Saiba como fazer corretamente o reajuste de aluguel.

Hoje eu preparei um post especial onde vou ensinar como funciona o reajuste de aluguel do seu imóvel.

Tenho certeza que suas dúvidas serão esclarecidas aqui.

O primeiro passo é consultar diretamente a Lei do Inquilinato, uma legislação especifica para regular as locações.

No que diz seu Art. 17, informa quais os critérios para composição do valor do aluguel:

“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.”

E segue a complementação no Art. 18:

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Com esses dois artigos já sabemos que o cálculo do preço do aluguel deve ser em moeda nacional.

Não vinculada ao cambio, nem ao salário minimo, e da necessidade de inserir no contrato de aluguel como será a prática do reajuste de valores.

Outro detalhe que faz parte desse tema é qual o prazo deve-se realizar esse reajuste de aluguel.

Tendo em vista que a Lei nº 9.069/95, que instituiu o Plano Real, prevê no Art. 28 que:

“Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados,

a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.”

Conforme indicação do Administrador de Imóveis Sérgio Sampaio, reconhecido nacionalmente por sua atuação nessa lide, sugere que:

Devido a instituição via Medida Provisória do Plano Real, faça constar no contrato de aluguel uma clausula que permita possibilidade de reajuste por prazo inferior a um ano.

Caso em algum momento tal critério seja adotado no nosso ordenamento jurídico.

Melhor se precaver, não é?

Reajuste de Aluguel e o famoso IGP-M

Todos os meses é divulgado nos meios de comunicação o “índice do aluguel”.

Porém boa parte da população não sabe como é composta esse índice.

E devido a mídia “bater na tecla” várias vezes nominando-a assim, acredita-se que ela é unica e exclusivamente para reajustar contrato de aluguel.

Mas vejamos abaixo:

reajuste de aluguel-como-calcular

Como visto na composição, se formos considerar apenas itens relacionados ao mercado imobiliário, no final, o resultado é que o aluguel representa apenas 1,27% da composição do IGP-M.

O que resulta ser até incoerente dizer que ele seja o “índice do aluguel”.

Pois, 98,73% de sua composição refere-se a outros produtos e serviços. 

Além disso, aproveito para te avisar que a lei permite que as partes elejam no contrato um, ou mais índices de variação da inflação.

Podendo ser aplicado o maior ou até mesmo a média deles, conforme estabeleceu o Plano Real.

Ensino no nosso Curso de Administração de Imóveis Residencias na Prática, como colocar o reajuste do aluguel mediante a média aritmética de uma cesta de índice.

Essa prática tem o objetivo de diminuir o risco de algum momento o índice ser negativo.

Assim, impossibilitando o reajuste no valor do aluguel, prejudicando o retorno financeiro da locação.

Nenhum índice pode ser considerado “índice do aluguel” como é o caso do INCC e o CUB que se baseiam nos insumos e no custo da mão de obra da construção civil.

Conforme o exposto, verificamos que os atuais índices não tem relação expressiva em relação a variação especifica dos preços dos alugueis.

Portanto, cabendo ao LOCADOR ou administrador, eleger um ou mais índices para pactuar na cláusula do contrato referente ao reajuste.

Já que a lei autoriza ampla possibilidade de escolha.

Como calculo o reajuste de aluguel?

reajuste de aluguel

Primeiro você tem que saber que a data de aniversário do contrato é aquela em que o contrato foi assinado conjuntamente com a entrega das chaves.

Não devendo ser confundida com o dia fixado para pagamento do aluguel, a não ser que forem idênticas.

Se atentando a esse detalhe vou te ensinar um jeito prático, que você LOCADOR ou administrador, poderá usar como documento para oficializar o reajuste para o LOCATÁRIO.

Acompanhe os passos abaixo:

  1. Acesse o site do Banco Central clicando aqui;
  2. Na barra lateral da esquerda na primeira opção “Cidadão”;
  3. Escolha a opção “Taxas de Juros, Cálculos, Índices e Cotações”;
  4. Clique em “Calculadora do Cidadão”;
  5. Item “Correção de Valores”;
  6. Escolha o índice utilizado;
  7. Preencha o mês e ano do início da sua locação, ou do ano anterior;
  8. Preencha o mês e ano do aniversário da locação;
  9. Preencha o valor do aluguel a ser reajustado;
  10. Aperte o botão corrigir valor;
  11. Imprima ou gere em PDF.

Espero que essa dica facilite o calculo da sua locação.

Já que se trata de um site oficial que é do Banco Central. 

Para facilitar você pode ter acesso ao nosso KIT Locação que contempla mais de 30 documentos, como contratos, notificações e demais documentos essenciais para quem administra imóveis.

E é claro, nosso modelo de notificação de reajuste de aluguel.

TUDO que você precisa saber sobre MULTAS no Contrato de Aluguel.

Já escrevi dois artigos no Blog sobre multas no Contrato de Aluguel mas, em aspectos diferentes.

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa, ou seja, TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel.

No final não deixe de deixar seu comentário para saber se consegui!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles: 

  1. Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo.

    Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;

  2. Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual.

    Na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.

É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio.

Ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel qual a base de cálculo legal?

Multas no Contrato de Aluguel

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

  • Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz: 

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

  • Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ????  😐 

As pessoas confundem o limite de  2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

30 MESES X 10% = 3 MESES DE ALUGUEL

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo de 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Danos maior que a Clausula Penal:

Multas no Contrato de Aluguel

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então, poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente

A Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.



O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, mas, muitas delas estão equivocadas.

Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição! 

Resumindo, abaixo segue um infográfico do que retratamos aqui:

infografico-multas-no-contrato-de-aluguel

A importância do distrato da locação ao seu término.

Há poucos dias atras estava encerrando uma locação de uma cliente, e no momento da devolução das chaves por parte do inquilino eu sempre faço o Termo de Distrato da Contrato de Locação. 

Então, me veio a ideia de explorar esse assunto aqui no Blog.

Pois, acredito que até mesmo profissionais da área não atentam em aplicar esse cuidado simples de elaborar um documento que oficialize o término de um contrato de aluguel.

Primeiro quero salientar que existe diferença entre a DISTRATO e RESCISÃO CONTRATUAL.

Veja abaixo os seus reais significados em termos jurídicos, que é o que importa para nós.

Segundo o Clóvis Beviláqua (grande jurista brasileiro), o significado de DISTRATO:

“Acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato.”

Segundo o Dicionário Michaelis, o significado de RESCISÃO:

“1. Ação ou efeito de rescindir; anulação, invalidação.

2. Corte, rompimento.”

Percebe a diferença? 

O Distrato da Locação e a sua efetividade:

distrato da locação

O próprio Código Civil orienta sobre a extinção do contrato em seu Art. 472:

“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”

O intuito do Distrato da Locação é oficializar que aquele vínculo, ou seja, as cláusulas pactuadas no contrato de aluguel, foram encerradas, não tendo as partes daquele momento para frente o que cobrar.

Não adianta, por mais que a sua locação foi bem sucedida até o final, achar que apenas a devolução das chaves já se caracteriza o término da locação, pode não ser bem assim, e vou explicar o porque.

Como lido com administração de imóveis diariamente por quase 10 anos, posso te dizer que já vi de quase tudo..

Inclusive problemas que aconteceram após a devolução das chaves.

Como o LOCADOR cobrar do LOCATÁRIO reparos do seu imóvel, ou descobrir posteriormente alguma conta em aberto.

É nesse momento que o Distrato da Locação faz o seu papel.

Nesse documento você proprietário ou administrador vai registrar como está recebendo o imóvel.

Por isso, cabe até uma vistoria antes.

E, caso tenha ainda uma alguma obrigação monetária a pagar do inquilino, você irá também identificar nesse termo particular.

O Distrato da Locação, precauções:

Por isso confira se tudo está em dia.

Faça constar todas as ressalvas necessárias para garantir a sua eficácia caso o LOCATÁRIO venha descumprir.

Lembro que é de suma importância está assinado e se possível com duas testemunhas.

ALERTO aqui que, havendo pendência do LOCATÁRIO, independente de qual seja, o LOCADOR não pode se recusar a receber as chaves!

Mas, fique tranquilo que o levantamento das chaves não exonera a responsabilidade do inquilino.

Mais uma vez reintegro que o Distrato da Locação será um documento que irá comprovar a inobservância e garantir êxito em uma ajuizamento de demanda apropriada.

Na próxima vez você já sabe não dispense o Distrato da Locação e garanta uma locação mais segura! 

Aproveite e conheça nosso KIT Locação, são mais de 30 documentos fundamentais para quem administra imóveis, e logicamente contempla nosso modelo de distrato da locação.

Aprenda a calcular o valor da multa rescisória da locação.

Recebi recentemente via e-mail pessoas querendo tirar dúvidas sobre como calcular o valor da multa rescisória da locação do seu imóvel.

Tanto LOCADOR que não sabia se estava calculando de maneira correta..

Como LOCATÁRIO que estava em dúvida se o valor que estavam cobrando era de fato o que tinha obrigação de cobrar.

Então, percebi que essa questão gera muito questionamento.

Foi a partir daí que decidir nesse post explicar exatamente como calcular o valor da multa rescisória da locação imobiliária.

multa rescisória da locação

Os tipos de multas:

Em primeiro lugar, devemos saber a diferença que existe entre multa moratória, indenizatória, e compensatória, vamos lá:

  1. Multa Moratória: por falta de pagamento do aluguel e encargos;
  2. Multa Indenizatória: por prática de infração à obrigação legal ou contratual;
  3. Multa Compensatória: por rescisão antecipada do contrato.

Escrevemos um post sobre a aplicação de multas no contrato de aluguel que você pode saber mais clicando aqui.

Sabendo isso, vamos saber o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto no Artigo 4°:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,

o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Mas existe uma exceção, que continua no Parágrafo Único:

O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,

para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Proporcionalidade da multa:

Verifica-se portanto que a multa compensatória, ou seja, por rescisão antecipada do contrato, deve ser PROPORCIONAL ao período que falta para o encerramento do contrato de locação.

Lembrando que deve estar contratualmente previsto, e normalmente é estipulado em três vezes o valor do aluguel.

Se você reparar é usual convencionar tanto a multa compensatória (rescisão), como também a multa indenizatória (infração) pela mesma quantia de três vezes o valor do aluguel.



Vale lembrar que a importância dessas quantias é pura coincidência.

Já que consta na Lei que é livre a sua convenção, podendo ser  qualquer valor.

Para tanto não utilize desse artificio para majorar a multa.

Posteriormente poderá ser questionada se chegar até as vias judiciais. 

E o Juiz acabar se valendo do que diz o Artigo 413 do Código Civil, vejamos:

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,

ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Multa rescisória da locação: exemplo de cálculo

Vamos então considerar o que já é validado pelo mercado em determinar 3 vezes o valor do aluguel para nosso cálculo no exemplo abaixo:

multa rescisória da locação

Caso a saída do LOCATÁRIO não for na data fechada, basta você transformar a conta para valores em dias.

Ou seja, dividir o valor da multa pela quantidade de dias do prazo locatício.

Exemplo, 12 meses = 365 dias, e multiplicar por dias que faltam a vencer, tendo o mesmo raciocínio da conta acima.

Calcular a multa rescisória da locação, é simples não é verdade? 

A questão crucial é ter conhecimento no nosso ordenamento jurídico principalmente na Lei do Inquilinato.

Você que é LOCADOR caso alugue seu imóvel por conta própria saiba que você também precisa ter total conhecimento da Lei do Inquilinato.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019

Chegou o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir..

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019, considerando tanto o locador como o locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2018, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta.

Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento.

Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2019. 

Como declarar recebimento de aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: LOCADOR

Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção, o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal.

Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração.

Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2018 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.

Os aluguéis recebidos em 2018 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior.

Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2018, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2019. 

Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis

Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: Carnê Leão

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior.

Esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento.

Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2018, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: Administradora de Imóveis

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual.

Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: Deduções

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: Inquilino Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário.

Pelo instituto da substituição tributária, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, você receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: Caução

O valor dado em depósito de caução como garantia de aluguel, se realizado em dinheiro, deve ser declarado pelo locatário e pelo locador.

Geralmente este dinheiro ficará guardado em uma conta poupança em nome do locador.

O locador deverá declarar o caução de aluguel na ficha Dividas e Ônus Reais com o código 14 – Pessoas físicas.

No campo Discriminação deve-se informar que se tratar caução de aluguel informando o nome e CPF do locatário que realizou o caução, a data do contrato de locação e o prazo do contrato de locação.

Para declaração dos rendimentos de poupança, o contribuinte deve lançar na Rendimentos Isentos e Não Tributáveis no campo Outros, incluindo a descrição do rendimento ser proveniente do depósito caução.

O saldo do montante do caução já considerando o rendimento da poupança também deve ser atualizado na Dívidas e Ônus Reais.

O locatário deve declarar o depósito do caução na ficha Bens e Direitos com o código 99 – Outros bens e direitos informando o valor do depósito, o nome e CNPJ da imobiliária ou do locador, e demais condições do contrato.

Quando da devolução, promover a baixa do crédito pelo valor principal e, se o montante recebido for superior ao principal, o que ultrapassar, será rendimento tributável.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2019: LOCATÁRIO

Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador.

Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina.

Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão.

O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para o envio encerra-se no dia 30 de abril,
às 23h59, horário de Brasília.

Até a próxima!

Manual dos Direitos do Locatário

Após inúmeros e-mails recebido de inquilinos por todo o Brasil, tive condições de entender quais as suas principais dúvidas, por isso escrevi o Manual dos Direitos do Locatário.

A maioria não têm certeza do que é certo, ou errado por desconhecer a Lei do Inquilinato.

Por muita vezes o LOCATÁRIO é visto como o “vilão” no contrato de locação, não é verdade?

Tanto os profissionais como o próprio LOCADOR precisam ter uma visão de que o inquilino deve ser considerado como o seu cliente.

Veja o relato de um LOCATÁRIO:

É muito frustrante para o inquilino sentir-se sempre a “ponta fraca” de uma relação tão importante.

Ver a explícita má vontade de imobiliárias e proprietários em resolver questões simples.

Ter que ficar evocando a lei do inquilinato, para cada reparo que, pelo simples bom senso, não deveria carecer de qualquer debate, com o perdão da palavra, enche o saco!

Quem acha que inquilino é tudo igual, talvez ter imóveis para a locação não seja a melhor opção.

Contratar um Administrador Profissional de imóveis é uma opção acertada!

10 Direitos do Locatário que você pode não saber:

Direitos do Locatário

1. Direitos do Locatário: ser exigido a oferecer no máximo uma garantia

Em um contrato de locação só é permitido no máximo UMA modalidade de garantia.

Veja o que diz o art. 37, § único da Lei do Inquilinato:

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Para o caso de um contrato de locação com garantia, NÃO pode o LOCADOR solicitar o pagamento do primeiro aluguel de forma antecipada.

Pela razão que o art. 20, da Lei 8.245/91 diz:

Salvo as hipóteses do art. 42 (aluguel desprovido de garantia) e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Entretanto, se o seu contrato for garantido por algum das modalidade permitidas em Lei, o vencimento do primeiro aluguel ocorrerá após os 30 dias da entrega das chaves.

Você pode aprender sobre como calcular o aluguel pro-rata, caso o inicio de uma locação imobiliária (data de entrada), não ser idêntica a data do vencimento.

2. Direitos do Locatário: não pagar a taxa de cadastro e contrato

Não sabia que tantas imobiliárias pelo Brasil, não sei se pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato ou por má fé, acabam cobrando dos pretendentes a locação uma taxa para realizarem o cadastro nos órgãos de credito, como SPC e Serasa.

Mas, veja o que diz o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato:

“O locador é obrigado a:

pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”

Ou seja, é uma cobrança abusiva!

Já sobre a questão da “taxa de contrato” a omissão da lei faz o que os entendimentos sejam divergentes.

Porém, ao analisar a jurisprudência a decisão majoritária é que essa atribuição deve ser suportada ao LOCADOR.

3. Direitos do Locatário: atrasei, e agora?

direitos do inquilino no aluguel de imoveis

Esse tópico é o mais questionado de todos!

Justamente por muitos ainda fazerem confusão com o que diz o Código de Defesa do Consumidor sobre incidência de multa a base de 2%.

Mas, reitero que até o momento os Contrato de Locações são regidas pela lei especial, a saber Lei 8.245/91.

Dito isso, é legal efetuar cobrança do aluguel em atraso com multa moratória de 10% e juros de 1% ao mês. 

Fiz um artigo sobre “Tudo o que você precisa saber sobre multa“.

Se sua dúvida abrange mais detalhes, posteriormente não deixe de ler!

4. Direitos do Locatário: exigir laudo de vistoria

Quem aluga o imóvel por conta própria raramente elabora uma vistoria de entrega de chaves.

Isso acaba tornando um processo feito por administradores e imobiliárias.

Independente de quem esteja a frente da locação, sempre solicite!

Olha o que diz o art. 22, V, da Lei de Locações:

O locador é obrigado a:

fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Indico que acompanhe a vistoria, ou então, caso já receba pronto, verifique pela sua via do laudo de vistoria se tudo está em conformidade.

Pois, você tem um prazo para averiguar se as informações estão de acordo.

E, identificando alguma inconformidade encaminhar a contra-vistoria.

Esse documento irá te resguardar até o final do seu contrato.

5. Direitos do Locatário: exigir o recibo de quitação

Assim como você guarda os recibos de quitação de uma fatura do seu cartão de crédito, por exemplo, solicite também a quitação do alugueis e demais encargos, para resguardar de futuras inconsistências.

Da mesma forma, baseado no que informa a Lei do Inquilinato, art. 22, VI:

O locador é obrigado a:

fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.

6. Direitos do Locatário: não responder por débitos anteriores a locação

direitos do locatário no aluguel de imoveis

No mesmo artigo do item acima, agora pelo seu inciso II, informa que:

O locador é obrigado a:

garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Ocorre inúmeras vezes do proprietário locar o imóvel mesmo com débito de condomínio, água, energia elétrica, e acarretar danos ao LOCATÁRIO exatamente sobre a questão do uso “pacífico”.

Já, imaginou um LOCATÁRIO ser impossibilitado de utilizar o salão de festas, por compor no Regimento Interno que condômino inadimplente é impossibilitado de fazer seu uso?

Isso já se configura infração contratual, fique atento!

7. Direitos do Locatário: taxa extra, quem paga?

Esse é outro assunto que bate recorde de acesso no nosso Blog.

E, diga de passagem de fato pode parecer confuso, mas não é!

Em suma, cabe ao LOCATÁRIO pagar apenas sobre as TAXAS ORDINÁRIAS (despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva).

Mesmo que sejam arrecadadas por meio de taxa extra, ou fundo de reserva.

Na verdade, você inquilino, deve procurar saber com o administrador do prédio, ou o síndico, ou até mesmo participando das assembleias (sim, você pode participar das reuniões de condomínio) para qual destinação efetivamente será dada a taxa aprovada. 

Nesse artigo, explico sobre a taxa extra de condomínio, pois, relaciono em detalhes sobre “quem paga o que”, de acordo com a Lei do Inquilinato.

8. Direitos do Locatário: quebrou, quem conserta?

Acredito que esse seja o assunto mais desgastante em uma relação locatícia, não é?

E é também um dos pontos que os proprietários mais erram quanto aos direitos do locatário.

É nessa situação que o laudo de vistoria vai ser útil, pois nele consta de forma detalhada o estado de conservação do imóvel ora locado.

Vale lembrar que no Art. 22, IV, diz que:

O locador é obrigado a:

responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Juntamente com o Art. 26, da mesma Lei:

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los.

Portanto, tenha uma atenção maior sobre a cláusula do contrato que diz sobre as benfeitorias.

Evite fechar contrato onde o LOCATÁRIO renúncia o direito à indenização sobre as benfeitorias necessárias.

9. Direitos do Locatário: reajuste x revisão do aluguel

direitos do inquilino na locacao de imovel

No art. 17, § único e em sequência com o art. 18 da Lei do Inquilinato, diz:

Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

A legislação vigente determina que o prazo mínimo para que ocorra o reajuste é de um ANO.

Ou seja, seu contrato de locação só pode ser atualizado a cada ano com base em um índice oficial, normalmente sendo o IGP-M ou o INPC.

E o art. 19, complementa:

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel,

a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.

Ou seja, a cada três anos, salvo em caso de comum acordo, pode o LOCADOR atualizar o valor do aluguel para equiparar ao valor do preço de mercado.

Quando isso ocorrer, o LOCATÁRIO não concordar com o novo valor, será necessário a entrada da revisão via judicial pelo proprietário para que o Juízo averigue por meio de avaliações técnicas o pedido do aumento.

10. Direitos do Locatário: saída antes do prazo

inquilinos na locacao - lei do inquilinato

Necessitando o LOCATÁRIO de entregar o imóvel antes do prazo, é necessário que notifique com a antecedência minima de 30 dias ao LOCADOR.

A depender do contrato realizado pode o LOCATÁRIO após 12 meses estar isento de multa, apenas se estiver expressamente no seu contrato.

Caso contrário a multa deverá ser PROPORCIONAL ao tempo que falta encerrar no prazo normal.

É o que diz o art. 4° da Lei 8.245/91:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,

o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Fiz um artigo explicando como calcular essa multa.

Depois disso, espero que os principais questionamentos sobre os direitos do locatário tenham sido sanadas.

No entanto, se mesmo assim você tem uma dúvida que precisa ser esclarecida para resolver sua demanda locatícia oferecemos a nossa consultoria. 

Abrange tanto a revisão da sua peça contratual, como indicação de uma solução para seu problema mediante nosso parecer:

10 reparos obrigatórios para manter seu imóvel alugado livre de problemas.

Depois de 10 anos administrando imóveis pude perceber que a principal insatisfação dos locatários vem da má manutenção do imóvel alugado, portanto descobri com essa experiência que a melhor maneira de atrair e manter inquilinos é levando a sério os reparos necessários para construir um vínculo locatício saudável e rentável.

Construí nessa década um processo locatício que reduz drasticamente as chamadas de reparos, elevando a satisfação do proprietário do imóvel, como também do inquilino que literalmente se sente em casa! 

Antes de mais nada, eu como Administradora Profissional de Imóveis, quando contratada para gerir um patrimônio devo explicar ao locador, o que é uma administração, pois se parte da ideia simplista que apenas recebemos e repassamos valores, porém explico nesse post aqui, por exemplo as 21 atividades principais desse gestor.

Segundo, é imprescindível que esse gestor DOMINE a Lei do Inquilinato, de apenas 90 artigos, não que saiba os termos decorado, mas sim que compreenda a sua ESSÊNCIA, ou como diria Montesquieu, que entenda o ESPÍRITO da Lei.

E por último, que este conduza assertivamente após vistoria quais reparos, manutenções serão essenciais para colocar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art 22, I), e consequentemente elevar a atratividade com o foco em reduzir a vacância.

Vamos então, aos 10 reparos obrigatórios para manter seu imóvel alugado livre de problemas?

1. Reparo Imóvel Alugado: Registros

Antes de inciar uma locação e disponibiliza-la no mercado, sempre faço uma vistoria de pré-locação, para identificar quais as benfeitorias de adequação (termo que uso para deixar o imóvel em pleno funcionamento antes do aluguel).

Observar o estado do registro é uma verificação básica, para comprovar que de fato há o controle do fluxo da água, e principalmente se ocorre o fechamento completo.

Nessa verificação é possível constatar se há algum problema, como a dificuldade de virar devido a falta de uso, presença de ferrugem, peças diluídas, ou vazamento, o que acontece com imóveis com mais de 10 anos de construído.

Os registro se dividem em três tipos: de gaveta, pressão e esfera e se eu fosse você não compraria essa peça sem auxilio de um encanador experiente, pois pela diversidade de tipos, marcas, pode ser um transtorno, pois devemos levar em conta o diâmetro, o tipo de acoplamento, a temperatura de utilização e o tipo de instalação.

Já aconteceu comigo de um locatário querer trocar a torneira do banheiro social, antes de verificar se o registro está em funcionamento adequado, e quando precisou não conseguiu, sendo necessário então fechar o registro geral da prumada do prédio, pegando de surpresa demais moradores, além de uma meleira no seu banheiro..

Então, vem a pergunta:

Quebra de registro é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

2. Reparo Imóvel Alugado: Descargas

Nos imóveis mais antigos é comum você ainda ter descarga de parede, o que gera um consumo elevado de água, e maior risco de vazamento. Quando quebra a troca pode ser bem chata, pois as peças não são muito fácies de achar.

Se o caso for descarga acoplada, o que mais acontece é devido a uma má regulação no kit boia elevando silenciosamente a conta de água, nada que o encanador não consiga resolver, mas hoje, eu mesma consigo regular.

Às vezes pode acontecer do banheiro ficar com um mau cheiro, que é normalmente causado por vazamento de gases do sistema de esgoto, quando alguma peça do conjunto de vedação do vaso sanitário não foi instalada corretamente ou alguma dessas peças pode estar avariada, ou por causa de falta de limpeza adequada devido a muito tempo do imóvel fechado.

Então, vem a pergunta:

Quebra de descarga é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

3. Reparo Imóvel Alugado: Ralos

Algumas chateações podem acontecer devido a problema de impermeabilização, entupimento, retorno, queda, ou mau cheiro. 

Já identifiquei que um vazamento estava ocorrendo e as cerâmicas do box ficando úmidas devido a falta de impermeabilização após uma reforma que o proprietário vez mas o pedreiro não executou essa etapa, e tivemos que quebrar e refazer.

Não passe por esse item batido, pode te surpreender. 

Porque lá na frente pode surgir a pergunta:

Problema de ralo é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

4. Reparo Imóvel Alugado: Sifão

Seja em S, em U ou em copo, a função do sifão é conectar o lavatório (ou cuba) a conexão. Tal atividade impede que o mau cheiro ou os gases do encanamento voltem para dentro do local. Isso significa que, caso tenha algum tipo de problema com ele, os gases provenientes do esgoto ficarão bem evidentes, causando um grande desconforto.

Já aconteceu comigo que um vazamento no sifão era apenas por insuficiência da fita veda rosca, algo tão banal que pode fazer um grande estrago! Pois sempre queremos dá aquele jeitinho, mas até mesmo a quantidade de voltas da fita é importante para proporcionar uma ótima instalação.

Então, vem a pergunta:

Vazamento no sifão é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

5. Reparo Imóvel Alugado: Resistência do Chuveiro

Existem algumas hipóteses do por que a resistência, na verdade o nome correto é resistor, queima:

– A pressão pode estar muito baixa, sobrecarregando o chuveiro.
– Os disjuntores elétricos da casa têm alguma irregularidade.
– A fiação do chuveiro pode estar oxidada pela umidade do banheiro.
– Você toma banhos muito quentes e longos.
– A voltagem do chuveiro pode não ser compatível com a voltagem da sua casa.

Sempre verifico a fiação do imóvel com um eletricista, e em um desses casos detectamos que a bitola do fio estava fora dos parâmetros indicado para garantir segurança, automaticamente alteramos para que o inquilino tenha tranquilidade ao tomar seu banho quente.

Mas, ainda fica a pergunta:

Quebra de resistência é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

6. Reparo Imóvel Alugado: Disjuntores

O disjuntor nada mais é do que um dispositivo de segurança capaz de desarmar no momento em que sua capacidade de corrente é ultrapassada. Em termos funcionais, ele cumpre a função realizada pelos fusíveis. O que torna o disjuntor superior é o fato de que apenas é necessário armá-lo para voltar a funcionar, enquanto o fusível, quando queimado, exige troca.

Além da sobrecarga, a fiação pode estar mal isolada ou frouxa, principalmente nos casos em que há condutores desencapados, ligações malfeitas e fadiga do material isolante. 

Atualmente uma casa possui mais aparelhos eletrônicos, e a depender da idade do imóvel uma revisão elétrica torna-se fundamental para garantir segurança. Pouco se abre o quadro de distribuição, mas inúmeras vezes já abrir e o estado de conservação na maioria não me revela boas notícias.

Aproveite e verifique se todas as tomadas estão funcionando, ou com as tampas.

Mas bem pensando, quebra do disjuntor é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?


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7. Reparo Imóvel Alugado: Esquadrias

Conferir as condições das esquadrias também é um passo importante na vistoria de pré-locação, identificar se estão emperradas, a integridade dos vidros, e se estão bem fixas. Já aconteceram coisas inusitadas comigo, uma delas foi ao abrir a janela e uma das folhas ficar em minha mão, e se não estou preparada a peça poderia ter caído do 7° andar, e o susto seria grande!

Mesmo assim, problema com a esquadria é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

8. Reparo Imóvel Alugado: Fechaduras e Portas

Fechadura velha, desgastada, chave que entra com dificuldade, maçaneta dura.. Portas que rangem, se arrastam, que não fecham adequadamente, e tantas outras possibilidades.

Um dos principais itens que notamos pelo nosso campo de visão é a maçaneta da porta, e é a partir dela que entramos na nossa casa, então, esse item deve ser levado em consideração, proporcionando conforto e segurança. 

O mesmo acontece com as portas e fechaduras dentro do imóvel, que com ajuste simples nas dobradiças, óleo de lubrificação, ou até mesmo a troca pelo desgaste do uso devido a um material inferior, que com a umidade incha (como é o caso comum de portas ocas).

 A propósito problemas com fechaduras e portas é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

9. Reparo Imóvel Alugado: Pintura

A pintura é um item chave para aumento da atratividade e para deixar o imóvel com uma aparência agradável. Porém na maioria dos casos, vejo que os imóveis são pintados com total descaso, como diria “rolar tinta”. Mal recortes, marca de rolo, pingos no rodapé, ou seja sem acabamento.

A parte visual é muito importante para mostrar ao inquilino que o imóvel está bem cuidado, e assim você dar o exemplo para que ele faça o mesmo, pois já disse aqui antes: Os inquilinos não são muito incentivados a cuidador do imóvel se você não tiver fazendo isso.

Em alguns contratos de locação de imóveis contam com uma cláusula: a obrigação do locatário de restituir o imóvel inteiramente pintado ao término da locação.

Será que desgaste decorrente do uso normal da pintura é de responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

10. Reparo Imóvel Alugado: Limpeza

Eu ainda continuo me surpreendendo ao entrar em imóveis com sujeira, e ainda assim o locador querer obter velocidade na sua locação, como entender?

A limpeza do imóvel é um item tão elementar que não deveria nem fazer parte dessa lista, mas foi necessária para poder sinalizar aqui a importância de você deixar o imóvel limpo, asseado e com aquele cheirinho…

Toda vez que tenho um imóvel sob a minha administração eu realizo o que chamo de limpeza fina, ou seja deixo realmente no “grau”, e a cada 15 dias programo para uma pessoa retocar para sempre mante-lo limpo com maiores chances de fechamento. 

Será que na saída do inquilino você vai querer receber o imóvel todo sujo? ou vai desejar receber na mesma forma que entregou?

Aqui nesse artigo escrevi que a manutenção é um imã de manter inquilinos.

A importância da vistoria de Pré-Locação 

Como você pode perceber a relevância de adotar esses 10 reparos obrigatórios antes de qualquer locação, eu afirmo para você que não alugo nenhum imóvel sem antes eu mesma realizar uma vistoria de pré-locação para identificar o que essencialmente precisará ser feito quanto as benfeitorias de adequação.

Sem dúvidas tomando essa atitude profissional em prol da melhor execução do meu serviço de administração, como também valorização e manutenção do patrimônio do locador, como por fim satisfação do inquilino ao escolher a sua próxima residência!

Evito portanto conflitos, sei exatamente qual estado estou entregando o imóvel ao locatário, para lá na frente saber muito bem responder a pergunta, é de responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

E você, saberia?

Proponha um acordo para negociar dívidas de aluguel.

Algumas vezes na vida somos surpreendidos por imprevistos que acabam gerando, dentre outras coisas, dívidas de aluguel.

Caso alguma teoria busque contrariar essa realidade temos aí enfrentado a maior recessão econômica da nossa história, para nos lembrar que são necessárias certas habilidades para sobreviver às crises.

Moradia é uma das necessidades mais básicas do ser humano para manter a sua dignidade, então quando não se tem um imóvel próprio faz-se necessário negociar dívidas de aluguel se elas vierem, e se possível, na melhor das hipóteses evitá-las.

Saiba que a Lei do Inquilinato pode lhe ajudar nessa hora, é claro, nós aqui do blog também, portanto, continue conosco!

Dívidas de aluguel e o inquilino

dívidas de aluguel-leidoinquilinato-2

Qual o Locador ou administrador de imóveis não quer um bom inquilino, não é?

Então, se você assina um contrato de trinta meses e no meio da vigência perde o emprego, logicamente se todas as suas obrigações estavam quitadas e este fato superveniente ocorre, não é o status de desempregado que tornará você instantaneamente um mau inquilino, mas é urgente comunicar dificuldades em honrar o pagamento dos aluguéis assim que houver quaisquer turbulências abruptas na sua vida financeira.

Saiba que por essas e outras a Lei do Inquilinato prevê em seu artigo 18:

“É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Ao passo que todo locador deseja receber o maior preço de aluguel possível para o seu imóvel, tenha por certo que o pior dos cenários é que esse imóvel fique vazio por longo prazo e o com o proprietário arcando com as custas do imóvel como condomínio e IPTU que são de sua obrigação.

Esse é um dos maiores pesadelos de qualquer proprietário de imóveis, sobretudos dos que precisam desse rendimento de aluguéis para complementar a sua renda principal, isso quando essa renda principal não são os próprios aluguéis.

O mercado

No entanto o quadro acima tem se tornado uma realidade no nosso mercado imobiliário e é facilmente constatado ao fazer uma breve pesquisa na web para perceber que tem aumentado o número de imóveis disponíveis à locação, e então se deparar com matérias como essa aqui.

Então nada mais sensato para o Locador que pondere, a partir de uma nova análise do mercado, reajustar o preço do aluguel fixando nova condição de pagamento para que o locatário não entre em dívidas e possa honrar suas obrigações sem desocupar o imóvel.

Esse mesmo acordo pode e, mesmo deve, prever o retorno do valor da locação à normalidade, assim que sejam superadas as questões que originaram tal acordo entre as partes. 

Não é uma boa escolha para ambas as partes um acordo como esses?

Dívidas de aluguel e o mútuo acordo

dívidas de aluguel-leidoinquilinato-1

Mas se a relação locatícia já foi atingida pelo mau da inadimplência, saiba que mesmo assim é possível que se proponha um acordo e assim negociar as dívidas de aluguel, e a Lei do Inquilinato norteia como se deve fazer no artigo 9, I:

“A locação também poderá ser desfeita:

I – Por mútuo acordo.

Esse, no meu entender, é um dos mecanismos mais fantásticos da Lei do Inquilinato.”

Nos meus mais de 10 anos de mercado imobiliário não tenho visto muitos acordos para solucionar conflitos oriundos de operações imobiliárias como a locação, porém sempre é tempo de mudar e evoluir o nosso entendimento, em tempos de propagação da “cultura de paz” em detrimento da “cultura do litígio”, com certeza os acordos celebrados por conciliação ou mediação podem e devem ocupar posição de destaque nas relações locatícias.

Saiba, portanto, que a Lei do Inquilinato referenda o mútuo acordo e o protege contra seu eventual descumprimento com a possibilidade da solicitação de despejo do locatário que não honrar o que foi acordado através de liminar judicial para desocupação do imóvel em até quinze dias (Lei 8.245/91, Artigo 59, §1°, I).

Jurisprudência

O Judiciário tem respeitado efetivamente o mútuo acordo entre as partes o levando cabalmente a efeito como se pode perceber na jurisprudência abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – DESCUMPRIMENTO DE MÚTUO ACORDO – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – REQUISITOS PRESENTES – CONTINUAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. A atual redação do art. 59 § 1º, I da Lei 8.245 /91, dada pela Lei 12.112 /2009, prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ação de despejo, em caso de descumprimento de mútuo acordo de entrega do imóvel, desde que prestada caução em valor equivalente a três meses de aluguel. Preenchidos os requisitos, e concedida a liminar de desocupação, não há que se falar na possibilidade de manutenção do contrato de locação com o depósito judicial do débito. [TJ-MG – Agravo de Instrumento Cv AI 10701130062345001 MG (TJ-MG)] “

Proponha um acordo, para quitar suas dívidas de aluguel, seja transparente, honesto com o locador do imóvel e evite sair da relação locatícia depois de muito desgaste como se diz no popular “pelas portas dos fundos.”

A negociação como o melhor caminho

dívidas de aluguel-leidoinquilinato

Ao locador eu recomendo sempre priorizar pessoas ao invés de visar única e exclusivamente retorno de capital, pense que se você ceder um pouco e seu inquilino conseguir se reequilibrar por certo a relação será de melhor qualidade do que no início e, se isso não fosse o suficiente, pense caso você estivesse desempregado e sem imóvel próprio você também gostaria que alguém lhe estendesse a mão, com certeza!

É importante lembra-lo que o imóvel desocupado gera custos pelo simples fato do momento que ficou vago até conseguir um novo locatário, portanto ter que assumir as taxas e não receber o aluguel não é nada inteligente.

Pois bem, recomendo que se faça, portanto, o mesmo que a Bíblia expressamente nos recomenda, a saber:

Tudo quanto quereis que as pessoas vos façam, assim fazei-o vós também a elas.

Muitos até mesmo reconhecem esse Mandamento de Jesus Cristo como “A Regra de Ouro.”

Se surgirem as indesejáveis dívidas saiba que é necessário negociar, mas não é o fim do mundo, portanto proponha um acordo quite suas dívidas de aluguel, erga sua cabeça e leve sua Vida sempre da melhor forma, e claro, conte sempre com a gente aqui no blog pois estamos à disposição nos nossos canais de contato.

Grande Abraço!

As despesas extraordinárias de condomínio no contrato de aluguel.

Você é inquilino de uma locação e estar sendo surpreendido a pagar as despesas extraordinárias de condomínio?

Ou você é o proprietário de um imóvel locado e não sabe ao certo se as despesas extraordinárias de condomínio podem ser repassada para seu locatário?

Se essa é a sua dúvida continue comigo nesse post, pois irei esclarecer definitivamente sobre isso.

Vamos lá!

As despesas extraordinárias de condomínio e a Lei do Inquilinato

A Lei de Locações seu artigo 22 diz que é obrigação do LOCADOR:

“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:”

Só por esse artigo da Lei já respondemos uma questão, é de total responsabilidade do LOCADOR o pagamento de taxa extra que referem-se as despesas extraordinárias de condomínio.

As despesas extraordinárias de condomínio, exemplos:

despesas extraordinárias de condomínio-2

No próprio artigo 22 da Lei n° 8.245/91 relaciona alguns exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, porém ela não esgota as possibilidades, mas podemos compreender perfeitamente qual o direcionamento que se propõe para analisar em casos não citados.

A saber:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Aqui há reformas, como substituição de piso do playground, construção de churrasqueira, piscina, quadra de esportes, aumento de carga de energia do prédio, impermeabilização do área comum, dentre outras.

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

A reforma ou pintura da fachada, muros, inclusive as esquadrias externas, sempre irão agregar valor do imóvel seja na hora da venda como na locação, assim como instalação de nova iluminação, ou sensores de presença. 

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

Habitabilidade nada mais é do que a qualidade, estado ou condição do que é habitável, portanto tudo que for necessário restaurar as características deverão ser cobradas via as despesas extraordinárias de condomínio.

Dito isso podermos mencionar, substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, o mesmo pode ocorrer com dutos de gás, e fiação elétrica, telhados, etc.


Posso destacar aqui questões relacionadas ao ELEVADOR do prédio, que muito tem gerado divergência, mas consultando inclusive jurisprudência, é tema pacífico, que, se houver reforma ou substituição de peças caberá ao LOCADOR, mas APENAS a manutenção é assumida pelo LOCATÁRIO.

Na maioria dos casos a obra, reforma envolve um vulto elevado de gastos, ou uma dimensão considerável.

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

despesas extraordinárias de condomínio-3

Qualquer gasto relacionado a dispensa do funcionário ocorridas sempre ANTES da locação é paga pelo proprietário.

Mas, pode ocorrer do funcionário ser demitido durante o prazo de locação, e neste caso APENAS caberá ao inquilino o pagamento dessa despesas PROPORCIONALMENTE ao período que utilizou dos serviços desse empregado.

e) Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

Esse item fala de forma bem direta como podemos ver, portanto estão incluídas instalação de equipamentos como câmeras de segurança, portões eletrônicos, sensores, extintores (não a recarga), sprinklers, aquisição de esteira, aparelhos de musculação, interfones, dentre outros.

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Nesse tópico o LOCADOR é responsável também pela compra de móveis, decorativos para área comum e consultoria caso for de arquitetos ou decoradores, o mesmo acontece na implementação ou troca de jardins, absorvendo inclusive a contratação especifica de jardineiros, paisagistas para essa finalidade. 

Por obvio o LOCATÁRIO via pagamento da taxa ordinária de condomínio irá assumir as despesas de manutenção.

g) constituição de fundo de reserva.

despesas extraordinárias de condomínio-1

Como sabemos o fundo de reserva é constituído para recorre-lo em momentos de urgência, ou a ocorrência de uma despesa elevada não planejada. Como saber se o rateio destinado a reposição dessa quantia constitui uma despesa ordinária ou extraordinária?

Será necessário averiguar por qual motivo foi necessário utilizar-se desse fundo, levando em consideração o que está sendo elencado aqui como despesas extraordinárias de condomínio.

Taxa extra nem sempre refere as despesas extraordinárias de condomínio, entende?

O que vai definir é para qual objetivo o recurso foi utilizado, por isso sempre participe das assembleias de condomínio, mesmo que você seja inquilino, eu até escrevi um artigo sobre isso que você pode ler aqui.

As despesas extraordinárias de condomínio, pontos finais

Observando o que foi exposto quanto a exemplificação do que é considerado despesas extraordinária de condomínio pela Lei do Inquilinato, podemos compreender quais as obrigações estão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO.

O art. 23 descreve com detalhes o que são despesas ORDINÁRIAS, aquelas necessárias à administração, que você pode conferir em uma breve consulta.

Porém, eu já fiz um resumo para você pelo infográfico abaixo, e espero que essa demonstração facilite ainda mais a compreensão de tudo que expliquei por aqui.

despesas extraordinárias de condomínio

Seguro Fiança Como Funciona?

Entra dia e sai dia e a pergunta continua: Seguro Fiança como funciona?

Todos somos avessos a algum tipo de risco, e em se tratando de locações no mercado imobiliário a inadimplência significa prejuízo para o LOCADOR, dor de cabeça para a imobiliária ou administrador e uma verdadeira saga para o LOCATÁRIO de boa-fé.

Continue lendo esse post e descubra porque essa modalidade de garantia locatícia não é o remédio para todos os males que envolvem locação de imóveis.

Há alguns meses atrás escrevi um artigo sobre como funciona o Seguro Fiança, porém de lá para cá já recebi inúmeros e-mails com dúvidas sobre esse mesmo assunto, principalmente após a explosão de visibilidade na mídia da empresa imobiliária quinto andar que atraiu os holofotes de muitos com essa chamada:

O Seguro fiança é por nossa conta.

Então surge o questionamento: se a quinto andar consegue, porque eu também não consigo oferecer ao meu cliente o tão almejado “aluguel garantido”?

Seguro Fiança como funciona tal garantia locatícia?

Se você é LOCADOR ou profissional administrador de imóveis e recebe a confirmação de um candidato à locação que deseja celebrar o contrato de aluguel, hoje das opções de garantias locatícias elencadas na lei do inquilinato o seguro fiança desponta como uma alternativa atraente de garantir os rendimentos do imóvel, não é?

seguro-fianca-como-funciona-02

Os altos custos que envolvem a contratação deste seguro também não é segredo para aqueles que militam no dia-a-dia do mercado, pois a depender do perfil do LOCATÁRIO o mesmo ficará na obrigação de arcar anualmente com custas adicionais da ordem uma vez e meia o valor do aluguel contratado.

O que não fica muito claro são as desvantagens do seguro fiança como funciona de fato?

O advogado Luiz Scavone Junior escreveu esclarecedor artigo onde frisa que em flagrante descumprimento ao artigo 41 da Lei do Inquilinato

O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.

Portanto, se a apólice do seguro não prevê “danos ao imóvel” e isso ocorrer no decurso da locação, saiba que o seu aluguel não estará tão garantido assim, ou você decidirá pleitear seus direitos em ampla batalha judicial contra a seguradora?

Se fizer isso desejo honestamente boa sorte!

Porém, os problemas não terminam por aqui, já que o seguro deverá ser renovado anualmente e o prazo da locação urbana tem sido definido na maioria dos contratos por prazo igual ou superior a 30 meses para reservar ao LOCADOR o direito da denúncia vazia.

Seguro fiança, o ponto chave:

Nesse ponto abra o olho para frisar no momento da pactuação que é de obrigação do LOCATÁRIO a renovação do seguro sob pena de quebra contratual como indica Luiz Scavone Junior nesse mesmo artigo.

Para imobiliárias como a quinto andar surge uma facilidade que as seguradoras elaboraram justamente para contornar problemas como os relatados acima, pois, embora seja necessária a renovação anual por parte do LOCATÁRIO a seguradora aceita a inclusão da cobrança do valor referente ao seguro fiança no boleto emitido à respeito da locação e encargos contratuais.

Daí vem a sensação de “aluguel garantido” já que caso o LOCATÁRIO entre em mora a imobiliária poderá arcar com as custas referentes ao seguro fiança, entendeu agora?

Seguro fiança como funciona? O outro lado..

Pois bem como profissional do mercado imobiliário nunca entendi o seguro fiança como a “galinha dos ovos de ouro” quando se trata de locações de imóveis porque em caso de sinistro caberá ainda ao LOCADOR notificar a seguradora para notificar o sinistro procurar advogado ou escritório de advocacia de sua escolha que assim o represente para arrolar a ação de despejo.

Cabendo à seguradora pagar os aluguéis em atraso e as custas dos honorários advocatícios concernentes a ação já que na peça contratual figurou como garantidora do LOCATÁRIO, entende agora?

Veja abaixo uma decisão judicial sobre isso:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – SEGURO FIANÇA – DESPEJO – POSSIBILIDADE.

O seguro-fiança não impede a rescisão da avença locatícia, e tampouco retira do LOCADOR segurado a legitimidade para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, nos termos da Circular 01/92 da SUSEP. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo de Instrumento AI 3818488720108260000 SP 0381848-87.2010.8.26.0000 (TJ-SP)

Seguro fiança e a “inovação’:

seguro fiança como funciona

O fenômeno quinto andar se deu por outros fatores que não o tão sonhado “aluguel garantido” perceba que além da comodidade que a imobiliária se propõe a ofertar aos seus clientes, a sua própria vitrine de imóveis seja pelas fotos de alta qualidade, uma plataforma digital extremamente estruturada, seja pelos valores acima da média do mercado.

Demonstram claramente que a mesma atende um nicho de mercado que pode pagar por essas benesses ficando tudo a cargo da composição do valor do aluguel que será cobrado na ponta, afinal temos maturidade o suficiente para desconfiar do “grátis”, não acha?

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