Proponha um acordo para negociar dívidas de aluguel.

Algumas vezes na vida somos surpreendidos por imprevistos que acabam gerando, dentre outras coisas, dívidas de aluguel.

Caso alguma teoria busque contrariar essa realidade temos aí enfrentado a maior recessão econômica da nossa história, para nos lembrar que são necessárias certas habilidades para sobreviver às crises.

Moradia é uma das necessidades mais básicas do ser humano para manter a sua dignidade, então quando não se tem um imóvel próprio faz-se necessário negociar dívidas de aluguel se elas vierem, e se possível, na melhor das hipóteses evitá-las.

Saiba que a Lei do Inquilinato pode lhe ajudar nessa hora, é claro, nós aqui do blog também, portanto, continue conosco!

Dívidas de aluguel e o inquilino

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Qual o Locador ou administrador de imóveis não quer um bom inquilino, não é?

Então, se você assina um contrato de trinta meses e no meio da vigência perde o emprego, logicamente se todas as suas obrigações estavam quitadas e este fato superveniente ocorre, não é o status de desempregado que tornará você instantaneamente um mau inquilino, mas é urgente comunicar dificuldades em honrar o pagamento dos aluguéis assim que houver quaisquer turbulências abruptas na sua vida financeira.

Saiba que por essas e outras a Lei do Inquilinato prevê em seu artigo 18:

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Ao passo que todo locador deseja receber o maior preço de aluguel possível para o seu imóvel, tenha por certo que o pior dos cenários é que esse imóvel fique vazio por longo prazo e o com o proprietário arcando com as custas do imóvel como condomínio e IPTU que são de sua obrigação.

Esse é um dos maiores pesadelos de qualquer proprietário de imóveis, sobretudos dos que precisam desse rendimento de aluguéis para complementar a sua renda principal, isso quando essa renda principal não são os próprios aluguéis.

O mercado

No entanto o quadro acima tem se tornado uma realidade no nosso mercado imobiliário e é facilmente constatado ao fazer uma breve pesquisa na web para perceber que tem aumentado o número de imóveis disponíveis à locação, e então se deparar com matérias como essa aqui.

Então nada mais sensato para o Locador que pondere, a partir de uma nova análise do mercado, reajustar o preço do aluguel fixando nova condição de pagamento para que o locatário não entre em dívidas e possa honrar suas obrigações sem desocupar o imóvel.

Esse mesmo acordo pode e, mesmo deve, prever o retorno do valor da locação à normalidade, assim que sejam superadas as questões que originaram tal acordo entre as partes. 

Não é uma boa escolha para ambas as partes um acordo como esses?

Dívidas de aluguel e o mútuo acordo

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Mas se a relação locatícia já foi atingida pelo mau da inadimplência, saiba que mesmo assim é possível que se proponha um acordo e assim negociar as dívidas de aluguel, e a Lei do Inquilinato norteia como se deve fazer no artigo 9, I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – Por mútuo acordo.

Esse, no meu entender, é um dos mecanismos mais fantásticos da Lei do Inquilinato.”

Nos meus mais de 10 anos de mercado imobiliário não tenho visto muitos acordos para solucionar conflitos oriundos de operações imobiliárias como a locação, porém sempre é tempo de mudar e evoluir o nosso entendimento, em tempos de propagação da “cultura de paz” em detrimento da “cultura do litígio”, com certeza os acordos celebrados por conciliação ou mediação podem e devem ocupar posição de destaque nas relações locatícias.

Saiba, portanto, que a Lei do Inquilinato referenda o mútuo acordo e o protege contra seu eventual descumprimento com a possibilidade da solicitação de despejo do locatário que não honrar o que foi acordado através de liminar judicial para desocupação do imóvel em até quinze dias (Lei 8.245/91, Artigo 59, §1°, I).

Jurisprudência

O Judiciário tem respeitado efetivamente o mútuo acordo entre as partes o levando cabalmente a efeito como se pode perceber na jurisprudência abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – DESCUMPRIMENTO DE MÚTUO ACORDO – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – REQUISITOS PRESENTES – CONTINUAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. A atual redação do art. 59 § 1º, I da Lei 8.245 /91, dada pela Lei 12.112 /2009, prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ação de despejo, em caso de descumprimento de mútuo acordo de entrega do imóvel, desde que prestada caução em valor equivalente a três meses de aluguel. Preenchidos os requisitos, e concedida a liminar de desocupação, não há que se falar na possibilidade de manutenção do contrato de locação com o depósito judicial do débito. [TJ-MG – Agravo de Instrumento Cv AI 10701130062345001 MG (TJ-MG)] “

Proponha um acordo, para quitar suas dívidas de aluguel, seja transparente, honesto com o locador do imóvel e evite sair da relação locatícia depois de muito desgaste como se diz no popular “pelas portas dos fundos.”

A negociação como o melhor caminho

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Ao locador eu recomendo sempre priorizar pessoas ao invés de visar única e exclusivamente retorno de capital, pense que se você ceder um pouco e seu inquilino conseguir se reequilibrar por certo a relação será de melhor qualidade do que no início e, se isso não fosse o suficiente, pense caso você estivesse desempregado e sem imóvel próprio você também gostaria que alguém lhe estendesse a mão, com certeza!

É importante lembra-lo que o imóvel desocupado gera custos pelo simples fato do momento que ficou vago até conseguir um novo locatário, portanto ter que assumir as taxas e não receber o aluguel não é nada inteligente.

Pois bem, recomendo que se faça, portanto, o mesmo que a Bíblia expressamente nos recomenda, a saber:

Tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas.

Muitos até mesmo reconhecem esse Mandamento de Jesus Cristo como “A Regra de Ouro.”

Se surgirem as indesejáveis dívidas saiba que é necessário negociar, mas não é o fim do mundo, portanto proponha um acordo quite suas dívidas de aluguel, erga sua cabeça e leve sua Vida sempre da melhor forma, e claro, conte sempre com a gente aqui no blog pois estamos à disposição nos nossos canais de contato.

Grande Abraço!

Seguro Fiança Como Funciona?

Entra dia e sai dia e a pergunta continua: Seguro Fiança como funciona?

Todos somos avessos a algum tipo de risco, e em se tratando de locações no mercado imobiliário a inadimplência significa prejuízo para o LOCADOR, dor de cabeça para a imobiliária ou administrador e uma verdadeira saga para o LOCATÁRIO de boa-fé.

Continue lendo esse post e descubra porque essa modalidade de garantia locatícia não é o remédio para todos os males que envolvem locação de imóveis.

Há alguns meses atrás escrevi um artigo sobre como funciona o Seguro Fiança, porém de lá para cá já recebi inúmeros e-mails com dúvidas sobre esse mesmo assunto, principalmente após a explosão de visibilidade na mídia da empresa imobiliária quinto andar que atraiu os holofotes de muitos com essa chamada:

O Seguro fiança é por nossa conta.

Então surge o questionamento: se a quinto andar consegue, porque eu também não consigo oferecer ao meu cliente o tão almejado “aluguel garantido”?

Seguro Fiança como funciona tal garantia locatícia?

Se você é LOCADOR ou profissional administrador de imóveis e recebe a confirmação de um candidato à locação que deseja celebrar o contrato de aluguel, hoje das opções de garantias locatícias elencadas na lei do inquilinato o seguro fiança desponta como uma alternativa atraente de garantir os rendimentos do imóvel, não é?

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Os altos custos que envolvem a contratação deste seguro também não é segredo para aqueles que militam no dia-a-dia do mercado, pois a depender do perfil do LOCATÁRIO o mesmo ficará na obrigação de arcar anualmente com custas adicionais da ordem uma vez e meia o valor do aluguel contratado.

O que não fica muito claro são as desvantagens do seguro fiança como funciona de fato?

O advogado Luiz Scavone Junior escreveu esclarecedor artigo onde frisa que em flagrante descumprimento ao artigo 41 da Lei do Inquilinato

O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.

Portanto, se a apólice do seguro não prevê “danos ao imóvel” e isso ocorrer no decurso da locação, saiba que o seu aluguel não estará tão garantido assim, ou você decidirá pleitear seus direitos em ampla batalha judicial contra a seguradora?

Se fizer isso desejo honestamente boa sorte!

Porém, os problemas não terminam por aqui, já que o seguro deverá ser renovado anualmente e o prazo da locação urbana tem sido definido na maioria dos contratos por prazo igual ou superior a 30 meses para reservar ao LOCADOR o direito da denúncia vazia.

Seguro fiança, o ponto chave:

Nesse ponto abra o olho para frisar no momento da pactuação que é de obrigação do LOCATÁRIO a renovação do seguro sob pena de quebra contratual como indica Luiz Scavone Junior nesse mesmo artigo.

Para imobiliárias como a quinto andar surge uma facilidade que as seguradoras elaboraram justamente para contornar problemas como os relatados acima, pois, embora seja necessária a renovação anual por parte do LOCATÁRIO a seguradora aceita a inclusão da cobrança do valor referente ao seguro fiança no boleto emitido à respeito da locação e encargos contratuais.

Daí vem a sensação de “aluguel garantido” já que caso o LOCATÁRIO entre em mora a imobiliária poderá arcar com as custas referentes ao seguro fiança, entendeu agora?

Seguro fiança como funciona? O outro lado..

Pois bem como profissional do mercado imobiliário nunca entendi o seguro fiança como a “galinha dos ovos de ouro” quando se trata de locações de imóveis porque em caso de sinistro caberá ainda ao LOCADOR notificar a seguradora para notificar o sinistro procurar advogado ou escritório de advocacia de sua escolha que assim o represente para arrolar a ação de despejo.

Cabendo à seguradora pagar os aluguéis em atraso e as custas dos honorários advocatícios concernentes a ação já que na peça contratual figurou como garantidora do LOCATÁRIO, entende agora?

Veja abaixo uma decisão judicial sobre isso:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – SEGURO FIANÇA – DESPEJO – POSSIBILIDADE.

O seguro-fiança não impede a rescisão da avença locatícia, e tampouco retira do LOCADOR segurado a legitimidade para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, nos termos da Circular 01/92 da SUSEP. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo de Instrumento AI 3818488720108260000 SP 0381848-87.2010.8.26.0000 (TJ-SP)

Seguro fiança e a “inovação’:

seguro fiança como funciona

O fenômeno quinto andar se deu por outros fatores que não o tão sonhado “aluguel garantido” perceba que além da comodidade que a imobiliária se propõe a ofertar aos seus clientes, a sua própria vitrine de imóveis seja pelas fotos de alta qualidade, uma plataforma digital extremamente estruturada, seja pelos valores acima da média do mercado.

Demonstram claramente que a mesma atende um nicho de mercado que pode pagar por essas benesses ficando tudo a cargo da composição do valor do aluguel que será cobrado na ponta, afinal temos maturidade o suficiente para desconfiar do “grátis”, não acha?

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