Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Em 11 de março deste ano, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou o surto do coronavírus, conhecido como Covid-19, como uma pandemia global.

Devido às medidas de precaução da difusão do vírus, diversos setores da economia estão tendo de paralisar suas atividades.

O Coronavírus está causando disrupção nos negócios.

E o mercado de locações de imóveis também serão impactados pelo Coronavírus?

Em muitos locais pelo Brasil, foi decretado o fechamento de alguns estabelecimentos, tais como academias, restaurantes, bares, shopping center, eventos, etc.

A Lei do Inquilinato estabelece diversas restrições sobre a possibilidade de revisão judicial do aluguel, especialmente quanto ao momento em que esta revisão pode ocorrer, mas a situação de pandemia é excepcional.

Neste caso, é possível aos comerciantes, e empresários utilizarem as normas gerais de revisão contratual previstas no Código Civil vigente, especialmente o princípio da boa-fé objetiva e a teoria da imprevisão, para diminuir os alugueis e demais encargos locatícios.

Em outras palavras,  se o aluguel se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, no caso em específico, o locatário, o que comprova a extrema vantagem para a outra parte, notadamente em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o inquilino poderá pedir a resolução do contrato, ou a redução do aluguel como meio de evitar a onerosidade excessiva.

O administrador e as partes contratantes devem entender que o problema do qual derivou o desequilíbrio contratual foram devidas causas alheias à vontade de ambos os lados, inexistindo, obviamente culpados.

Do mesmo modo pode acontecer com locações residenciais, já que diversas pessoas serão também impactadas, por demissão, paralisação ou queda brusca de receita.

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis, soluções:

Coronavírus e o mercado de locações de imóveis

Existiram três saídas possíveis:

  1. A resolução do contrato, ou seja, dissolução do contrato devido ao caso fortuito;
  2. Renegociação do valor do aluguel;
  3. Mútuo acordo para estabelecer novas diretrizes contratuais.

Com certeza em breve veremos instituições do judiciário divulgando diretrizes para balizar esses efeitos nos contratos, enquanto isso devemos manter a serenidade, e compreender que a palavra chave para enfrentamos é a NEGOCIAÇÃO.

E você já está sendo afetado em suas locações devido ao coronavírus? Qual estratégia está adotando para minimizar? Conte abaixo nos comentários

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020

Chegou o momento da Declaração de Imposto de Renda, e dúvidas começam a surgir..

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020, considerando tanto o locador como o locatário?

Quem recebeu aluguel de imóvel no ano de 2019, independente do mês, tem a necessidade de declarar.

Isso porque ele é usado como fonte de renda e deve constar na sua declaração de forma correta.

Assim, você diminui os riscos de cair na malha fina ou mesmo pagar multas.

Já para quem é locatário, também precisa declarar, pois a Receita Federal pode, a qualquer momento, cruzar os dados entre quem paga e quem recebe o aluguel. 

Pagamento de aluguel é uma despesa e recebimento de aluguel é um rendimento.

Desta forma, ambos devem ser declarados no imposto de renda 2020. 

Como declarar recebimento de aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCADOR

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Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção, o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal.

Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração.

Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2019 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.

Os aluguéis recebidos em 2019 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior.

Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2019, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2020. 

Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis

Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.

Basicamente o motivo para declarar o pagamento, é para que não tenha divergências que possam prejudicar o locatário e se livrar de uma multa de 20% sobre o valor não informado.

Isso mesmo, se você não declarar que recebeu e o locatário declarar que pagou a você, você paga multa. Então, atente-se!

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Carnê Leão

O carnê leão para quem não conhece é o recolhimento mensal do imposto de renda de pessoas físicas que recebem seus rendimentos através de outras pessoas físicas ou do exterior.

Esse é um método que aumenta a eficiência e o cruzamento de todas as informações, evitando que os contribuintes tenham as suas declarações retidas na malha fina, reduzindo também os casos de sonegação fiscal.

É preciso recolher o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao do recolhimento do rendimento.

Para tanto, será necessário emitir no programa Carnê-Leão o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código é 0190.

Se você não recolheu o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano de 2019, você deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Administradora de Imóveis

Se você tiver uma imobiliária ou um administrador de imóveis como intermediadora, o valor total pago a ela durante o ano todo deve ser incluído somente na Declaração de Ajuste Anual.

Basta ir no campo Pagamentos Efetuados e informar o valor pago, o nome e CNPJ da sua imobiliária, ou CPF do seu administrador.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Deduções

Segundo o Decreto 3.000/99, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Inquilino Pessoa Jurídica

Quando você, proprietário, aluga seu imóvel para pessoa jurídica a função pelo recolhimento não é sua, e sim do locatário.

Pelo instituto da substituição tributária, é o terceiro que a lei obriga a apurar o montante devido e cumprir a obrigação de pagamento do tributo “em lugar” do contribuinte.

Assim, você receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente.

Assim, desde a ocorrência do fato gerador, a sujeição passiva recai sobre uma pessoa diferente daquela que possui relação pessoal e direta com a situação descrita em lei como fato gerador do tributo.

Aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: Caução

O valor dado em depósito de caução como garantia de aluguel, se realizado em dinheiro, deve ser declarado pelo locatário e pelo locador.

Geralmente este dinheiro ficará guardado em uma conta poupança em nome do locador.

O locador deverá declarar o caução de aluguel na ficha Dividas e Ônus Reais com o código 14 – Pessoas físicas.

No campo Discriminação deve-se informar que se tratar caução de aluguel informando o nome e CPF do locatário que realizou o caução, a data do contrato de locação e o prazo do contrato de locação.

Para declaração dos rendimentos de poupança, o contribuinte deve lançar na Rendimentos Isentos e Não Tributáveis no campo Outros, incluindo a descrição do rendimento ser proveniente do depósito caução.

O saldo do montante do caução já considerando o rendimento da poupança também deve ser atualizado na Dívidas e Ônus Reais.

O locatário deve declarar o depósito do caução na ficha Bens e Direitos com o código 99 – Outros bens e direitos informando o valor do depósito, o nome e CNPJ da imobiliária ou do locador, e demais condições do contrato.

Quando da devolução, promover a baixa do crédito pelo valor principal e, se o montante recebido for superior ao principal, o que ultrapassar, será rendimento tributável.

Como declarar aluguel de imóvel no Imposto de Renda 2020: LOCATÁRIO

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Embora seja importante no orçamento familiar, o gasto com locação de um imóvel não permite descontar o imposto devido, logo os aluguéis pagos não são dedutíveis, deve simplesmente ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” (no código 70).

Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador.

Caso haja uma imobiliária ou administrador de imóveis que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.

Para facilitar o preenchimento da declaração, o inquilino pode solicitar à imobiliária, ou administrador de imóveis, quando houver, a relação das mensalidades pagas pelo aluguel do imóvel durante o ano passado.

Como declaro aluguel compartilhado?

Essa é uma situação muito comum de um tempo para cá, os gastos com moradia (principalmente nas grandes cidades) é uma despesa mais elevada, então dividir passa a ser uma válida opção.

Pois bem, quem faz a divisão das despesas do aluguel, deve declarar cada um a sua parte na aba de “Pagamentos Efetuados”, desde que o nome de ambos esteja como “locatário” no contrato. Bem como os valores pagos por cada um, também precisam estar especificados.

A conselheira do CFC (Conselho Federal de Contabilidade) Sandra Batista diz que a prática não tem sido seguida pelos locadores, o que pode levar a declaração dos contribuintes à malha fina.

Segundo ela, o Fisco “está identificando o contribuinte que recebe aluguel e não recolhe mensalmente”.

A Receita trabalha com duas possibilidades: a de erro ou de omissão.

O que ela costuma fazer é incluir o contribuinte na malha fina ao encontrar alguma divergência.

Por tanto, tenha atenção na hora de elaborar a sua declaração, e se ainda sentir que está com dúvida, não deixe de contratar um Contador para te auxiliar e garantir os preenchimentos adequados, de modo que você tenha a tranquilidade de não ter assumido nenhum risco, e por tanto isento de inconvenientes futuros.

Não se esqueça que o prazo para entrega após o COVID-19 foi prorrogado e encerra-se no dia 30 de junho, às 23h59, horário de Brasília.

Até a próxima!