Decisão do STF pode rever figura do fiador em locações de imóveis.

No mês passado (junho/2018), por maioria, STF afasta penhora de bem de família do fiador na locação comercial, o que tem repercutido bastante já que pode influenciar o mercado de locação de imóveis.

Por isso abaixo segue trechos relevantes de matérias que foram divulgadas na mídia sobre o que pode acontecer após essa decisão, como do portal Correio Braziliense.

Fiador em locações de imóveis, mudança a vista?

fiador em locações de imóveis

Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que põe em xeque a garantia do fiador em locações de imóveis. A Primeira Turma decidiu que, mesmo com a determinação legal de que o imóvel de família do fiador seja alienado para quitação de dívida locatícia, a regra não vale para todos os casos.

Apesar do processo debatido no STF se tratar de um contrato de locação comercial, especialistas apontam que a lei, para fins de garantia, não faz distinção entre os dois tipos de contratos e, por isso, a decisão implica insegurança jurídica. 

O que estava até então consolidado é que se uma pessoa tem um débito e o único bem para quitação é o imóvel empregado para fins residenciais, ele não pode responder pela dívida, exceto nos casos da dívida de aluguel. 

O STF rasgou essa pacificação que foi construída ao longo de décadas para dizer que se o inquilino está devendo aluguel, se a garantia é a fiança e o fiador tem só um imóvel, esse imóvel não vai mais ser penhorado, o locador tem de satisfazer o seu crédito de outro jeito”, afirma Umberto Bresolin, sócio do Bicalho e Mollica Advogados.

O fiador é a garantia mais comum nos contratos residenciais, mas sobretudo é a única que não é onerosa, em que o locatário não precisa desembolsar nenhum dinheiro, explica Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Por isso, ela acredita que a decisão – que ainda não teve seu acórdão divulgado – é um retrocesso.

Contrato sem garantia, uma solução?

Para Fátima Tadea, especialista em Direito Imobiliário do escritório Machado Meyer, talvez essa seja uma oportunidade para os locadores perceberem que o fiador não é tão importante assim, já que quando o locatário não paga o aluguel e não há garantia, a lei permite ordem de despejo e liberação do imóvel em até 15 dias, prazo bem mais ágil do que no caso de garantias, que pode levar meses ou até anos.“Como a garantia de pessoa física tem diminuído, em casos comerciais é quase zero, e tem outras formas de garantia e contratos sem garantia têm processos mais céleres, não acho que essa decisão pontual é um problema”, avalia. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Há algum tempo publicamos aqui que o Contrato de Locação sem garantia é a melhor opção,clica aqui e veja o por que!

Segundo, o site Conjur em artigo do Ingo Wolfgang Sarlet, o STF poderá protagonizar ao menos em parte substancial uma revisão da sua jurisprudência sobre o tema até então consolidada (Recurso Extraordinário 407.688-8, relator ministro Cezar Peluso, julgado em 8/2/2006). que, sem ressalva de alguma exceção, vinha entendo ser constitucional a penhora do único imóvel e bem de família do fiador em contrato de locação residencial, tal como previsto no artigo 3ª, inciso VII, da Lei 8.009/1990, de acordo com o qual “a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…)VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

Vamos ficar atentos do que poderá acontecer sobre a questão da figura do fiador em locações de imóveis.

E você o que achou dessa decisão?

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Pagamento antecipado de aluguel? Saiba como agora você RECEBE!

Todo mundo que tem um imóvel alugado ou pra alugar já pensou na possibilidade de receber o valor da locação antecipadamente.

Pensar é uma coisa. Fazer, contudo, é outra.

De acordo com a Lei do Inquilinato, os locadores não podem fazer essa exigência de seus inquilinos. A regra é clara e está no artigo 20:

Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado de aluguel.

Uma nova plataforma brasileira acaba de solucionar essa questão. Com ela, é possível receber os alugueis antecipados sem infringir nenhuma regra. É bom pro locatário e ótimo pro locador.

Trata-se da RECEBE. Pioneira no mercado imobiliário, a startup atende todo o território nacional.

Por meio de um produto criado por ela, é possível que os locadores, sejam pessoas físicas ou jurídicas, recebam os valores antecipadamente.

Na prática, ao antecipar as mensalidades do aluguel de uma vez só, o dono do imóvel pode fazer outros investimentos, pagar dívidas e tirar sonhos do papel. São coisas como dar entrada num carro novo, reformar a própria casa, pagar um curso com desconto, fazer aquela viagem, comprar outro imóvel ou até mesmo colocar o capital em investimentos mais arrojados.

Ter esse dinheiro em mãos significa aproveitar oportunidades!

Pagamento antecipado de alugueis

Pagamento antecipado de aluguel, como funciona?

A Recebe é a primeira empresa que antecipa recebíveis de alugueis do mundo. Ao longo de seis meses, a empresa estudou formas de fazer a antecipação funcionar dentro do que ditam as regras brasileiras. Há um mês a empresa começou a operar.

Os contratos de locação, geralmente, são de 30 meses. A Recebe antecipa até 12 meses para o locador. Nesse período, ela se responsabiliza pela cobrança do aluguel do inquilino e mantém relacionamento com o locador.

Passado esse tempo, o locador passa novamente a receber o aluguel diretamente do inquilino. Ou, se quiser, pode antecipar mais um ano de locação.

O valor que a Recebe antecipa não é integral. Ele vem com um desconto que é feito de acordo com uma análise de risco. O valor do desconto varia de acordo com algumas informações sobre o imóvel, tais quais a localização, a garantia utilizada no contrato, o tipo e o tamanho do imóvel, o valor do aluguel, o tempo restante do contrato de locação e alguns outros fatores.

Simulação: Pagamento antecipado de aluguel

Pagamento antecipado de alugueis

Testamos a plataforma e é muito intuitivo e fácil de se utilizar. Os contratos são assinados digitalmente, ou seja, burocracia nenhuma para receber o aluguel adiantado e com toda segurança.

Fizemos uma simulação com um contrato de locação que termina em dezembro de 2018 com valor de R$ 1.850 de aluguel por mês. Prosseguindo e antecipando estes 9 meses de aluguel (abril até dezembro) o locador receberia à vista até R$ 14.009; em vez de R$16.650, ou seja, com uma taxa mais barata que um Crédito Consignado.

A Plataforma Recebe

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A resposta pra essa pergunta é, evidentemente, individual. Mas, em geral, a antecipação vale à pena para quem tem planos para usar o dinheiro e precisa de um volume maior do que os recebimentos mensais.

Um exemplo: você está endividado, pagando uma taxa de juros alta aos bancos e correndo o risco de perder bens? Ao invés de entrar em novo empréstimo ou até se desfazer de bens, agora tem a possibilidade pode quitar a dívida ao antecipar o aluguel.

O produto também é positivo em outras situações. Ao achar uma oportunidade de, por exemplo, adquirir um outro bem com um preço mais baixo em um só pagamento. Outro motivo comum é usar o dinheiro extra para reformar outro imóvel. É sempre melhor negociar compra de materiais, mão-de- obra e prazos quando se tem o poder de pagar em dinheiro.

A Recebe, por enquanto, só trabalha com aqueles contratos de aluguel que utilizam como garantia o seguro-aluguel. A empresa não é uma administradora de imóveis. Por isso, pretende também lançar em breve um produto para atender as administradoras.

Essa informação, aliás, está saindo pela primeira vez por aqui!

Quer saber mais?

Solicite nos comentários e faça uma simulação do pagamento antecipado de aluguel. Ela é gratuita!

[CUIDADO] Entenda o porquê o seguro fiança locatícia pode não ser tão seguro assim.

Elencado na Lei do Inquilinato como uma das garantias possíveis para o contrato de aluguel (Art. 37, III) o seguro fiança locatícia, nasceu e ganhou mercado com a proposta de substituir a figura do FIADOR no vínculo locatício, sendo esta ainda hoje a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel.

Afinal, o seguro fiança locatícia é mesmo tão seguro assim?

Leia esse artigo e entenda o porque os meus anos de administração de imóveis não me permitem acreditar nessa que surgiu como a nova galinha dos ovos de ouro do mercado de locações.

Seguro fiança locatícia e a SUSEP

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Hoje regulamentado pela circular nº 1, editada em 14 de janeiro de 1992 pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), o seguro fiança locatícia, em sua versão básica, substitui a figura do FIADOR do candidato à locação e assegura ao LOCADOR o recebimento de aluguéis vencidos e não pagos e reembolso de despesas advocatícias em caso de sinistro e respectiva propositura de ação judicial cabível.

Isso ocasiona já alguns problemas, já que a lei do inquilinato em seu artigo 41, não deixa nenhuma dúvida ao afirmar que:

O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Nota-se então que a circular da SUSEP descumpre de forma flagrante uma Lei Federal, e se prudentemente formos nos atentar a hierarquia das Leis no nosso Ordenamento Jurídico Pátrio, a nossa Constituição Federal em seu artigo 59, sequer elenca uma “circular” como uma Norma ao qual o cidadão sinta-se obrigado, já que a mesma Constituição Federal em seu artigo 5, II, decreta que:

Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Percebemos portanto, como afirma o renomado autor e advogado especialista no direito imobiliário Luiz Scavone Jr que “circular não é Lei. “

Já sabendo que mesmo contrários às nossas leis, o contrato de aluguel que não esteja indexado a uma apólice de seguro fiança em sua versão mais completa, e portanto muito cara, o objeto da locação não estará seguro quanto a danos ao imóvel, débitos de IPTU e até mesmo de condomínio.

Seguro fiança locatícia e o preço

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Aliás, o preço é outro fator que impede a expansão do seguro de fiança locatícia em mais vínculos contratuais, já que em sua versão mais básica, tal garantia custa ao bolso do candidato a locação algo em torno de 1,5 vezes o valor do aluguel do imóvel pretendido.

E se, decidir por optar pelo seguro fiança locatícia como garantia do seu contrato de aluguel, não esqueça em nenhuma hipótese em incluir cláusula contratual que obrigue o LOCATÁRIO a renovar o seguro fiança locatícia anualmente, prazo em que expira geralmente a apólice contratada, cumprindo assim o LOCATÁRIO com sua obrigação expressa pela Lei do Inquilinato no artigo 23, IX.

Vale também ressaltar que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 39, define que:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Perceba que a reforma da Lei do Inquilinato nesse artigo, que veio dentre outras coisas para permitir que o FIADOR possa exonerar-se da fiança quanto contrato de aluguel passe a vigorar por tempo indeterminado.

Mas também restou à seguradora a possibilidade de apenas figurar ativamente no vínculo contratual se o LOCATÁRIO renovar a apólice do seguro fiança locatícia, de outra sorte estará o LOCADOR totalmente descoberto quanto a sua garantia, restando então, ele mesmo entrar com ação judicial cabível para despejo do LOCATÁRIO em face de quebra contratual.

Seguro fiança locatícia e o mercado atual

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Como administrador de imóveis atuante há mais de 15 anos no mercado imobiliário não acho de bom tom quando empresas administradoras ou mesmo LOCADORES afirmam que “só alugam com seguro fiança locatícia.“

Isso em tempos de alta taxa de vacância e baixa velocidade na reocupação do imóvel disponibilizado para locação, acho tal atitude falta de bom senso ou um despreparo profissional de quem sequer sabe que a depender dos contornos do pacto que fez o seguro fiança locatícia pode também não lhe assegurar basicamente nada.

Aconselho portanto dedicação à análise do candidato à locação e tempo de estudo da nossa lei do inquilinato e demais leis do nosso ordenamento jurídico pátrio com influência direta nas operações imobiliárias, como é o caso da locação e dos contratos de aluguel.

Um grande abraço, e lembre-se:

Estamos por aqui sempre para ajudar!

Aproveite e deixe seus comentários, gostaria muito de saber a sua opinião!

O Mútuo Acordo nos Contratos de Locação de Imóveis.

Todos que militam no mercado imobiliário já ouviram falar pelo menos uma vez que o conhecimento do Direito poderá fazer diferença entre o sucesso, adotando o mútuo acordo nos contratos de locação ou fracasso na vida profissional de um corretor ou administrador de imóveis não é mesmo?

E isso porquê?

Eu mesmo respondo:

Transações de alto valor envolvem riscos que se não adotadas as devidas cautelas podem acabar “nos Tribunais” para resolver então para quem restará o “abacaxi” de um negócio imobiliário mal feito.

Nosso assunto aqui no blog é a Lei do Inquilinato e seus efeitos nas Locações de Imóveis urbanos, então decidi me debruçar sobre um tema:

se surgirem problemas advindos de transações imobiliárias, particularmente Locações de Imóveis Urbanos, “os Tribunais” são mesmo Instâncias únicas para solucionar tais conflitos e controvérsias?

Continue comigo porque certamente você se surpreenderá com a resposta!

O Mútuo Acordo, uma modalidade a conhecer:

Muito é noticiado pela grande mídia o quão assoberbado se encontra o nosso Poder Judiciário, que dentro da nossa sociedade vinha se dispondo a resolver os conflitos e controvérsias de todas as ordens produzidas por uma verdadeira “cultura da sentença” onde são julgados casos desde o “ladrão de galinha” até a “ação de despejo”.

Esse modelo de operacionalização da Justiça “está esgotado” processos simples demoram “uma vida” para serem julgados e quando apreciados o são por Magistrados.

Que em alguns casos não possuem especialização na matéria apreciada..

Daí vem o “conflito de jurisprudenciais” nas mais diversas questões gerando dentre outras graves sequelas insegurança jurídica para questões como o investimento imobiliário.

Nesse contexto entra em vigor no início deste ano o “Novo CPC” que traz em sua Norma o Artigo 3º, §3°, que diz:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Podemos então perceber o interesse da Justiça Estatal por incentivar a Solução consensual de conflitos de todas as espécies, não ficando de fora os produzidos no nosso mercado imobiliário advindo de Locações Urbanas.

Mas, e agora como proceder?

O Mútuo Acordo e a Solução Consensual de Conflitos:

O nosso Ordenamento Jurídico, na contramão do que efetivamente pratica a nossa sociedade como já dito produzindo uma verdadeira “Cultura de Sentenças”, fomenta Soluções Consensuais de Conflitos.

Mesmo que esses tais sejam poucos conhecidos da nossa gente, mesmo de muitos operadores do Direito, a ponto do termo “Mediação” ser pouco conhecido de quase todos,

Mas tendo inclusive Lei Federal Específica, a saber Lei 13.140/15, que traz em seu Artigo 1°, Parágrafo único, que diz:

“Considera-se mediação a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia.”

O Mútuo Acordo, e a Lei do Inquilinato:

Mas, você sabia que a nossa Lei do Inquilinato já estimulava a Solução Consensual de Controvérsias?

Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9°, Inciso I:

“ A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo.”

Parece pouco?

A questão é que no dia-a-dia da nossa profissão não fomentamos as soluções consensuais de conflitos, empurrando então em última instância, para o Poder Judiciário problemas, já majorados, que poderiam ser extintos com uma Mediação competente.

E você sabe quais os efeitos disso?

A Lei do Inquilinato também responde essa questão em seu Artigo 59, §1°, Inciso I, que concede Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias.

Se não respeitado o mútuo acordo estabelecido entre as partes, com assinatura de duas testemunhas,.

Ou seja meus amigos, a nossa atual Lei do Inquilinato, em vigência desde o ano de 1991, já nos apontava, desde a sua entrada em vigor, para algo tão atual quanto desconhecido, que é o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.

Mas que precisamos aprender e aplicar em nossa prática profissional, você já sabe o que é?

Digo e com certeza repetirei nesse blog “n” outras vezes:

Mútuo Acordo nos Contratos de Locação de Imóveis:

Mútuo Acordo nos Contratos de Locação

Perceba que ainda nem falamos de Arbitragem, que também possui Lei Federal Específica (Lei 9.307/96) que também falaremos especificamente aqui, ok?

Temos muito chão pra percorrer, vamos trabalhar, estudar e crescer juntos.

Conte comigo e que adotemos o Mútuo Acordo nos Contratos de Locação.

Aguardo os seus comentários e contribuições para esse e outros artigos.

Obrigado por sua audiência e companhia nessa leitura!