também pelo fato de poder reduzir custos operacionais, desde a internet, outros custos fixos, até o cafezinho que servirá para seus clientes, possibilitando que esses recursos poupados possam ser investidos em estratégias para alavancar o negócio.

Segundo o Censo Coworking Brasil 2017 que realizou um importante estudo sobre o mercado de escritórios compartilhados brasileiro, verificou um aumento de criação de espaços de 114% em relação ao ano anterior, um setor que movimentou 82 milhões de reais, com 313 mil metros quadrados ocupados.

Ou seja, um mercado com um potencial enorme de expansão que continuará a se consolidar no mercado de locações em 2018.

Aluguel como Sinal de Negócio

mercado de locações em 2018

Devido a quantidade de estoque ocasionada pelo “boom” imobiliário, algumas construtoras apostaram em uma novidade para atrair potenciais clientes compradores, mas que devido ao momento do mercado, ou como uma alternativa de conhecer melhor antes de aplicar suas economias, e assim ter a certeza de que está tomando a decisão certa, quanto ao bairro, sua vizinhança, e se o empreendimento de fato atende as expectativas.

Esse conceito foi denominado de “test-drive” iniciado pela Gafisa, em que os interessados podem alugar por até um ano o imóvel desejado. Após o período, se decidirem pela compra, o valor total do aluguel é descontado da entrada.

Acredito que outras empresas possam gostar da ideia e implementar também, mais uma sugestão para o mercado de locações em 2018.

Locação Por Temporada

mercado de locações em 2018

Segundo a Pesquisa realizada pelo Technavio (empresa líder em pesquisa de mercado com cobertura global) o mercado de aluguel de férias mundial será de USD 193.89 bilhões até 2021.

Os analistas destacam os seguintes três fatores-chave que contribuem para o crescimento desse o mercado:

1. Aumento da economia compartilhada:

A economia de compartilhamento vem do propósito de oferecer benefícios ambientais, econômicos e comunitários, aumentando o uso dos recursos disponíveis. Os clientes prosperam em tais ambientes, percebe-se que a Geração Millenials está aberta a esse estilo de acomodação.

Com a crescente aceitação deste tipo de acomodação e benefícios que ele fornece, as receitas das empresas que seguem este modelo aumentarão exponencialmente.

2. Expansão da distribuição on-line:

O planejamento de férias mudou principalmente devido àinternet, assim a maioria dos viajantes tem confiando em fóruns on-line para decidir sobre o destino, o itinerário e a reserva de transporte e alojamento, vide os sites, aplicativos e comunidades sobre essa modalidade de mercado.

3. Aumento de investimentos em casas de férias:

As casas de aluguel estão atraindo investimentos, melhorando suas características e adotando melhores estratégias de marketing.

Além disso, o número de investidores que adquirem casas unifamiliares para usá-las como aluguel de férias está aumentando, gerando assim o crescimento do mercado. 

Veja as cidades brasileiras que experimentaram maior crescimento no número de reservas, segundo o site AirBnb, e que serão mais buscadas no mercado de locações em 2018:

Matinhos (PR) – 209%
Guarapari (ES) – 205%

No início do ano irei publicar um material mais completo sobre o potencial da Locação Por Temporada, e quais as minhas dicas para se obter sucesso nessa modalidade de aluguel. Fique ligado!

Proprietário “Domestico” X Investidor

Não me leve a mal, mas costumo identificar um proprietário “domestico”, que tem por sua definição: “que se realiza dentro de suas fronteiras”, ou seja, um proprietário de imóvel que tem uma visão arcaica, e é focado no passado, onde pelo fato de ter conseguindo atingir resultados satisfatórios anteriores só consegue enxergar essa forma de rentabilizar seu imóvel, replicando sua “formula” incontáveis vezes.

Eles costumam dizer:

“Em 2013 o aluguel era 1.800, como agora é 1.500 ?? Não abaixo!
“O Locatário que se vire”
“Não vendo imóveis, só compro!”

Tenha a mentalidade de um verdadeiro investidor, mesmo se você tenha apenas um imóvel, um dos maiores segredos para o sucesso, é a ANTECIPAÇÃO.

Enquanto alguns reagem a nova realidade, outros antecipam, e você em qual quer está?

No nosso Curso de Administração de Imóveis Residenciais na Prática, temos um módulo chamado: Todo proprietário de um imóvel é um investidor, mas são poucos os que sabem disso. Seja um deles!

2018 está as portas! 

Faça do aluguel de imóveis uma maneira de gerar renda, mas indico que para isso contrate um Administrador de Imóveis, pois os grandes investidores sabem do potencial de ter um profissional gerindo adequadamente seu patrimônio.

Conte comigo nesse mercado de locações em 2018!

Contrato Built to Suit (BTS) e os benefícios tributários

Devido a escassez de edificações adequadas no mercado imobiliário para empresas que queiram um local físico para gerir os seus negócios foi introduzido o Contrato Built to Suit, que na tradução literal para o português significa um sistema para construção de imóveis com o conceito de ser construído para servir.

Entendemos que trata-se de um imóvel que foge à padronização comum do mercado, destinado a um perfil de locatário que não se satisfaz em se adaptar aos imóveis disponíveis no mercado, pois necessita que os imóveis se adaptem às suas exigências.

Geralmente esse contrato Built to Suit é direcionado para construções com a finalidade comercial ou industrial, como galpões, CD (centro de distribuição), centros comerciais, fábricas, dentro outros.

Contrato Built to Suit, as partes.

Nas operações realizadas via contrato built to suit podemos identificar as partes da seguinte forma:

  • LOCATÁRIA (usuária, contratante);
  • LOCADOR (investidor, empreendedor);
  • CONSTRUTORA;
  • FINANCIADOR;
  • CONSULTOR IMOBILIÁRIO;
  • CONSULTOR JURÍDICO.

Resumidamente a LOCATÁRIA está em busca de locar um imóvel que atenda perfeitamente o desenvolvimento da sua atividade empresarial, e contrata o LOCADOR para realizar um reforma substancial (retrofit), ou uma construção, ou até mesmo iniciando pela compra do terreno, se a localidade desse terreno for de suma importância e estratégico para as operações da LOCATÁRIA.

Já o LOCADOR irá mediante capital próprio ou então captar recursos no mercado, seja por instituições financeiras, como de outros investidores e será responsável por coordenar esses investimentos, podendo assumir inclusive a forma de SPE (Sociedade de Propósito Específica).

Nós Consultores Imobiliários somos os gestores para garantir que a solicitação do cliente seja plenamente atendida.

Contrato Built to Suit, vantagens:

Para o Locador:

  • Prazo longo, normalmente com um prazo de 10 anos, e que o calculo do lucro seja contemplado os custo da realização do empreendimento;
  • O valor da locação nessa modalidade pode garantir maior retorno do que a locação usual;
  • Uma possibilidade de diversificação dos investimentos.

Para a Locatária:

  • Não se envolve com reformas/construção o que permite uma empresa especializada viabilizar seu projeto de implementação que atendam as rígidas normas estabelecidas pela LOCATÁRIA, como permite a entrega em prazos curtos de execução;
  • A LOCATÁRIA direciona seus recursos no seu Core Business, ou seja, pode focar os recursos para investimentos concentrados no seu próprio negócio;
  • Atendimento nos aspectos específicos (localização, arquitetura, infraestrutura, layout, etc) e às necessidade peculiares ao sua atividade (luminosidade, ventilação, refrigeração, carga, normas, ISO, etc);

Contrato Built to Suit-1

Contrato Built to Suit, benefícios tributários:

Com relação aos benefícios tributários a grande diferença está no tratamento diferenciado que as empresas LOCATÁRIAS recebem as despesas operacionais (de locação), e os custos de depreciação e amortização (referente à propriedade), quando enquadrada no regime de Lucro Real, para fins de IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) e o CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Obtém esse benefício tributário pela apuração de despesa gerada pelo pagamento dos aluguéis.

No âmbito fiscal, o pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa operacional, gerando uma redução da carga tributária.

Contrato Built to Suit e a Desimobilização:

Essa operação ou a “desimobilização” (desfazer o imobilizado), através da qual um proprietário vende o imóvel para um investidor, alugando de volta para utilização por longo prazo, libera capitais para reinvestimentos no próprio negócio, o que alavanca o desenvolvimento da empresa LOCATÁRIA.

É o que diz o Rodrigo R. B. Martinez:

“A LOCATÁRIA prescinde de um alto investimento e de imobilizar seus ativos, preservando seu capital de giro e foco em suas atividade-fim.

Dilui ao longo do contrato, a partir do início da locação, e não a partir da aquisição ou construção, o desembolso que então seria necessário.

Em termos fiscais, o valor da “locação” pode ser caracterizado com despesa operacional, o que permite reduzir o lucro operacional da locatária, e portanto, a tributação correspondente (…)”

Quero concluir esse post com a citação de um empresário que faz uso dessa modalidade de operação imobiliária, onde ele compreendeu na prática a importância de separar o investimento imobiliário da sua atividade fim, receber benefícios tributários e otimizar seus lucros.

Contrato Built to Suit

Conte com a nossa consultoria, seja você LOCADOR que tenha um imóvel comercial disponível para alugar, ou você LOCATÁRIO, que é empresário de algum ramo que necessite de estrutura especifica para seu negócio.

Aproveite e deixe seu comentário abaixo!

O mito que pagar aluguel é rasgar dinheiro…

Tenho certeza que você já ouviu que pagar aluguel é rasgar dinheiro, não é verdade?

Esse post irá ajudar você entender como a locação de um imóvel pode ser seu ponto de partida para a compra da casa própria, de modo mais bem planejado, tornando essa operação imobiliária um processo equilibrado, de muita naturalidade e segurança, coerente com seu projeto de vida.

Para quem ainda não me conhece sou a Daihane Cézar, trabalho no mercado imobiliário de Salvador há 11 anos, administradora profissional de imóveis, e sempre atuei no universo do mercado de usados e de locações, e listo abaixo 5 principais motivações para você locar um imóvel enquanto se prepara para adquiri-lo.

Venha comigo!

5 motivos para você alugar um imóvel antes de comprar:

1. Pagar Aluguel para formar Poupança

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Você pode aproveitar esse período para desenvolver uma poupança que permita dar a maior entrada possível, muitos dos especialistas em crédito e finanças indicam uma entrada de pelo menos 50% do valor do imóvel.

A entrada à vista é uma das variáveis mais importantes da compra de um imóvel.

2. Pagar Aluguel para analisar o Financiamento Imobiliário

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Recentemente (maio/2017) foram levantados dados pelo portal imobiliário Properati, que comparou o preço médio de aluguel com o valor médio da parcela do financiamento de um apartamento de 60 metros quadrados, em 15 bairros de São Paulo e constatou que a 1° prestação da casa própria custa o dobro do aluguel, a pesquisa considerou que o imóvel foi financiado pela tabela SAC, quando o valor das parcelas diminui ao longo do tempo e a amortização é constante.

É necessário portanto fazer uma simulação junto a instituição bancária para ter base de valores das prestações, bem como das taxas de juros, concomitantemente pesquisar junto ao um profissional Corretor de Imóveis os preços de alugueis de imóveis semelhantes ao que tem expectativa de comprar.

Dessa forma durante o seu contrato de locação você terá tempo suficiente para realizar essas análises e tomar a melhor decisão com a família, e com certeza um Consultor Imobiliário pode te ajudar nesse processo.  

3. Pagar Aluguel para analisar a vizinhança

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Sem sombra de dúvidas uma das grandes oportunidades que morar de aluguel trás é conhecer a região, a estrutura completa do bairro escolhido, o custo que a localidade gera, a não ser que você já more nas intermediações e conhece a fundo.

De igual modo você poderá saber se as relações com os condôminos são agradáveis, ou quem tem crianças por exemplo pode perceber se tem outros moradores com filhos.

4. Pagar Aluguel para verificar a saúde financeira do condomínio

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Quando atendo clientes que buscam nossos serviços de assessoria em aquisições, sempre oriento saber como está a saúde financeira do edifício, se há pagamento de passivos tributários e/ou trabalhistas, se consta processos em andamentos, se estar na iminência de aumento de cota condominial ou de instituição de taxa extra.

Logo, a locação permite mais essa vantagem de conhecer como é administração do condomínio, e não pense que esse item vale apenas para imóveis mais antigos, já vivenciei de prédios relativamente novos estarem com contas desequilibradas por má gestão.

5. Pagar Aluguel para apurar melhor a renda e expectativa de crescimento

pagar aluguel

A valorização imobiliária cresceu em 7 anos o que o poder aquisitivo da demanda não cresceu em 20 anos, portanto é muito importante analisar a sua renda, ou a renda familiar como garantidor das prestações caso decidam obter pelo financiamento imobiliário.

É recomendado que 30% da renda seja destinada para pagar pela moradia, e é muito mais seguro que dentro dessa parcela contemple também o valor do condomínio, e IPTU,  já que fazem parte dessa mesma categoria. 

Uma análise com planejamento já é possível saber se o seu trabalho, negócio, tem uma expectativa de crescimento, de novos ganhos, já que normalmente a opção pelo crédito imobiliário são superiores a um prazo de 20 anos.

Pagar Aluguel é uma ótima opção!

Quando ouvir que pagar aluguel você está gastando todo mês com algo que não é seu, pare e analise que uma locação imobiliária você está pagando para obter o direito de morar em um determinado lugar, por um tempo, onde você poderá desenvolver sua vida normalmente. 

Digo sempre aos locadores que existe uma Regra de Ouro na locação: fazer de tudo o possível dentro das melhores práticas, para que os inquilinos sejam futuramente os compradores dos seus imóveis, quando isso acontece nota-se que a administração foi bem sucedida, e um relacionamento entre as partes foi baseado na confiança.

Aproveite a locação como oportunidade de verificar os itens relacionados aqui, de modo que venha a realizar um compra consciente posteriormente.

Confirmada validade de penhora de salário para pagamento de aluguéis atrasados.

Saiu no dia 24/05/17 no site do Colégio Notarial do Brasil a notícia sobre a validade da penhora de salário para pagamento de aluguéis atrasados, conforme acordão do STJ (que você pode acessar aqui).

Veja mais informações abaixo sobre a penhora de salário para pagamento de aluguéis:

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que determinou a penhora de dez por cento do salário do locatário para pagamento de aluguéis que neste caso estão atrasados há mais de uma década e respectivos encargos.

A decisão foi unânime.

Após a decisão judicial que determinou a penhora de parte de seu salário, o locatário defendeu por meio de recurso especial a impossibilidade de penhora do salário para o pagamento de verba de natureza não alimentar.

Segundo o recorrente, o bloqueio de parte de sua fonte de renda compromete sua existência e de sua família, já que sua remuneração é essencial para a manutenção da unidade familiar.

A ministra relatora, Nancy Andrighi, confirmou inicialmente que a garantia da impenhorabilidade de rendimentos constitui uma limitação aos meios executivos que garantem o direito do credor, fundada na necessidade de se preservar o patrimônio indispensável à vida digna do devedor.

Penhora de salário para pagamento de aluguéis – Vertentes da dignidade

penhora de salário para pagamento de aluguéis

Entretanto, considerando no caso a existência de duas vertentes aparentemente opostas do princípio da dignidade da pessoa humana – o direito ao mínimo existencial do devedor e o direito à satisfação executiva do credor –, a ministra apontou a necessidade da realização de um juízo de ponderação para que, excepcionalmente, possa ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor.

Nancy Andrighi também ressaltou que, ao negar o pedido de desbloqueio da verba remuneratória, o tribunal paulista entendeu que não havia outra forma de quitação da dívida e, além disso, concluiu que a constrição de pequeno percentual da remuneração do devedor não comprometeria a sua subsistência.

“Sob essa ótica, a regra da impenhorabilidade pode ser relativizada quando a hipótese concreta dos autos permitir que se bloqueie parte da verba remuneratória, preservando-se o suficiente para garantir a subsistência digna do devedor e de sua família”, concluiu a relatora ao negar provimento ao recurso.

Fonte: Notariado.org