O termo benfeitoria, de acordo com o dicionário Michaelis, significa:
“Melhoramento feito em coisa alheia, móvel ou imóvel, para melhor servir às necessidades, dar mais conforto ou produzir maior rendimento.”
Benfeitorias em imóveis de terceiros, no seu Artigo 96, §1°, §2° e §3° o Código Civil define e diferencia os três tipos de benfeitorias, a saber podem ser elas:
- Voluptuárias;
- Úteis;
- Necessárias.
Veja agora a melhor forma de abordar a realização de benfeitorias no decurso do contrato de locação, de modo a evitar futuros desconfortos na relação com o inquilino.
E, em última instância evitar uma judicialização de algo que poderia ser resolvido previamente.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, voluptuárias:
As benfeitorias voluptuárias são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que podem ser retiradas por ele ao término da locação sem afetar a estrutura do mesmo.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, úteis:
As benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do bem o mesmo o tornam mais agradável, como a pintura de uma parede em cor diferente da entregue pelo LOCADOR na entrega das chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros, necessárias:
Já as benfeitorias necessárias são as que visam conservar o bem ou evitar que este se deteriore, remetendo assim à estrutura do imóvel e suas instalações.
A Lei do Inquilinato em seu Artigo 22, Incisos I e II, declaram ser dever do LOCADOR entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, inclusive respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Portanto, a realização de benfeitorias necessárias por parte do LOCATÁRIO, ao meu entender, configura assumir o LOCATÁRIO, papel que originariamente competiria ao LOCADOR.
Veja o que diz o Artigo 35 da Lei do inquilinato sobre a realização de benfeitorias sejam elas necessárias ou úteis:
“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
A partir do texto da Lei oriento aos meus clientes inserir cláusula contratual que só autorize a realização de QUALQUER benfeitoria com expressa autorização, por escrito, do proprietário do imóvel ou seu representante legal.
E que tais benfeitorias após realizadas serão adicionadas ao imóvel sem direito à retenção e indenizável apenas as benfeitorias necessárias autorizadas, e de comum acordo entre as partes, após apuração do seu custo e vistoria complementar que será anexada à vistoria de entrega de chaves.
Benfeitoria em imóveis de terceiros e falhas contratuais:
Cansei de ver profissionais inserindo cláusulas contratuais isentando a obrigação de indenizar as benfeitorias úteis realizadas no imóvel, sem o consentimento do LOCADOR, e declarando o LOCATÁRIO renúncia à retenção.
Alerto para o detalhe de que, em se tratando de benfeitoria necessária tal cláusula seria NULA, pois o Código de Defesa do Consumidor no Artigo 51, Inciso XVI.
Assim o declara, e vale ressaltar que no ordenamento Jurídico Brasileiro os Códigos prevalecem sobre as Leis Ordinárias, como é o caso da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Como profissional do mercado imobiliário, oriento os meus clientes, quando estes decidem alugar seus imóveis por conta própria, que cuidem da relação com seus LOCATÁRIOS de forma amigável privilegiando sempre o bom senso.
Pois isso será por si capaz de resolver possíveis conflitos, que por certo surgirão, já que o prazo normal escolhido pela maioria dos proprietários de imóveis para locações residenciais tem sido de 30 meses.
Por fim o LOCADOR terá mais chances de vender o seu imóvel ao LOCATÁRIO, que por Lei tem o direito de preferência.
Ou como é comum que aconteça o LOCATÁRIO indica o imóvel em que morava e desfrutou de relação amigável com o LOCADOR dentro de sua rede de relacionamento, o que acredite reduz em muito o tempo de vacância.
Zelar pelo imóvel e pela boa relação com o LOCATÁRIO, são desafios diários para qualquer pessoa que assuma o papel de administra uma propriedade.
