[CUIDADO] Entenda o porquê o seguro fiança locatícia pode não ser tão seguro assim.

Elencado na Lei do Inquilinato como uma das garantias possíveis para o contrato de aluguel (Art. 37, III) o seguro fiança locatícia, nasceu e ganhou mercado com a proposta de substituir a figura do FIADOR no vínculo locatício, sendo esta ainda hoje a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel.

Afinal, o seguro fiança locatícia é mesmo tão seguro assim?

Leia esse artigo e entenda o porque os meus anos de administração de imóveis não me permitem acreditar nessa que surgiu como a nova galinha dos ovos de ouro do mercado de locações.

Seguro fiança locatícia e a SUSEP

 

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Hoje regulamentado pela circular nº 1, editada em 14 de janeiro de 1992 pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), o seguro fiança locatícia, em sua versão básica, substitui a figura do FIADOR do candidato à locação e assegura ao LOCADOR o recebimento de aluguéis vencidos e não pagos e reembolso de despesas advocatícias em caso de sinistro e respectiva propositura de ação judicial cabível.

Isso ocasiona já alguns problemas, já que a lei do inquilinato em seu artigo 41, não deixa nenhuma dúvida ao afirmar que:

O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Nota-se então que a circular da SUSEP descumpre de forma flagrante uma Lei Federal, e se prudentemente formos nos atentar a hierarquia das Leis no nosso Ordenamento Jurídico Pátrio, a nossa Constituição Federal em seu artigo 59, sequer elenca uma “circular” como uma Norma ao qual o cidadão sinta-se obrigado, já que a mesma Constituição Federal em seu artigo 5, II, decreta que:

Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Percebemos portanto, como afirma o renomado autor e advogado especialista no direito imobiliário Luiz Scavone Jr que “circular não é Lei. “

Já sabendo que mesmo contrários às nossas leis, o contrato de aluguel que não esteja indexado a uma apólice de seguro fiança em sua versão mais completa, e portanto muito cara, o objeto da locação não estará seguro quanto a danos ao imóvel, débitos de IPTU e até mesmo de condomínio.

Seguro fiança locatícia e o preço

 

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Aliás, o preço é outro fator que impede a expansão do seguro de fiança locatícia em mais vínculos contratuais, já que em sua versão mais básica, tal garantia custa ao bolso do candidato a locação algo em torno de 1,5 vezes o valor do aluguel do imóvel pretendido.

E se, decidir por optar pelo seguro fiança locatícia como garantia do seu contrato de aluguel, não esqueça em nenhuma hipótese em incluir cláusula contratual que obrigue o LOCATÁRIO a renovar o seguro fiança locatícia anualmente, prazo em que expira geralmente a apólice contratada, cumprindo assim o LOCATÁRIO com sua obrigação expressa pela Lei do Inquilinato no artigo 23, IX.

Vale também ressaltar que a Lei do Inquilinato em seu Artigo 39, define que:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Perceba que a reforma da Lei do Inquilinato nesse artigo, que veio dentre outras coisas para permitir que o FIADOR possa exonerar-se da fiança quanto contrato de aluguel passe a vigorar por tempo indeterminado.

Mas também restou à seguradora a possibilidade de apenas figurar ativamente no vínculo contratual se o LOCATÁRIO renovar a apólice do seguro fiança locatícia, de outra sorte estará o LOCADOR totalmente descoberto quanto a sua garantia, restando então, ele mesmo entrar com ação judicial cabível para despejo do LOCATÁRIO em face de quebra contratual.

Seguro fiança locatícia e o mercado atual

 

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Como administrador de imóveis atuante há mais de 15 anos no mercado imobiliário não acho de bom tom quando empresas administradoras ou mesmo LOCADORES afirmam que “só alugam com seguro fiança locatícia.“

Isso em tempos de alta taxa de vacância e baixa velocidade na reocupação do imóvel disponibilizado para locação, acho tal atitude falta de bom senso ou um despreparo profissional de quem sequer sabe que a depender dos contornos do pacto que fez o seguro fiança locatícia pode também não lhe assegurar basicamente nada.

Aconselho portanto dedicação à análise do candidato à locação e tempo de estudo da nossa lei do inquilinato e demais leis do nosso ordenamento jurídico pátrio com influência direta nas operações imobiliárias, como é o caso da locação e dos contratos de aluguel.

Um grande abraço, e lembre-se:

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