Por muitas vezes administrando imóveis de clientes o LOCADOR decidiu vender seu imóvel no percurso do Contrato de Locação, fato que necessariamente devemos observar o direito de preferência do LOCATÁRIO, que porventura existem muitos detalhes, cuidados que devem ser tomados para garantir o êxito nessa transação.
É sobre esse assunto que será o tema do post de hoje!
A Lei do Inquilinato em seu Art. 27 diz:
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
devendo o LOCADOR dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Como podemos perceber nada impede que do LOCADOR venha alienar seu imóvel (propriedade), já vimos em outro artigo que o Contrato de Locação refere-se a posse.
Porém para exercer a disponibilidade do bem de acordo com as possibilidades listadas no artigo acima, oferecerá primeiro ao LOCATÁRIO, que terá o direito de preferência para a aquisição imobiliária em igualdade de condições com terceiros.
O Direito de Preferência e a Notificação:
A Lei do Inquilinato demonstra como deve ser a comunicação que irá notificar o LOCATÁRIO dando ciência que o LOCADOR decidiu alienar seu imóvel e se o mesmo deseja exercer o seu direto de preferência, vejamos em seu Art. 27, § único:
A comunicação deverá conter TODAS as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Fiz questão de sinalizar de azul dois itens essenciais que quero frisar devido a sua importância, pois se na notificação enviada ao LOCATÁRIO não constar todas as informações e acessibilidade ao documentação do imóvel, esta não estará apta a produzir seus efeitos.
Inclusive podendo o LOCATÁRIO exigir complementação de dados, informações, documentos até que tudo esteja em perfeita ordem para ele tomar a sua decisão, inclusive só a partir daí será contado o prazo para a resposta.
O Direito de Preferência e as etapas:
Portanto, quando for notificar o LOCATÁRIO lembre-se de colocar as seguintes informações:
- Preço;
- Forma de Pagamento;
- Aceitação de Financiamento;
- Existência de gravame ou não de ônus reais;
- Onde encontra a documentação para apreciação;
- Local e horário para examinar a documentação.
Só assim o LOCATÁRIO poderá ter a possibilidade de verificar a situação real do imóvel, bem como consultar se existe pendência que venham abalar futuramente a venda inclusive a sua cadeira sucessória.
E faço aqui um parentese pois muitos acreditam que com apenas a emissão da Certidão de Ônus Negativa é suficiente para atestar a segurança jurídica da transação.
Por isso, se quer ter mais conhecimento do que estou falando não deixe de ler um artigo que escrevemos sobre a Diligência na Aquisição de Imóveis.
Outra observação, pois, já vi em alguns Contratos de Locação é inserir uma cláusula de renúncia do direito de preferência antecipadamente do LOCATÁRIO, saiba que ela é NULA!
Após a notificação o LOCATÁRIO tem 30 dias corridos para se manifestar, é o que diz o Art. 28 da Lei do Inquilinato:
O direito de preferência do LOCATÁRIO caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Notificado o LOCATÁRIO e não ocorrendo a manifestação dentro desse prazo, ou em resposta negativa, e o LOCADOR só efetivar a venda a terceiro após um lapso de tempo considerável com preço menor ou uma facilidade maior de pagamento.
É importante te informar, leitor, que será necessário notificar novamente o inquilino dentro dessa nova possibilidade de fechamento.
E a Lei do Inquilinato continua em seu Art. 29:
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo LOCATÁRIO, a posterior desistência do negócio pelo LOCADOR acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
O Direito de Preferência, e outros detalhes:
Outros textos que são importantes serem mencionados aqui é o conteúdo do Art. 32 e seu parágrafo único da Lei do Inquilinato, acompanhe comigo:
O direito de preferência NÃO alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo NÃO alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia,
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Vimos as possibilidades que não são alcanças pelo direito de preferência seja por ausência de vontade do LOCADOR (alienação por decisão judicial), por não estabelecer igualdade de condições (permuta), etc.
O Direito de Preferência e o Registro de Imóveis:
Já a matéria estabelecida pelo Art. 33 da Lei do Inquilinato, onde encontramos a seguinte redação:
O LOCATÁRIO preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far – se – á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Ou seja, caso for omitido do LOCATÁRIO a venda do imóvel esse pode entrar com uma ação de perdas e danos, ou caso tenha interesse em adquirir a unidade imobiliária depositar em juízo a quantia necessária no prazo de até 6 meses da registro dessa alienação.
DESDE QUE o seu Contrato de Locação, assinado por duas testemunhas, esteja averbado na matrícula do imóvel 30 dias antes da efetivação dessa venda.
Por isso é fundamental para o LOCATÁRIO efetuar a averbação do Contrato de Aluguel para resguardar essa possibilidade.
Direito de Preferência X Cláusula de Vigência:
Existe um mecanismo que foi citado pela Lei do Inquilinato em seu Art. 8° que se chama a cláusula de vigência que possibilita maior segurança para o LOCATÁRIO, principalmente nas Locações de Imóveis Comerciais, veja porque:
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Percebeu?
É bem utilizado em contratos para fins comerciais justamente devido ao uso comercial do imóvel, pois normalmente esse tipo de LOCATÁRIO realiza investimentos com obras, reformas, publicidade, etc.,
Além é claro do seu fundo de comércio já constituído e de repente ser notificado por uma denúncia antecipada, já pensou?
Para evitar essa surpresa é importante inserir essa clausula e averbar o contrato junto à matricula do imóvel para que dê a devida publicidade e assim o novo adquirente cumpra o Contrato de Locação até o prazo determinado.
Nesse artigo quis fazer um apanhando geral sobre o Direito de Preferência e espero que tenha sido fonte de informações para você!
2 comentários em “O Direito de Preferência no Contrato de Locação de Imóveis.”
Boa tarde o inquilino tem preferência na compra mesmo imóvel já estando a venda bem antes do contrato de locação?
Na minha opinião, o fato do imóvel estar à venda antes da vigência da locação, não afasta o direito de preferência do locatário, para o caso da venda se consolidar na vigência da locação.